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「選挙　立候補　ポスター」に関する裁判例(78)平成29年 4月 7日　東京地裁　平２６（ワ）２７８６４号　土地建物所有権移転登記抹消登記手続等請求事件

選挙ドットウィン！

裁判年月日　平成29年 4月 7日　裁判所名　東京地裁　裁判区分　判決
事件番号　平２６（ワ）２７８６４号
事件名　土地建物所有権移転登記抹消登記手続等請求事件
裁判結果　請求棄却　文献番号　2017WLJPCA04078003

要旨
◆亡Ｆの遺言により本件土地１ないし本件土地４に係る亡Ｆの各持分及び本件建物の遺贈を受けたとする原告Ｘ１及び原告Ｘ２が、本件売買契約により亡Ｆから同各持分全部移転登記及び本件建物所有権移転登記を受けた被告ＦＬ社に対し、同各登記及びこれらに係る仮登記の抹消登記手続を求めるとともに、本件建物のうち賃貸に供されている部分に係る賃料につき、一部請求として不当利得の返還を求め、また、被告ＦＬ社の同各持分及び所有権に根抵当権設定仮登記を有する被告ＢＡ社に対し、同各抹消登記手続に係る承諾を求め、また、本件土地４につき被告ＦＬ社からの所有権移転登記を有する被告都に対し、更正登記手続を求めた事案において、亡Ｆはその子に本件売買契約書の署名押印を代行させたものと認められるから、同契約書は真正に成立したとして、本件売買契約の成立を認める一方、同売買契約の締結時に亡Ｆが意思無能力であり、また、同売買契約が暴利行為に当たり公序良俗に反するとの原告らの各主張を排斥して、請求を棄却した事例

参照条文
民法１条３項
民法９０条
民法９４条２項
民法５５５条
民法７０３条
民法１０２３条２項
民事訴訟法２２８条

当事者の表示別紙当事者目録記載のとおり

主文

１　原告らの各請求をいずれも棄却する。
２　訴訟費用は原告らの負担とする。

事実及び理由

第１　請求の趣旨
１　被告株式会社ＦＬＥＸは，原告らに対し，別紙物件目録記載１(1)から(4)までの各土地につき，別紙登記目録記載１の条件付Ｆ持分全部移転仮登記及び東京法務局港出張所平成２３年１１月２８日受付第２８６２７号のＦ持分全部移転登記の，別紙物件目録記載３の建物につき，別紙登記目録記載２の条件付所有権移転仮登記及び東京法務局港出張所平成２３年１１月２８日受付第２８６２９号の所有権移転登記の各抹消登記手続をせよ。
２　被告株式会社ＢＡＮＫＳは，原告らに対し，被告株式会社ＦＬＥＸがする第１項記載の各抹消登記手続を承諾せよ。
３　被告株式会社ＦＬＥＸは，原告らに対し，それぞれ，１０００万円及びこれに対する平成２６年１１月９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
４　被告東京都は，原告らに対し，別紙物件目録記載１(4)の土地につき，東京法務局港出張所平成２６年８月１１日受付第２５０６７号の共有者全員持分移転登記を，被告東京都の持分１万分の７９１３とする，株式会社ＦＬＥＸ持分一部（順位５位で登記した持分），Ｇ，Ｈ，Ｉ，Ｊ，Ｋ持分全部移転登記に更正登記手続をせよ。
第２　事案の概要
別紙物件目録記載１(1)ないし(4)の各土地（以下，別紙物件目録記載１(1)の土地を「本件土地(1)」，同記載１(2)の土地を「本件土地(2)」，同記載１(3)の土地を「本件土地(3)」，同記載１(4)の土地を「本件土地(4)」といい，これらを併せて「本件土地」という。）については，別紙物件目録記載２(1)ないし(4)のとおり亡Ｆ（以下「亡Ｆ」という。）が持分を有していた（以下，同目録記載２(1)ないし(4)の亡Ｆの持分を「本件土地Ｆ持分」という。）。Ｌ（以下「Ｌ」という。）は，本件土地につき，１万分の２６７の持分を有していた（以下，このＬの持分を「本件土地Ｌ持分」という。）。別紙物件目録記載３の建物（以下「本件建物」といい，本件土地Ｆ持分と併せて「本件不動産」という。また，本件不動産と本件土地Ｌ持分とを併せて「本件不動産等」という。）は，亡Ｆの所有であった。
本件は，亡Ｆの遺言により本件不動産につき遺贈を受けたとする原告らが，亡Ｆから本件土地Ｆ持分全部移転登記及び本件建物所有権移転登記を受けた被告株式会社ＦＬＥＸ（以下「被告ＦＬＥＸ」という。）に対し，共有持分権及び所有権に基づく妨害排除請求権により上記各登記及びこれらに係る仮登記の抹消登記手続を求めるとともに，本件建物のうち賃貸に供されている部分に係る賃料につき，不当利得返還請求権に基づきその一部として各１０００万円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成２６年１１月９日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求め，被告ＦＬＥＸの上記持分及び所有権に根抵当権設定仮登記を有する被告株式会社ＢＡＮＫＳ（平成２７年７月２７日の商号変更前の商号は全日綜合企画株式会社。以下，商号変更の前後を通じて「被告ＢＡＮＫＳ」という。）に対し，共有持分権及び所有権に基づく妨害排除請求権により被告ＦＬＥＸに係る上記各抹消登記手続に対する承諾を求め，被告ＦＬＥＸから本件土地(4)の土地につき所有権移転登記を有する被告東京都に対し，共有持分権に基づく妨害排除請求権により更正登記手続を，それぞれ求める事案である。
１　前提事実（当事者間に争いがないか，掲記の各証拠及び弁論の全趣旨により容易に認めることができる事実）
(1) 　当事者等
ア　亡Ｆは，大正１３年○月○日生まれで，平成２３年５月当時，訴外ｃ株式会社（以下「ｃ社」という。）の代表取締役であったが，平成２６年１月１７日に死亡した（死亡時８９歳）。Ｌは，亡ＦとＭ（平成１６年６月２２日死亡。以下「亡Ｍ」という。）との間の子であり，Ａ（以下「Ａ」という。）と婚姻し，原告らをもうけた。ＬとＡは，平成２５年７月１３日，裁判離婚し，同日，原告らの親権者はＡと定められた。
亡Ｆの第１順位の法定相続人はＬのみであったが，Ｌは，平成２８年１１月２日，相続放棄をした。
亡Ｆは，亡Ｍの後妻であり，亡Ｍの子は，Ｌのほか，Ｉ，Ｎ，Ｇ及びＨの４名であった。
（甲４１の２５，４１の５２の１，乙３５）
イ　ｃ社は，本件建物（ａビル）の賃貸管理を行うことを目的とする会社であり，亡Ｆは，平成２０年１１月に脳梗塞を患うまでは本件建物のテナントの募集・管理業務を行っていた。亡Ｆは，少なくとも平成２３年５月当時，ｃ社の代表取締役であった。
ウ　被告ＦＬＥＸは，賃貸ビルの保有・運営，不動産の売買等を目的とする株式会社である。
被告ＢＡＮＫＳは，不動産の売買等を目的とする株式会社である。
(2) 　事実経過等
ア　亡Ｆは，平成２２年９月２４日当時，本件土地につき持分１万分の２０８７を有する共有持分権者であり，本件建物の所有者であった。
Ｌは，同日当時，本件土地につき持分１万分の２６７を有する共有持分権者であった。
本件土地(4)は，平成２６年８月７日に，分筆前の港区○○ｂ丁目１７３番７（７０．２４平方メートル）の土地（以下「分筆前１７３番７の土地」という。）から分筆された。
（甲１の１～５）
イ　亡Ｆは，平成２２年９月２４日，原告らに対し，本件不動産，本件建物に係る賃貸人たる地位並びに亡Ｆが代表取締役を務めていたｃ社の株式５７００株をそれぞれ２分の１ずつ遺贈することなどを秘密証書によって遺言（以下「本件遺言」といい，原告らに対する遺贈部分を「本件遺贈」という。）した。
（甲３５）
ウ　本件不動産については，平成２３年４月２８日付けで，亡Ｆ及びＬが，被告ＦＬＥＸに対して，本件不動産等（本件建物に係る亡Ｆの所有権並びに本件土地Ｆ持分（１万分の２０８７）及び本件土地Ｌ持分（１万分の２６７））を代金合計２億円で売却する旨の売買契約書（乙１。以下，「本件売買契約書」といい，亡Ｆに係る売買契約部分を「本件Ｆ売買契約」，Ｌに係る売買契約部分を「本件Ｌ売買契約」，両者を併せて「本件売買契約」という。）がある。本件売買契約書には，Ｌの署名及び押印並びに「Ｆ」との署名及び「Ｆ」との印影がある（ただし，上記「Ｆ」が亡Ｆの自署によるものか，「Ｆ」名下の印影が亡Ｆの印章によって顕出されたといえるかについては争いがある。）。
（乙１）
エ　本件土地Ｆ持分及び本件土地Ｌ持分につき，平成２３年５月２６日売買を原因とし，同日，別紙登記目録記載１のとおり，被告ＦＬＥＸへの条件付亡Ｆ持分全部移転仮登記及び条件付Ｌ持分全部移転仮登記がされ，同年１１月２８日，被告ＦＬＥＸへの亡Ｆ持分全部移転登記及びＬ持分全部移転登記がされている。本件建物については，同年５月２６日，別紙登記目録記載２のとおり，被告ＦＬＥＸを権利者とする条件付所有権移転仮登記がされ，同年１１月２８日，被告ＦＬＥＸへの所有権移転登記がされている（以下，本件土地及び本件建物に係る上記各仮登記を併せて「本件仮登記」といい，上記各移転登記を併せて「本件本登記」という。）。
（甲１の１～５）
オ　被告ＦＬＥＸは，平成２４年７月１９日，被告ＢＡＮＫＳとの間で，本件建物並びに本件土地(1)，本件土地(2)及び分筆前１７３番７の土地の各持分権につき，極度額を５億円，債権の範囲を金銭消費貸借取引，手形債権及び小切手債権，債務者を被告ＦＬＥＸ，権利者を被告ＢＡＮＫＳとする根抵当権設定契約を締結し，本件建物につき上記の内容の根抵当権設定仮登記が，本件土地(1)，(2)及び分筆前１７３番７の土地に上記内容の被告ＦＬＥＸ持分根抵当権設定仮登記がされた。
（甲１の１～４）
カ　亡Ｆについては，平成２５年６月１９日，後見開始の審判が確定し，Ａが成年後見人に選任された。
（甲３６）
キ　被告ＦＬＥＸ及び分筆前１７３番７の土地の共有持分権者らは，被告東京都に対し，平成２６年７月２２日，分筆前１７３番７の土地から本件土地(4)に相当する部分の土地を売却した。被告東京都は，本件土地(4)に相当する部分の土地を，東京都市計画道路事業補助線街路第４号（道路拡幅事業）の事業用地として取得した。
被告東京都は，分筆前１７３番７の土地から本件土地(4)を分筆し，平成２６年８月１１日，本件土地(4)につき共有者全員持分全部移転登記を経由した。
本件土地(4)に係る上記オの被告ＦＬＥＸ持分根抵当権設定仮登記は，同年８月７日，抹消された。
（甲１の４）
２　争点
(1) 　本件Ｆ売買契約の成否（抗弁１）
(2) 　本件Ｆ売買契約締結時における亡Ｆの意思能力の有無（抗弁１に対する再抗弁１）
(3) 　本件売買契約は公序良俗に反するか（抗弁１に対する再抗弁２）
(4) 　本件遺言時における亡Ｆの意思能力の有無（抗弁２）
(5) 　被告東京都との関係で民法９４条２項類推適用の可否（再抗弁１を前提とする予備的抗弁）
(6) 　被告東京都に対する請求は権利濫用か（再抗弁１に対する再々抗弁）
(7) 　被告ＦＬＥＸの不当利得の有無
３　争点に対する当事者の主張
(1) 　本件Ｆ売買契約の成否（抗弁１）
【被告らの主張】
ア　亡Ｆは，平成２３年５月２６日，被告ＦＬＥＸに対し，本件不動産を売った（本件Ｆ売買契約。ただし，代金額は，本件土地Ｌ持分と合わせて２億円とされた。）。
本件Ｆ売買契約は，本件遺贈の目的物とされた本件不動産を亡Ｆが被告ＦＬＥＸに売却するというもので，本件遺贈と矛盾する法律行為であるから，本件Ｆ売買契約により，本件遺贈の撤回が擬制され（民法１０２３条２項），原告らが本件不動産を本件遺贈によって取得することはできないものである。
本件売買契約書（乙１）は平成２３年４月２８日付けとされているが，これは，Ｌと中部環境開発株式会社（以下「中部環境開発」という。）が同日付けで本件不動産等に係る売買契約を締結していたところ，被告ＦＬＥＸは中部環境開発から売主としての権利を買い取ったとの認識であったため，本件売買契約書の作成日付を中部環境開発との間の売買契約書の日付に合わせたことによるものである。
イ　原告らは，本件Ｆ売買契約の成立を争っているが，本件売買契約書の亡Ｆ作成名義に係る部分は亡Ｆの意思に基づいて作成されたものであるから，本件Ｆ売買契約は真正に成立している。
（ア）　本件売買契約書は処分証書であるところ，本件売買契約書には亡Ｆの署名があり，本件売買契約書の亡Ｆ名下の印影は亡Ｆの実印によって顕出されている。そして，本件売買契約書の真正な成立の推定を覆すべき特段の事情は存在しない以上，本件売買契約書の亡Ｆ作成名義に係る部分は亡Ｆの意思に基づいて作成されたものと解さざるを得ない。
本件売買契約書中の亡Ｆの署名押印部分は，亡Ｆ自身が行ったものであるが，仮に原告らの主張のように，Ｌが行ったものであったとしても，その場に同席していた亡Ｆの承諾に基づく署名及び押印の代行と評価でき，亡Ｆの意思に基づく署名押印であることに変わりはない。
（イ）　亡Ｆ及びＬは，亡Ｆ宅において，本件売買契約の成立を前提として，平成２３年５月２６日に手付金１０００万円を受領してその領収証（乙２）に署名押印し，その後も多数の領収書，清算合意書，確認書等の書面に署名押印しているものであり，亡Ｆは契約締結後約１年６ヶ月以上の間，本件Ｆ売買契約の成立を前提として，その売買代金の中間金，清算金等の名下で多額の金員を受領し続けていた。
（ウ）　以上によれば，亡Ｆと被告ＦＬＥＸとの間において本件Ｆ売買契約が真正に成立したものである。
【原告らの主張】
ア　亡Ｆは，本件売買契約書に署名，押印をしておらず，本件売買契約は不成立である。
イ　中部環境開発の担当者であるＯ（以下「Ｏ」という。）及びＰ（以下「Ｐ」という。）は，平成２３年３月３１日，Ｌに対し，返済期日を同年４月４日として１５０万円を貸付け（その資金は被告ＦＬＥＸが出しているものである。），Ｌが上記１５０万円の返済ができなかったことから，同年４月２８日，その返済を執拗に迫って長時間多数人で囲み，Ｌをして，その意に反して１０億円前後の価値がある本件不動産等を２億円で売却する旨の売買契約書（甲１８）に署名押印をさせた。
そして，中部環境開発は，Ｌのみならず亡Ｆの署名をした売買契約書の作成を企て，同年５月２６日，判断能力のない亡Ｆを同席させ，Ｌを脅しながら，上記売買契約書と同じ書式の本件売買契約書（乙１）を上記売買契約書の作成日付で作成させようとした。この時，本件売買契約書の買主欄及び媒介業者欄は空欄であり，被告ＦＬＥＸの担当者及び司法書士は同席していなかった。亡Ｆは，本件売買契約書の住所欄を記入したが署名はしなかったところ，Ｏ及びＰは，Ｌをして何回も亡Ｆの署名の練習をさせた上で亡Ｆ名義の署名をさせたものである。その後，被告ＦＬＥＸは，買主欄に被告ＦＬＥＸの記名押印をし，媒介業者の記名押印をしたものである。
被告らは，Ｌが亡Ｆから授与された権限に基づいて上記署名及び押印を代行したものとの主張もするが，亡Ｆはそのような権限を付与していないし，付与できる意思能力もなかったものである。亡ＦがＬに正当な権限を与えていたのであれば，亡Ｆに秘して実印を偽造する必要はなく，Ｌに亡Ｆの署名を何度も練習させる必要はない。
ウ　本件売買契約書に押印された亡Ｆの印章は，平成２３年５月１８日にＬが改印手続をした印章であるところ，同改印手続はＯ及びＰに脅されたＬが同人らの指示を受けて亡Ｆの委任状を偽造して行われたものであって，上記印章が亡Ｆの固有の印章であるとはいえず，本件売買契約書の亡Ｆ作成名義に係る部分の成立の真正は推定されない。
そして，同月２６日の登記申請時には，印鑑登録証明書は添付されず，後日追完されており，同日時点において本人確認及び意思確認の重要な要素である印鑑登録証明書がなかったにもかかわらず，本件Ｆ売買契約及び登記手続が行われているものである。
エ　以上によれば，本件Ｆ売買契約について，亡Ｆに本件不動産を売却する旨の意思表示はなく，本件Ｆ売買契約は不成立である。
(2) 　本件Ｆ売買契約締結時における亡Ｆの意思能力の有無（抗弁１に対する再抗弁１）
【原告らの主張】
ア　亡Ｆは，本件Ｆ売買契約締結当時，認知症を患っており，財産の管理処分能力を喪失していた意思無能力の状態にあったことから，本件Ｆ売買契約は無効である。
イ　本件の法律行為の内容，それに要求される能力の程度
本件Ｆ売買契約は，億単位の高額の不動産売買であり，日常の金銭管理などとは異なり，売却するか否か，売却のタイミング，売却価格，売却の際の条件，事後の生活等々，長期的視野に立った高度な判断能力が要求されるものである。
ウ　精神科専門医が診断した亡Ｆの症状
本件Ｆ売買契約直前の平成２３年４月，東京都済生会中央病院（以下「済生会病院」という。）の精神科専門医であるＱ医師（以下「Ｑ医師」という。）は，亡Ｆについて，問診，改訂長谷川式知能評価スケール検査，ＭＲＩ検査などを総合的に判断して，「自己の財産を管理・処分することができない（後見相当）」との診断をした（甲３，２６・１２頁）。
Ｑ医師は，平成２３年４月の初診後，２年以上にわたり亡Ｆの治療に当たっており，亡Ｆに対し，当初より，中等度・高度の認知症に対してその進行抑制のための薬であるメマリーを処方していた。
また，亡Ｆは，平成２３年７月に神経心理学的検査を受けている。同検査は，認知症などの重症度の的確な把握などを目的として，知能機能や記憶機能などについていくつかの検査を組み合わせて行う検査であり，改訂長谷川式知能評価スケール検査に加え，認知症の検査に世界的に広く用いられているミニメンタルステート検査（ＭＭＳＥ），レーブン色彩マトリックス（非言語性知的機能検査），構成能力検査なども用いて行うものである。同検査によれば，改訂長谷川式知能評価スケール検査は１１点，ＭＭＳＥは１１点であり，亡Ｆについて，「記憶力の低下，注意機能の低下は重篤で，構成能力の低下，語想起流暢性の低下，非言語性知能機能低下もうかがわれ，重要な事柄の判断には支障がある。」とされた（甲２６・１９頁）。
エ　介護記録等について
亡Ｆは平成２２年の暮れから平成２３年の初め頃にかけて認知症の症状が悪化し，日常生活に支障を来すようになった。
平成２２年４月から１２月頃，亡Ｆは，日常的な買い物については，自分で何とか行なっていたものの（甲６３の１０・９頁），平成２３年２月頃には，Ａが亡Ｆ宅を訪問して買い物を行わなければならない状態となり，同月１６日以降はヘルパーに買い物の同行を依頼することとなった（甲６３の６・１６頁）。
また，亡Ｆの介護保険診断医である中村クリニックの医師は，平成２３年５月１３日，診察の結果として，「脳梗塞後遺症にて記銘力低下，認知などあり」「短期記憶：問題あり」「日常の意思決定を行うための認知能力：いくらか困難」「自分の意思の伝達能力：いくらか困難」との意見であった（甲１４の１）。
さらに，亡Ｆの担当ケアマネージャーは，平成２３年６月２２日，認定調査票に，当時の亡Ｆの様子として，直前のことや季節を答えられない，金銭の管理について「全介助」，日常の意思決定について特別な場合を除いてできる旨記載するなど（甲１４の２），亡Ｆの認知症の症状は，日常的な金銭管理なども難しいほどであった。
加えて，ヘルパーのメモには，平成２３年６月及び７月頃，ヘルパーが部屋の片づけをしている際に亡Ｆが物を引っ張りだした旨，使用済みの紙パンツを箪笥の中にしまっていた旨の記載があり（甲６４の３・２頁），亡Ｆは，日常生活における判断能力を喪失していたものである。
オ　亡Ｆは本件建物を守ろうとしており，売却する動機がなかったこと
亡Ｆは，亡Ｍから本件建物を守るように言われ，本件建物を守ることを常々口にしており，認知症になった後も同様であった。
亡Ｆは，平成２２年９月２４日，Ｌの遊興，浪費を心配し，亡Ｍの残した財産を守るため，孫である原告らに本件遺贈をする内容の本件遺言をしており，Ｌのために本件不動産を売却する動機はない。
カ　本件売買契約の異常性・不合理性
（ア）　本件売買契約書作成前の経緯の異常性
被告ＦＬＥＸは，中部環境開発から買主の地位を承継した旨主張するが，不動産業者でない個人との間の不動産取引において１０００万円での地位の承継というのは異例である。
中部環境開発は，Ｌとの間で，平成２３年４月２８日付で，本件不動産等に係る売買契約書（甲１８）を作成しているが，これは，中部環境開発が，同年３月３１日，平成２１年頃からうつ病の治療を受けており，通常の精神状態ではなかったＬに対し，返済日を同年４月４日として１５０万円を貸し付け（実質は被告ＦＬＥＸが出捐している。），弁済期経過後に多数の人間でＬを長時間取り囲んで執拗に返済を迫り，Ｌの意に反して作成させたものである。これらは，被告ＦＬＥＸによって仕組まれたものである。そして，被告ＦＬＥＸは，中部環境開発に対して１０００万円を支払ったとするが，売却価格２億円に対する仲介手数料は３％（プラス６万円）の６００万円であって，紹介料として１０００万円を支払う理由はない。
さらに，上記争点(1)において主張したとおり，本件売買契約書に押印された亡Ｆの実印は，直前に改印手続を経て偽造されたものであった。
（イ）　不動産仲介業者への依頼，不動産価格査定がないこと
仮に亡ＦがＬの生活資金等を捻出するために本件不動産を売却しようとしたのであれば，少しでも高額で売却するために不動産業者に仲介を依頼する又は本件不動産の適正な時価を調査した上で売買代金の交渉に当たるはずであるが，そのような事実はない。
（ウ）　媒介業者の不在，仲介料の二重払
本件売買契約書（乙１）は，媒介業者である有限会社ヨシキコーポレーションが関与せずに作成され（甲９最終頁），後に媒介業者の記載が付け加えられたものである。媒介業者として，売買契約締結という最も大事な場面に立ち会わず，重要事項説明を行なうこともなく，しかも，後日，売買契約書に記入・押印するということは，正当な媒介であれば考えられない。
また，被告ＦＬＥＸは，中部環境開発に対して，本件の紹介料として１０００万円を支払うとともに有限会社ヨシキコーポレーションに仲介料を支払っている。被告ＦＬＥＸが仲介料を二重に支払ってでも本件売買契約を実現したかった理由は，これが正当な仲介の対価ではなく，判断能力の欠如した亡Ｆを騙して本件建物（ａビル）を乗っ取るための手数料という不当な対価だったからである。
（エ）　売買価格が著しく低額であること
被告ＦＬＥＸは，株式会社豊多（以下「豊多」という。）に対して，平成２７年２月２７日，本件不動産等を１１億５０００万円で売却している（甲７０）。本件建物の価格は，利回りから物件価格を簡易に計算すると，月額賃料６００万円・年間賃料収入７２００万円，利回り５％とすると，１４億４０００万円となる。本件売買契約における売買価格２億円は，著しく低額である。このように著しく低額で売却することは不合理であり，この事実は，亡Ｆが意思無能力であったことを端的に示すものといえる。
（オ）　売買契約書の不合理性
本件売買契約書は，争点(1)において主張したとおり，亡Ｆが署名をしておらず，押印された実印も偽造されたものである。さらに，本件売買契約書作成後，売主の移転登記・引渡義務と買主の代金支払義務の同時履行が，売主の上記義務が先履行とされるという，売主に不利益な契約内容の変更が行われている。
（カ）　売買契約内容の異常性・不合理性
本件売買契約においては，上記（イ）から（エ）に記載の事実のほか①売買代金が多数に分割され，振込ではなく現金手渡しで多数回行われることは通常ありえないこと，②契約から決済までの期間は通常１ヶ月程度であるが，本件では半年以上もの長期間であること，③代金決済と登記移転は同時履行で行うことが通常であるが，本件では登記移転・引渡が先履行になっており売主側に一方的に不利となっていること，④担保付不動産売買の場合，決済の際に売主は売買代金を受領して，同受領代金をもって金融機関に対する債務の返済に当てるところ，本件では，被告ＦＬＥＸは登記書類受領の際に売買代金を準備できていなかったこと等，通常の不動産取引では考えられないほど，売主に不利益で不合理な取引となっている。
さらに，テナントビルの売買契約の際には，買主は，契約前に，オーナーと各テナントとの間の賃貸借契約書等の提出を受け，賃料・保証金等を確認した上で，購入の判断をすることが通常である。しかしながら，被告ＦＬＥＸは，各テナントの保証金の金額を確認することなく本件売買契約を締結している。
亡Ｆが意思能力を有していたのであれば，これらの不合理な事情に対する何らかの異議・対処をしていたはずであるが，亡Ｆが全く対処等をしていないことからしても，本件Ｆ売買契約につき，亡Ｆの意思能力がなかったことは明らかである。
キ　登記手続の異常性
本件Ｆ売買契約に基づく本件仮登記及び本件本登記は，Ｒ司法書士（以下「Ｒ司法書士」という。）が受任して手続を行ったところ，同人は，本人確認，登記申請意思確認，実体的権利関係確認等を行わずに偽造事件やなりすまし事件を多数惹起し，平成２５年５月３１日には業務禁止処分を受けた司法書士であった（甲５８）。
平成２３年５月２６日にされた本件仮登記に係る手続においては，①本件不動産の固定資産評価証明書は本件Ｆ売買契約の締結前である同年４月４日に取得されており，同日は，中部環境開発のＬに対する１５０万円の貸金の返済日であったこと，②亡ＦのＲ司法書士に対する委任状は本件Ｆ売買契約の締結前である同年５月１１日に作成され，その際，上記委任状の司法書士名は空欄であったこと，③本人確認，意思確認のための重要な書類である印鑑登録証明書が上記登記申請後の同月２７日に取得されていること，④Ｒ司法書士は，亡Ｆについて最初に面識が生じた時期を同年１１月６日としており（甲５２・６枚目），本件仮登記時に亡Ｆと面識がなく，直接の本人の意思確認を行っていないこと，⑤登記原因証明情報（甲４９・３，４頁，甲５１・２，３頁）は，本件売買契約書が作成される前に作成されており，そこに記載された亡Ｆの署名はＬがしたもので，亡Ｆの印影も偽造した実印によるものであって，亡Ｆは登記手続に関与していないものである。
また，同年１１月２８日の本登記においては，売買代金が完済されていなかったにもかかわらず，同日売買代金が支払われたものとして登記手続がされている（甲５２・４枚目，甲５４・４枚目）。
以上のように，本件の登記手続は，通常の登記実務とはかけ離れた事実経過であり，これは亡Ｆの関与なしに登記手続が行われたこと，さらには亡Ｆの判断能力の欠如を示すものである。
ク　平成２３年５月３０日の４５０万円支払の事実の不存在
被告ＦＬＥＸは，亡Ｆ及びＬに対して，平成２３年５月３０日に本件売買契約の代金の一部として４５０万円を支払った旨主張しているが，支払を示す証拠はない。亡Ｆは，被告ＦＬＥＸから，支払がないにもかかわらず４５０万円を売買代金の一部として支払ったとされ，何も理解もできずに清算合意書（乙１１）を作成させられたものである。
ケ　売主，金融機関の非協力
売主に不動産売却の意思及びその意思能力があったのであれば，売買の履行に必要な事項に協力するはずである。しかしながら，亡Ｆは，被告ＦＬＥＸに対して本件建物のテナントとの賃貸借契約の内容を明確にすることができず，また，亡Ｆがｃ社の事業資金を借り入れていたさわやか信用金庫との間の根抵当権の解除についても被告ＦＬＥＸに協力することができておらず，このことは，亡Ｆの本件Ｆ売買契約における意思能力がなかったことを示す事実といえる。
また，通常の不動産売買であれば，当該不動産の抵当権者である金融機関は残債務の返済を受ければよく，担保解除にも応ずるはずであるが，さわやか信用金庫は，平成２４年時点では，本件売買契約に疑問を持ち，被告ＦＬＥＸ代理人からの説明があっても，その弁済を受けず，担保解除にも応じなかった（甲８，９）。そして，さわやか信用金庫が残債務の代位弁済を受け，担保解除に応じたのは，被告ＦＬＥＸをして，将来本件建物及び南麻布物件の所有権が否認され，代位弁済が第三者弁済としての効力を否定された場合でも，被告ＦＬＥＸはさわやか信用金庫に対し代位弁済金の返還を求めることができない旨の約定をさせ，訴訟上の和解（乙１５）をした平成２６年１０月以降のことである。
この事実経過は，さわやか信用金庫が本件売買契約の有効性に疑問を持っていたからに他ならない。
コ　正常な判断能力があれば作成されるはずのない経験則に反する契約書及び領収書が作成されていること
被告ＦＬＥＸが亡Ｆに３９００万円の貸付けをした事実がないにもかかわらず，被告ＦＬＥＸは，亡Ｆをして，３９００万円の金銭消費貸借契約書（甲２４）を作成させ，その担保として，極度額６０００万円の根抵当権を設定させた（甲４）。
また，平成２５年２月６日付で５００万円を受領した領収書（乙１３）が作成されているが，実際に振込があったのは同月７日であり，金額は４００万円である。
このように，亡Ｆが内容を理解しない書面が次々と作成されており，これらの事実は，亡Ｆに法律行為を行う意思能力がなかったことを示すものである。
サ　まとめ
本件Ｆ売買契約は，日常の意思伝達や，買物といった軽易・低額の法律行為ではなく，億単位の不動産売買であり，高度の判断能力が要求されるところ，以上の点を総合すれば，亡Ｆが本件Ｆ売買契約締結時において意思無能力であったことは明らかである。
【被告らの主張】
ア　無効の主張の可否について
原告らは，亡Ｆの意思無能力を理由として，本件Ｆ売買契約の無効を主張している。
しかしながら，契約の当事者あるいはその相続人が，表意者の意思無能力を理由に契約の無効を主張していないのに，第三者が契約の無効を主張することはできないというのが，わが民法の一般的解釈である（相対的無効）。したがって，亡Ｆの相続人でもない原告らによる本件Ｆ売買契約の無効主張は認められない。
イ　亡Ｆの意思能力について
仮に原告らが亡Ｆの意思無能力を理由として本件Ｆ売買契約の無効を主張できるとしても，本件Ｆ売買契約締結当時，亡Ｆの意思能力は，本件Ｆ売買契約の内容及び効果を認識できないほどのものではなかった。
原告らは，改訂長谷川式知能評価スケール検査の結果を意思無能力の根拠としている。しかしながら，同検査は，認知症患者をスクリーニングするための，時間にして１０～２０分程度の簡易検査に過ぎないし，改訂長谷川式知能評価スケール検査だけで，行為当時の具体的状況を問うことなく，常に意思能力を欠いていたものと認定することはできない。
要介護認定申請に係る資料については，主治医の意見書及び認定調査票においても，平成２２年２月から平成２５年３月までの亡Ｆについて，記銘力の低下はあったものの，それ以外の認知機能や意思伝達機能には格別問題はなかったものである。
さらに，亡Ｆが代表取締役を務めていたｃ社は，本件売買契約締結当時，既に経営破綻に瀕していたところ，Ｌは，平成２３年４月２４日に港区議会議員選挙に落選した後も，再当選を目指して政治活動費や生活費あるいは遊興費の支払を亡Ｆに求めており，亡Ｆは一人息子であるＬから説得されて被告ＦＬＥＸに本件不動産を売り渡すというＬの決断に従い，本件Ｆ売買契約を締結しただけでなく，その後もＬと共に本件売買契約の手付金，中間金及び清算金を受領し続けてきたものである。
ウ　売買価格について
原告らは，本件不動産等の転売価格は１１億５０００万円である旨主張するが，被告ＦＬＥＸが受領した金額は６億円である。１１億５０００万円との記載のある売買契約書は，クラケンコーポレーション株式会社（以下「クラケン」という。）による融資の便宜のために作成されたものにすぎない。
また，平成２３年５月の時点で，本件土地(1)，本件土地(2)及び分筆前１７３番７の土地の固定資産税評価額の合計は約６億９６８０万円であり（甲４９・１１～１９頁），そのうち本件土地Ｆ持分及び本件土地Ｌ持分の合計である１万分の２３５４の評価額は約１億６４００万円にすぎず，本件建物の固定資産税評価額である約８６００万円（甲５１・７頁）を加えても約２億５０００万円にすぎなかった。築３０年を経過して老朽化した本件建物に資産価値はなく，同建物の土地利用権は使用借権にすぎなかったから（甲４１の４１・第９項で亡Ｆが他の持分権者らに支払う金員について「使用相当損害金」と記載されている。），本件不動産等のうち資産価値のある財産は本件土地の各共有持分権のみであったといえる。
(3) 　本件売買契約は公序良俗に反するか（抗弁１に対する再抗弁２）
【原告らの主張】
ア　価格の著しい不均衡等
本件売買契約における被告ＦＬＥＸの給付は，２億円の売買代金の支払である。しかしながら，本件不動産等は，実売価格で１１億５０００万円という経済的価値があったものであり（甲７０），９億５０００万円の暴利，実に５．７５倍もの不均衡が双方の給付の間に生じていた。
本件Ｆ売買契約締結当時，亡Ｆは８６歳で無職であったところ，被告ＦＬＥＸは不動産業者であり，両者の不動産売買に関する知識・能力の差は著しいこと，前記争点(2)において主張した本件売買契約の異常性・不合理さ，登記手続の異常性等からすると，本件売買契約は客観的に公序良俗に違反する行為であるといえる。
イ　そして，前記争点(2)において主張したとおり，亡Ｆは，本件Ｆ売買契約締結当時，精神科医から，自己の財産を管理・処分することができない（後見相当）との診断等を受けていたこと等の事情からすると，意思無能力か否かはともかく，少なくとも判断能力を著しく欠如していたことは明らかである。また，亡Ｆは，不動産仲介業者への依頼すらなく，軽率・無経験という状況にあったものである。
被告ＦＬＥＸは，このような亡Ｆの軽率・無経験及び精神薄弱を認識した上で，これに乗じて本件Ｆ売買契約を締結させたものであり，本件Ｆ売買契約は暴利行為として公序良俗に反するもので無効である。
【被告らの主張】
ア　無効主張の可否について
暴利行為・公序良俗違反の主張についても，意思無能力に関する主張と同様，亡Ｆの相続人でない原告らがかかる主張を行うことは，表意者を保護するという暴利行為論の趣旨に抵触し許されないというべきである。
イ　原告らは，本件不動産等は，実売価格で１１億５０００万円という経済的価値があったものである旨主張するが，前記争点(2)において主張したとおり，転売価格は６億円であり，本件Ｆ売買契約締結当時，本件不動産に原告ら主張の経済的価値はなかった。
また，ｃ社は，本件Ｆ売買契約締結当時，既に経営破綻に瀕しており，Ｌは港区議会議員選挙に落選した後も再当選を目指して政治活動費や生活費，あるいは遊興費の支払を亡Ｆに求めていたところ，亡Ｆは一人息子であるＬの判断に従い，同人と共に本件不動産を売却することを決意したものであって，本件Ｆ売買契約締結後も，亡ＦはＬと共に被告ＦＬＥＸを自宅に招き入れ本件売買契約の中間金や清算金の弁済を受け続けていたのであるから，本件Ｆ売買契約は亡Ｆの窮迫・無思慮に乗じたものではなく，暴利行為及び公序良俗違反により本件Ｆ売買契約を無効であると解することはできない。
(4) 　本件遺言時における亡Ｆの意思能力の有無（抗弁２）
【被告らの主張】
仮に，本件Ｆ売買契約当時，亡Ｆが意思無能力であり，原告らがそのことを主張し得ると解された場合には，本件遺贈も亡Ｆの意思無能力により無効である。
本件遺言に係る証書提出の日付（平成２２年９月２４日）と本件Ｆ売買契約の締結日（平成２３年５月２６日）との間には８か月間しかなく，その間，亡Ｆの認知能力には何らの変化も認められない。介護サービスに係る主治医意見書及び認定調査票上も上記期間において差異はなく，本件遺贈時と本件Ｆ売買契約時とで，亡Ｆの意思能力の有無に差異があることを裏付ける医学的根拠は何ら存在しない。
Ａは，平成２２年夏頃，Ｌとの夫婦関係の件でＳ弁護士（以下「Ｓ弁護士」という。）に相談をし，同年９月か１０月頃，調停申立てをＳ弁護士に依頼していたところ，本件遺言をすることを主導したのは専らＡであり，本件遺贈の対象とされた亡Ｆの財産は，いずれもＡがＬとの離婚により取得することができない財産であった。本件遺贈は，原告らだけに有利な内容であり，一人息子のＬのことを案じている亡Ｆが自ら判断して作成したものとは到底考えられない。
本件遺言に係る秘密証書は，ＡあるいはＳ弁護士が保管し続けており，亡Ｆには本件遺言の存在を再認識する機会が全く与えられていなかった。済生会病院の診療録には，亡Ｆが本件Ｆ売買契約のことをＱ医師に説明していた旨の記載はあるが，本件遺言をしたことをＱ医師に打ち明けた旨の記載はない。すなわち，亡Ｆは，本件遺言のことを全く記憶していなかったものである。
以上によれば，本件遺贈は亡Ｆの意思無能力により無効である。
【原告らの主張】
被告らは亡Ｆが本件Ｆ売買契約締結当時意思無能力であったとした場合には，本件Ｆ売買契約より前にされた本件遺贈も無効である旨主張する。
しかしながら，亡Ｆは本件遺言をした当時，意思能力を有していたというべきである。
本件遺言をした当時，亡Ｆについて，多少の物忘れがあったが，遺言ができないほど判断能力が衰えている言動はなく，買物も一人で行っていた。ところが，亡Ｆは，平成２２年の暮れから平成２３年初め頃，認知症の症状が悪化し，日常の買物も困難となり，物忘れがひどくなった。同年２月，ケアマネージャーから，済生会病院に物忘れ外来があるのでそこを受診するよう勧められ，亡Ｆは，同年４月，済生会病院においてＱ医師の診察を受けたものである。さらに，介護保険の内科医の意見書は要介護認定のためのものであり，精神科専門医の診断ではない。Ｔ医師も介護保険認定の同年６月２０日付主治医意見書において，「ここ１年でＡＤＬの低下あり，生活全体に介護が必要となっている。」との記載をしている。このように，同年初め頃から，亡Ｆの判断能力の明らかな低下を示す言動・様子があったものである。
また，本件遺言をした時点（平成２２年９月２４日）では，精神科専門医などによる認知症の診断はなく，主治医意見書では，短期記憶は問題あり，日常の意思決定を行うための認知能力はいくらか困難，自分の意思の伝達能力はいくらか困難とされていた（甲１３の１）。これに対して，本件Ｆ売買契約締結当時，「自己の財産を管理・処分することができない（後見相当）」との診断等がされていたことは，前記争点(2)において主張したとおりである。
さらに，本件遺言の内容は，精神疾患を抱えるＬの浪費により本件不動産が散逸することをおそれ，子であるＬではなく孫である原告らに全ての財産を遺贈するものであり，その内容も動機も，極めて合理的である。
(5) 　被告東京都との関係で９４条２項類推適用の可否（再抗弁１を前提とする予備的抗弁）
【被告東京都の主張】
被告東京都は，平成２６年７月２２日，東京都市計画道路事業補助線街路第４号（道路拡幅事業）の事業用地として取得するため分筆前１７３番７の土地のうち本件土地(4)部分の土地について，被告ＦＬＥＸを含めた共有登記名義人全員との間で売買契約を締結してこれを買い受け，その後，本件土地(4)部分の土地につき分筆登記を経て，同年８月１１日，本件土地(4)につき共有者全員持分全部移転登記を経由した。
分筆前１７３番７の土地については，上記売買契約より３年以上前である平成２３年５月２６日売買を原因として被告ＦＬＥＸへの条件付亡Ｆ持分全部移転仮登記がされており，同年１１月２８日には，被告ＦＬＥＸへの亡Ｆ持分全部移転登記がされているところ，本件Ｆ売買契約が無効であるとの原告らの主張を前提とすると，原告らの法定代理人で，平成２５年６月１９日に亡Ｆの成年後見人に就任したＡは，遅くとも同年３月頃には被告ＦＬＥＸ名義の持分全部移転登記が不実のものであることを認識し，Ｌと連絡を取り，弁護士の選任を行っていたものである。被告東京都は平成１８年７月に上記道路拡幅工事の事業説明会を実施しており，Ｌ及び亡Ｆは，道路区域に編入される本件土地(4)の部分の境界を確認するための現地立会いを行っており，本件土地(4)の部分が近いうちに被告東京都に売却されることを認識していたものであり，この事情はＡも十分に認識していたはずである。そうすると，Ａとしては，被告ＦＬＥＸを真の所有者であると信頼して道路用地の取得を行う被告東京都の存在を当然に認識して被告東京都への所有権登記を阻止し，又は，少なくとも被告東京都への連絡を行うべきであったといえる。それもにもかかわらず，Ａは，平成２６年７月２２日に被告東京都が被告ＦＬＥＸと上記売買契約を締結するまで１年以上の長きにわたり何らの手立てをとらなかったのであるから，虚偽の外観作出につき権利者側の帰責性が認められるというべきである。
被告東京都は，分筆前１７３番７の土地の登記名義人の記載を信頼して上記売買契約を締結したものであるから，被告ＦＬＥＸの上記土地にかかる共有持分のうち亡Ｆから移転登記がされている部分（持分１万分の２０８７）に関し，被告ＦＬＥＸが無権利であることについて善意かつ無過失である。
したがって，原告らは，被告東京都に対し，民法９４条２項の類推適用により，本件土地(4)の共有持分権を主張することができないというべきである。
【原告らの主張】
被告東京都の主張は争う。
仮に民法９４条２項の類推適用があり得るとしても，亡Ｆから本件遺贈を受けた原告らには，不実の登記を作出したことについて何らの帰責性はない。さらに，Ａにおいても被告ＦＬＥＸ名義の登記について，これが不実のものであると考えていたものの，それを裏付ける証拠が当初からそろっていたわけでない上，分筆前１７３番７の土地のうち本件土地(4)部分が近いうちに被告東京都に売却されることを十分に認識していたことはない。
(6) 　被告東京都に対する請求は権利濫用か（再抗弁１に対する再々抗弁）
【被告東京都の主張】
被告東京都が上記(5)で述べた事実に加え，原告らが本件の更正登記で被告東京都に実質的に抹消登記を求める部分は本件土地(4)（１．８１平方メートル）のうちの持分１万分の２０８７にすぎず，今後原告らにおいて事実上利用することができるような土地では全く無いこと，本件土地(4)は，道路区域内の土地であり，私権の制限を受け（道路法４条），原告らにおいて法律上も使用可能な土地ではないこと，本件の更正登記が認められると円滑な道路事業の遂行が阻害され公益を害する事態となること等からすれば，原告らの被告東京都に対する請求は権利の濫用として認められないものというべきである。
【原告らの主張】
被告東京都の主張は争う。
原告らは被告東京都に本件土地(4)の持分権を売却する意思を有しており，被告東京都が原告らから本件土地(4)の持分権を買い取れば何ら道路事業の遂行が阻害されることはない。また，正当な権利者である原告らではなく，無権利者から本件土地(4)の持分権の譲渡を受けたのは被告東京都であり，無権利者である被告ＦＬＥＸに対し不当利得返還請求をすれば足りるものである。
(7) 　被告ＦＬＥＸの不当利得の有無
【原告らの主張】
本件建物は，上記のとおり原告らの所有物であるところ，被告ＦＬＥＸは，本件建物の賃料について，法律上の原因なく不当に利得している。
本件建物の賃料収入は平成２３年１２月当時，月額６２８万円であったが，その後空室にテナントが入り，それ以上の収入がある。亡Ｆが死亡した後である平成２６年２月から６月までの５か月間に限っても少なくとも３１４０万円以上の利得があったものである。
【被告らの主張】
否認ないし争う。
第３　当裁判所の判断
１　認定事実
前記前提となる事実，証拠（甲１～８２，乙１～３６，丙１，尋問当時原告ら法定代理人Ａ（以下「法定代理人Ａ」という。），証人Ｌ，被告ＦＬＥＸ代表者Ｃ。ただし，後記認定に反する部分を除く。）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
(1) 　本件売買契約締結に至る経緯等
ア　亡Ｆは，平成２０年８月２１日，さわやか信用金庫に対し，亡Ｍのさわやか信用金庫に対する２口の借入金債務（昭和６３年８月３１日貸付けに係る９１００万円及び平成元年１０月１２日貸付けに係る６０００万円）について，重畳的に債務引受けをした。亡Ｆは，平成２０年１０月３１日，さわやか信用金庫から，Ｌを連帯保証人とし，ｃ社の運転資金として４５４４万２４２８円を借り入れた。
亡Ｆは，平成２２年７月１６日，平成２３年２月４日，同年７月２９日，さわやか信用金庫との間で，上記３口の借入金債務に係る弁済方法について，それぞれ変更契約を締結し，各変更契約証書に署名押印した。平成２３年７月２９日付変更契約証書の亡Ｆ名下の印影は，本件売買契約書の売主欄の亡Ｆ名下の印影と同一で，後述の改印手続後の印章によって顕出されている。
（甲４１の３４の１，２，４１の３６，４１の３７の１～３，４１の３８の１～３，４１の３９の１～３）
イ　亡Ｆは，平成２３年５月２８日，ｃ社の代表取締役として，ｃ社の第２８期（平成２２年４月１日から平成２３年３月３１日まで）の決算報告書（甲４１の４０）を作成した。上記期間における役員報酬は，代表取締役亡Ｆが１４００万円，取締役Ｌが４８０万円，取締役Ａが８００万円であった。
（甲４１の４０）
ウ　Ｌは，平成１５年５月頃から東京都港区の区議会議員を務めていた。
Ｌは，平成２６年８月２１日，日本赤十字医療センターにおいて，健忘症（精査中），双極性障害との病名で，平成２１年１１月からうつ病相のため治療を行っているが，現在も気分の変動が続いている，ここ３年ほどで健忘が目立ち，精査中であるが，検査所見上明らかな記憶障害の所見があり，日常生活上の判断・行動に重大な影響をもたらしていると考えられる旨の診断を受けた。Ｌは，平成２６年１２月８日，東京武蔵野病院精神神経科において，抑うつ状態により入院し，約３ヶ月程度の入院加療を要する旨の診断を受けた。
Ｌは，区議会議員報酬約１０００万円及びｃ社からの役員報酬約４８０万円の年収を得ていたほか，亡Ｆ及びＡに対して小遣いの無心をしていたが，平成２２年頃から銀座のクラブに出入りし，その遊興費等で金銭を浪費するようになった。亡Ｆ及びＡは，Ｌには役員報酬以外には渡さないこととしたところ，Ｌは，平成２１年１２月頃から，遊興費等に使用する目的で知人から借金をするようになった。Ｌは，平成２３年４月時点において，後述の中部環境開発に対する１５０万円の借入金のほか，知人等に対して合計１０００万円近くの借入金債務を負っていた。
Ａは，平成２２年夏頃，Ｌの女性関係についてＳ弁護士に相談し，同年９月又は１０月頃，Ｓ弁護士に，夫婦関係調整（円満）の調停申立てを依頼した。上記調停は，その後，離婚の方向で調整が進められた。
（甲３０，４２の１，４２の３，４２の４，６９，７７の１～４，法定代理人Ａ，証人Ｌ）
エ　亡Ｆは，平成２２年９月２４日，Ａ，亡Ｆの妹のＵ，Ｓ弁護士及びＶ弁護士とともに公証役場に行き，秘密証書による遺言（本件遺言）をした。亡Ｆは，公証人に対し，封書を提出し，自己の遺言書であり，亡ＦがＳ弁護士に筆記させたものである旨申述した。その際，Ｓ弁護士及びＶ弁護士から，亡Ｆの遺言能力について問題視するような発言はなかった。
本件遺言の概要は，
（ア）　本件不動産，当時原告らの自宅であった南麻布所在の土地及び建物（以下「南麻布物件」という。）の所有権及び共有持分権，ｃ社の株式並びに本件建物の賃貸人たる地位について，それぞれ２分の１ずつ，原告らに遺贈する。
（イ）　本件遺言作成後，亡Ｆと原告らが養子縁組した場合には，上記財産を原告らにそれぞれ２分の１ずつ相続させる。
（ウ）　本件遺言の遺言執行者をＡとする。
というものであり，続いて，本件遺言の理由として，一人息子であるＬの浪費や遊興が激しい上に，支援者等多数人からの借金もあるとのことで，Ｌが亡Ｆの財産を相続した場合には，亡Ｍが残してくれた財産もすぐになくなってしまい，また，Ｌの生活が立ちゆかなくなることが予想されるためである旨記載されている。
（甲３５，６９，法定代理人Ａ）
オ　Ｌは，平成２３年３月３１日，中部環境開発から返済日を同年４月４日として，１５０万円を借り入れた。上記金銭消費貸借契約においては，亡Ｆが連帯保証人となった。Ｌは，同月当時，中部環境開発からの上記借入れのほか，後援会，知人等に対して総額１０００万円近くの借金があった。
Ｌは，同年の港区区議会議員選挙に立候補していたが，同年４月２４日に落選したため，Ｌの収入は，ｃ社からの役員報酬のみとなった。
Ｌは，次回の区議会議員選挙に立候補するつもりであったことから，そのための政治活動費を必要としていた。
（甲２７，３０，３３，６７，証人Ｌ）
カ　Ｌは，平成２３年４月２８日，中部環境開発の事務所において，中部環境開発に対して本件不動産等を２億円で売る旨の売買契約書（甲１８）に署名押印した。
（甲１８，証人Ｌ）
キ　Ａは，平成２３年５月，原告らとともに自宅を出て横浜にあるＡの実家に転居し，その際，亡Ｆの実印を持ち出した。同月頃，Ａが申し立てた夫婦関係調整の調停が不成立となり，同年６月頃，離婚の裁判手続が始まった。
（甲６９，法定代理人Ａ）
(2) 　本件売買契約締結前後の事実経過
ア　被告ＦＬＥＸは，上記(1)カの中部環境開発とＬとの間の売買契約について，中部環境開発から紹介を受け，上記売買契約を引き継ぐこととし，その対価として，中部環境開発に１０００万円を支払った。
亡Ｆ及びＬが，被告ＦＬＥＸに対し，本件不動産等を代金２億円で移転する旨の本件売買契約書の売主欄には，Ｌ及び「Ｆ」との署名が各住所とともに手書きで記載されている。Ｌは，平成２３年５月２６日，上記売主欄のＬ名義部分に署名し，名下に押印した。亡Ｆは，本件売買契約書の売主欄のＦの住所部分を自書したところで気分が悪くなり，署名部分及びＦ名下の押印はＬが行った。本件売買契約書に押印された亡Ｆの印章は，同月１８日にＬが亡Ｆの代理人として印鑑登録亡失届を提出した上で改印手続を行い，本件売買契約と同日に印鑑登録をした印章である。被告ＦＬＥＸは，本件売買契約書の日付を中部環境開発とＬの間の売買契約書の作成日付と同日である同年４月２８日付けとした。
本件売買契約書においては，①契約時の手付金として１０００万円を支払うこと，②同年７月２１日までの中間金として３００万円を支払うこと，③同年１１月３０日までに残代金の１億８７００万円を支払うこと，④同日までの引渡し，所有権移転登記を行うこと，⑤亡Ｆ及びＬは所有権移転登記手続までに本件不動産等に係る抵当権等の負担を消除すること（第１０条，特約条項２），⑥本件不動産等に賦課される公租公課は，引渡日の前日までは亡Ｆ及びＬが，引渡日以降は，被告ＦＬＥＸがそれぞれ負担すること（第１２条１項），⑦本件建物の賃料収入は，引渡日の前日までは，亡Ｆ及びＬに，引渡日以降は，被告ＦＬＥＸにそれぞれ帰属すること（第１３条）等が約定された。
亡Ｆ及びＬは，同年５月２６日，被告ＦＬＥＸから１０００万円を受領した旨の領収書（乙２）に署名押印した。
（甲１９～２１，３４，乙１，２，被告ＦＬＥＸ代表者Ｃ，証人Ｌ）
イ　本件土地(1)，本件土地(2)及び分筆前１７３番７の土地の固定資産税評価額の合計は，本件売買契約締結当時，約６億９６８０万円であり，そのうち，本件土地Ｆ持分及び本件土地Ｌ持分の合計である１万分の２３５４に相当する評価額は，約１億６４００万円であった。また，本件建物の固定資産税評価額は，約８６００万円であった。
平成２０年７月２５日に成立した亡Ｍの遺産に係る遺産分割調停において，本件建物は亡Ｆが単独相続し，本件土地に係る亡Ｍの持分は亡Ｍの相続人６名（亡Ｆ，Ｌ，Ｉ，Ｎ，Ｇ及びＨ）の共有とし，亡Ｆは，本件建物所有により本件土地を使用することにつき，本件土地の他の共有者であるＩ，Ｎ，Ｇ及びＨに対し，使用相当損害金（月額合計１５１万６８００円）を支払うこととされたが，借地権等の利用権を確認することも，新たに利用権が設定されることもなかった。
（甲４１の４１，４９，５１）
ウ　亡Ｆ及びＬは，本件売買契約に基づく売買代金の一部として，平成２３年５月３０日頃，４５０万円の支払を受けたほか，同年７月２１日付けの額面３００万円，同年８月１２日付けの額面１５０万円，同月１８日付けの額面２００万円，同年１１月１３日付けの額面４００万円，同年１２月１６日付けの額面４００万円の，各領収書に署名押印した。
（乙３～７，１１，被告ＦＬＥＸ代表者Ｃ）
エ　亡Ｆ及びＬは，被告ＦＬＥＸとの間で，南麻布物件を代金４５００万円で売る旨の売買契約を締結した。
（甲４１の９）
オ　亡Ｆ及びＬは，平成２５年１月２６日，被告ＦＬＥＸとの間で，清算合意書（乙１１）を取り交わし，同書面に署名押印をした（以下「本件清算合意」という。）。
上記清算合意書においては，本件売買契約について，①売買代金２億円のうち，２９００万円が支払済みであること，②被告ＦＬＥＸが，ｃ社が本件建物の賃借人ら（テナント）に対して負担する７０８１万０８７５円の保証金返還債務の履行を引き受け，本件売買契約書の特約条項５に基づき，同額を売買代金から控除したこと，③被告ＦＬＥＸが，ｃ社及び亡Ｆのさわやか信用金庫に対する借入金返還債務１億２０５５万４３５５円（平成２３年１１月２８日時点）の履行を引き受け，本件売買契約書の特約条項５に基づき，同額を売買代金から控除したこと，④亡Ｆ及びＬが，被告ＦＬＥＸが支払った平成２３年度第３，４期の固定資産税及び都市計画税合計２５７万７４５０円のうち２０９万７２６７円及び亡Ｆ及びＬが受領した同年１２月分の賃料合計６２８万円の返還義務を負うこと，⑤亡Ｆ及びＬは，被告ＦＬＥＸに対し，本件売買契約の代金２億円と上記①から④までの合計金額の差額である２８７４万２４９７円の返還債務を有することが確認された。そして，⑥被告ＦＬＥＸは，亡Ｆ及びＬに対し，南麻布物件に係る売買契約の残代金である４０６０万円から上記⑤の２８７４万２４９７円を控除した残額である１１８７万７５０３円の支払義務を負い，同額を平成２５年３月３１日限り支払うこと等が確認された。
（乙１１）
カ　被告ＦＬＥＸは，平成２５年２月６日頃，亡Ｆ及びＬに対し，本件清算合意に基づく清算金１１８７万７５０３円のうち合計５００万円を支払った。被告ＦＬＥＸは，同年３月２９日，亡Ｆ及びＬに対し，本件清算合意に基づく清算金の残額６８７万７５０３円について弁済の提供をしたが，同人らに受領を拒絶されたとして，同年４月４日，同額を東京法務局に供託した。
さわやか信用金庫は，平成２４年７月２７日，亡Ｍの承継人ら（亡Ｆ，Ｌ，Ｉ，Ｇ，Ｈ，Ｗ及びＪ，Ｋ）に対し，貸金合計１億０３１１万５１３１円及び利息等の支払を求める訴えを提起した（東京地方裁判所平成２４年（ワ）２１５６４号貸金等請求事件）。被告ＦＬＥＸが上記訴訟に補助参加し，平成２６年１０月２１日，さわやか信用金庫，被告ＦＬＥＸ，亡Ｆ及びＬを除く亡Ｍの承継人らとの間で，被告ＦＬＥＸが，さわやか信用金庫に対し，亡Ｆの借入金債務の弁済として合計３３２３万５２７６円支払ったほか，和解期日において合計１億０６０５万２７０１円を代位弁済として提供し，さわやか信用金庫がこれを受領して上記貸金の弁済に充当することなどを内容とする裁判上の和解が成立した。
（甲３３・１７頁，４１の４～８，４１の１８，４１の１９，乙１３，１５，被告ＦＬＥＸ代表者Ｃ）
キ　被告ＦＬＥＸは，南麻布物件につき，亡Ｆ及びＬに対して，売買契約の残代金である４０６０万円の支払を受けるのと引換えに同物件の所有権移転仮登記の本登記手続をすること等を命じる確定判決（東京地方裁判所平成２４年（ワ）２４８８６号所有権移転仮登記本登記手続等請求事件）を有していたところ，上記金員の支払が本件清算合意及び供託等によって消滅した旨主張して，亡Ｆ及びＬに対し，上記本登記手続を求める部分について執行文を付与することを求める訴えを提起した（東京地方裁判所平成２５年（ワ）９３３０号執行文付与請求事件）。
亡Ｆ及びＬは，本件清算合意時に，亡Ｆが意思能力を欠いていたことなどを主張してこれを争ったが，東京地方裁判所は，平成２６年１１月１２日，亡Ｆが本件清算合意時に意思の伝達及び日常の意思決定を行うことができたものと認めるなどして，被告ＦＬＥＸの請求を全部認容した。Ｌは，上記判決に対し，亡Ｆ訴訟承継人兼被告として，控訴を提起した。
（甲７９，乙１４，２１）
ク　本件土地(1)，本件土地(2)及び本件土地(3)の共有持分権者であるＩ，Ｇ，Ｈ，Ｊ，Ｋ（ＪとＫは，Ｎの相続人である。）は，平成２６年１１月２９日，豊多との間で，共有持分合計である１万分の７６４６について，代金１３億円で売却する旨の売買契約を締結し，クラケンから上記代金の支払を受けた。
（甲１の２～５，乙２４，２５の１～５）
ケ　被告ＦＬＥＸは，豊多に対し，平成２７年２月２７日，本件不動産等を売却した。同売買契約の売買契約書（甲７０）には，売却代金は１１億５０００万円と記載されている（被告ＦＬＥＸは，売却代金は６億円である旨主張している。）。上記売買契約の際，被告ＦＬＥＸ，豊多及びクラケンとの間においては，豊多がクラケンに買主の地位を一部又は全部を譲渡することを被告ＦＬＥＸが同意することが約定された。
（甲７０，７８）
コ　被告ＦＬＥＸは，平成２８年９月７日，東京法務局において，Ｌを被供託者として，南麻布物件に係る売買契約の残代金として，２８７２万２４９７円を供託した。
（甲８０）
(3) 　亡Ｆの状況
ア　亡Ｆの日常生活等
（ア）　亡Ｆは，平成２０年１１月に脳梗塞を発症し，同月２３日から同年１２月４日まで入院をした。脳梗塞の後遺症として，左上肢及び左下肢に軽度の麻痺があり，亡Ｆは杖をついて歩行していたものの，介助があれば屋外歩行が可能であった。
（甲１０の１，２６，２９）
（イ）　亡Ｆは，平成２２年４月から１２月頃まで，天気が良く，体調が良いときには，一人で自宅の近所への買い物に出かけていた。
Ａは，平成２３年２月頃まで，亡Ｆ宅を度々訪問して買い物を行っていた。しかし，Ａの負担が大きいため，訪問ヘルパーが週１回追加され，亡Ｆの運動も兼ねてヘルパーが亡Ｆの買い物に同行し，外出を促すこととされた。同年７月頃には，福島から亡Ｆの妹が手伝いに来ていたが，高齢でもあり，週３回の訪問ヘルパー等のサービスは継続することとされた。同年１２月になると，亡Ｆはリハビリパンツに排尿することが多くなったほか，福島から亡Ｆの妹が長期滞在していたが，今後は困難となり，毎日夕方にヘルパーが訪問することとされた。
（甲６３の６・１５～１７頁，６３の１０・９頁）
（ウ）　亡Ｆは，平成２３年６月頃，ヘルパーが寝室を片づけているそばから物を引っ張り出したことがあったほか，同年７月頃には，使用済みの紙パンツを箪笥の中にしまってしまうことがあった。
（甲６４の３・１，２頁）
イ　介護保険に関する主治医意見書
亡Ｆの主治医であった中村クリニックの医師が記載した平成２０年１２月１９日付け，平成２１年７月４日付け，平成２２年２月５日付け，同年６月１４日付け，平成２３年６月２０日付け及び平成２４年６月１５日付け各主治医意見書においては，いずれも，認知症の中核症状として，短期記憶について「問題あり」，日常の意思決定を行うための認知能力について「いくらか困難」，自分の意思の伝達能力について「いくらか困難」，認知症の周辺症状（妄想，徘徊，不潔行為，暴言等）は「無」，その他の精神・神経症状は「無」との意見であった。
また，平成２０年１２月１９日付け，平成２１年７月４日付け，平成２２年２月５日付け及び同年６月１４日付け各主治医意見書においては，障害高齢者の日常生活自立度（寝たきり度）は，Ａ１（介助により外出し，日中はほとんどベッドから離れて生活する。），認知症高齢者の日常生活自立度は，Ⅱｂ（日常生活に支障をきたすような症状・行動や意思疎通の困難さが家庭内で見られるようになるが，誰かが注意していれば自立できる状態。）とされていたが，平成２３年６月２０日付け及び平成２４年６月１５日付け主治医意見書においては，障害高齢者の日常生活自立度（寝たきり度）は，Ａ２（外出の頻度が少なく，日中も寝たり起きたりの生活をしている。）とされたが，認知症高齢者の日常生活自立度は，Ⅱｂであった。
平成２１年７月４日付け，平成２２年２月５日付け及び同年６月１４日付け各主治医意見書には，脳梗塞後遺症にて記銘力低下，認知などあり，外出はできているが付き添いが必要，生活全体に介護が必要であると記載されている。平成２３年６月２０日付主治医意見書においては，特記すべき事項として，ここ１年でＡＤＬの低下あり，生活全体に介護が必要となっているとの記載がある。平成２４年６月１５日付け主治医意見書においては，生活全体に介護が必要となっているとの記載がある。
（甲１０の１，１１の１，１２の１，１３の１，１４の１，１５の１）
ウ　介護保険に係る認定調査の結果
亡Ｆは，本件売買契約締結当時，要介護１の認定を受けていた。
東京都港区の職員による介護保険に係る認定調査票において，日常の意思決定とは，毎日の暮らしにおける活動に関して意思決定できる能力をいい，常時あらゆる場面で意思決定ができる場合は，「できる」に当たり，慣れ親しんだ日常生活状況のもとでは，見たいテレビ番組やその日の献立，着る服の選択等に関する意思決定はできるが，ケアプランの作成への参加，ケアの方法・治療方針への合意等には指示や支援を必要とする場合には，「特別な場合を除いてできる」に当たるとされ，短期記憶とは「面接調査の直前に何をしていたか思い出すこと」とされている。
平成２０年１２月２５日実施の認定調査票（甲１０の２）及び平成２１年７月６日実施の認定調査票（甲１１の２）においては，意思の伝達，日課の理解，短期記憶及び日常の意思決定は，いずれも「できる」とされ，金銭の管理は「一部介助」とされていた。
平成２２年２月１２日実施の認定調査票（甲１２の２）においては，意思の伝達，日課の理解，短期記憶及び買い物はいずれも「できる」，金銭の管理は「一部介助」，日常の意思決定は「特別な場合を除いてできる」とされ，特記事項として，時折物忘れが急に出現すること及び介護量が増加した旨が記載されている。
同年６月２５日の認定調査票（甲１３の２）においては，意思の伝達は「ときどきできる」，日課の理解は「できる」，短期記憶は「できない」，日常の意思決定は「特別な場合を除いてできる」，金銭の管理及び買い物は「全介助」とされ，特記事項として，思い立ったことは多少表出するが，忘れて止まり，意思が分からないこともある，直前のことも忘れることが多くなっている等の記載がある。
平成２３年６月２２日実施の認定調査票（甲１４の２）においては，意思の伝達及び日課の理解は「できる」，短期記憶は「できない」，日常の意思決定は「特別な場合を除いてできる」，金銭の管理及び買い物は「全介助」とされ，特記事項として，最近物忘れが多くなり，病院で認知症の検査を受けた等の記載がある。
平成２４年６月２９日実施の認定調査票（甲１５の２）においては，意思の伝達は「できる」，日課の理解及び短期記憶は「できない」，日常の意思決定は「特別な場合を除いてできる」，金銭の管理及び買い物は「全介助」とされていた。
平成２５年３月２５日実施の認定調査票（甲１６）においては，意思の伝達及び日課の理解は「できる」，短期記憶は「できない」，日常の意思決定は「できる」，金銭の管理及び買い物は「全介助」とされていた。
（甲１０の２，１１の２，１２の２，１３の２，１４の２，１５の２，１６，４３，６５の１）
エ　精神科医師の診断等
Ａは，平成２３年４月１５日，ケアマネージャーの勧めを受け，亡Ｆに済生会病院の物忘れ外来を受診させた。同病院のＱ医師は，同日，亡Ｆに対し，改訂長谷川式知能評価スケール検査を行ったところ，その結果は１０点であった。改訂長谷川式知能評価スケール検査は，３０点満点で，２０点以下は認知症の可能性が高いとされている。
Ｑ医師は，同月１９日，亡Ｆに対し，ＭＲＩ検査を行ったところ，陳旧性の脳出血及び脳梗塞脳の萎縮等が認められた。
Ｑ医師は，同月２１日，亡Ｆを脳血管性とアルツハイマー型の混合性認知症と診断し，亡Ｆについて自己の財産を管理・処分することができない（後見相当）との診断をした。
亡Ｆは，同年６月１０日にＱ医師の診察を受け，Ｑ医師に対し，息子夫婦のことで悩みがありますと述べていた。Ｑ医師は，同日以降，亡Ｆに対し，中等度以上のアルツハイマー型認知症の進行を抑制する薬剤であるメマリーを処方した。
亡Ｆは，同年７月４日，Ｑ医師の診察を受け，Ｑ医師に対し，お嫁さんが家を出てしまった，嫁さんからは何の返事もない旨述べたほか，ビルの売却問題について触れ，そんなに不安とは思っていないとも述べた。
Ｑ医師は，同年７月２２日，亡Ｆに対し，神経心理学的検査として，改訂長谷川式知能評価スケール検査（１１点），ＭＭＳＥ検査（ミニメンタルステート検査・１１点），その他非言語性知的機能検査等を行った。ＭＭＳＥ検査は，３０点満点で２０点以下は認知症の可能性が高いとされている。神経心理学的検査の結果，亡Ｆについては，記憶力の低下，注意機能の低下は重篤な状態と思われ，構成能力の低下，誤想起流暢性の低下及び非言語性知的機能低下の可能性もあり，重要な事柄の判断には支障がある状態と推測されるとされた。
Ｑ医師は，平成２５年２月６日，亡Ｆについて後見相当とする診断書（甲６）を作成した。
（甲２，３，６，２６，３１，４４）
２　争点(1)（本件売買契約の成否（抗弁１））について
(1) 　本件売買契約書の売主欄にはＦの署名押印があるが，前記認定事実によれば，本件売買契約書の売主の住所欄は亡Ｆが自書し，その後，気分が悪くなった亡Ｆに代わってＬが亡Ｆの氏名を記載し，押印したものであることが認められる。なお，被告ＦＬＥＸ代表者Ｃ（以下「Ｃ」という。）は，その代表者本人尋問において，亡Ｆが目の前で署名押印した旨の供述をし，同旨の陳述記載（乙２１・５頁）があるほか，被告ＦＬＥＸ代表者Ｂも同旨の供述等をしている（甲３４，４１の４６）。一方で，被告ＦＬＥＸ及び被告ＢＡＮＫＳは，本件訴訟における答弁書ではＬが亡Ｆの署名を代筆したことを認めており，Ｃも，上記尋問において，亡Ｆが自署したとの記憶が間違っていたのかもしれないとも述べていること（被告ＦＬＥＸ代表者Ｃ・２３，２４頁）からすると，Ｃ及びＢの上記供述等はいずれも採用することができない。
上記認定事実によれば，亡Ｆは，気分が悪くならなければ本件売買契約書に住所に続いて自ら署名押印していたものと考えるのが自然である。そして，本件売買契約書は，「不動産売買契約書」との表題のもと，本件不動産を本件土地Ｌ持分とともに，代金２億円で被告ＦＬＥＸに売却することを内容とするものであることは明らかであること，共同売主であるＬと同席していたものであり，本件売買契約書の亡Ｆ名下の印影は，印鑑登録された亡Ｆの印章（乙１０の１）によるものであること，亡Ｆは，本件売買契約に基づく代金の一部を受領した旨の多数の領収書にもＬと共に署名押印していることを併せ考慮すると，亡ＦにおいてＬに本件売買契約書の売主欄への署名押印を代行させたものと認めるのが相当である。したがって，本件売買契約書は真正に成立したものと認められる。
(2) 　これに対し，亡Ｆの上記印章について，原告らは，Ｌが中部環境開発のＯ及びＰに脅され，亡Ｆの委任状を偽造して印鑑登録したものである旨主張し，これと同旨のＬの証言（証人Ｌ・１２～１４頁）及び陳述記載等（甲３０，３３，６７）がある。
しかしながら，亡Ｆが再度印鑑登録申請を行った点については，Ａが原告らを連れてＬと別居した際，亡Ｆの実印を持ち出していたため，本件Ｆ売買契約締結当時，亡Ｆの手元に亡Ｆの実印が存在しなかったという事情の下では不自然であるとはいえない。また，上記印章は，平成２３年４月２８日付けの領収証（乙２），平成２３年７月２１日付けの領収証（乙３），平成２３年８月１２日付けの領収書（乙４），平成２３年８月１８日付けの領収証（乙５），平成２３年１１月１３日付けの領収証（乙６），平成２３年１２月１６日付けの領収証（乙７），平成２４年３月２６日付けの領収証（乙８）のほか，さわやか信用金庫との間の平成２３年７月２９日付変更契約証書（甲４１の３９の１・２・３）に係る証書にも用いられているものであることからすると，亡Ｆ自身が自己の印章であると認識していたものと考えるのが合理的である。その上，Ｌが中部環境開発のＯ及びＰから脅された経緯に関する証言及び陳述記載（甲６７）は，従前はＬにおいて自認していた（甲３０，３３）中部環境開発からの１５０万円の借入れの事実を否認した上で，見ず知らずの他人から街頭で話しかけられ，お礼と称して現金を受け取ったなどとする不自然かつ不合理な内容である。以上の点に照らせば，Ｌの上記証言等は採用することはできない。
なお，Ｌは，その証人尋問において，本件売買契約書に署名したのは，一枚紙であって本文の部分はなかった，領収書（乙２～９，１３）の金額欄及び但し書欄は白地だった旨述べるが（証人Ｌ・２７～３３頁），その供述内容自体が不可解である上，これまでそのような事実を述べたことはなく（甲３０，３３，６７），供述内容の変遷について合理的な説明もないことに照らし，Ｌの上記証言部分は採用することができない。
(3) 　以上によれば，本件Ｆ売買契約は成立したものと認められる。
３　争点(2)（本件Ｆ売買契約締結時における亡Ｆの意思能力の有無（抗弁１に対する再抗弁１））について
(1) 　原告らは，本件Ｆ売買契約時点で，亡Ｆが認知症により本件Ｆ売買契約の法的な効果を認識・判断することができない状態であり，意思無能力を理由に本件Ｆ売買契約は無効である旨主張するので，前記認定事実及び前提となる事実を踏まえて検討する。
亡Ｆの主治医であった中村クリニックの医師作成に係る平成２０年１２月１９日付け，平成２１年７月４日付け，平成２２年２月５日付け，同年６月１４日付け，平成２３年６月２０日付け及び平成２４年６月１５日付け各主治医意見書においては，亡Ｆに係る認知症の中核症状として，短期記憶について問題があり，日常の意思決定を行うための認知能力及び意思の伝達能力についていくらか困難であるとされていた。平成２１年７月４日付け，平成２２年２月５日付け，同年６月１４日付け，平成２３年６月２０日付け及び平成２４年６月１５日付け各主治医意見書においては，脳梗塞による後遺症により，記銘力低下，認知症があり，外出はできているが付き添いが必要で，生活全体に介護が必要な状態であるとされ，平成２３年６月２０日付主治医意見書においては，特記事項として，ここ１年でＡＤＬの低下あり，生活全体に介護が必要となっているとの意見が付されていた。
平成２０年１２月２５日実施及び平成２１年７月６日実施の認定調査票によれば，意思の伝達，日課の理解，短期記憶及び日常の意思決定はいずれもできるが，金銭の管理は一部介助とされていたところ，平成２２年２月１２日実施の認定調査票によれば，日常の意思決定は特別な場合を除いてできるとされ，特記事項として，時折物忘れが急に出現すること及び介護量が増加したとされている。同年６月２５日の認定調査票には，意思の伝達はときどきできる，短期記憶はできない，金銭の管理及び買い物は全介助と記載され，平成２３年６月２２日実施の認定調査票には，最近物忘れが多くなり，病院で認知症の検査を受けたとの記載がある。
そして，精神科医師であるＱ医師は，平成２３年４月１５日に亡Ｆを診察し，同日実施した改訂長谷川式知能評価スケール検査の結果が１０点であり，同月１９日に実施したＭＲＩ検査の結果，陳旧性の脳出血及び脳梗塞，脳の萎縮等が認められることなどを総合し，同月２１日，亡Ｆを脳血管性とアルツハイマー型の混合性認知症と診断し，亡Ｆについて自己の財産を管理・処分することができない（後見相当）との診断をしていたものである。
このような経過をみると，亡Ｆは，平成２０年１１月に脳梗塞を患ってから徐々に認知症の症状が現れ，平成２１年７月頃から生活全体に介護が必要となり，平成２２年６月頃には金銭の管理及び買い物は全介助となり，平成２３年４月には後見相当との診断がされるなど，認知症の症状は徐々に進行していたことが認められる。
しかしながら，亡Ｆの主治医意見書によれば，平成２０年以降平成２４年まで，亡Ｆについては認知症の中核症状として短期記憶に問題があるが，日常の意思決定を行うための認知能力，自分の意思の伝達能力についていくらか困難であるという程度の所見が続き，認知症の周辺症状も存しない状態であったこと，その原因は脳梗塞の後遺症によるものとされていること，認定調査票の記載内容からすると認知症の症状が常態化していたとまではいえないこと，ＡＤＬの低下は直ちに判断能力の低下と等しいものではないことからすると，平成２３年４月１５日実施の改訂長谷川式知能評価スケール検査の結果が１０点であることを踏まえても，同年５月２６日の本件Ｆ売買契約締結の時点において，当然に亡Ｆが意思能力を欠いていたとはいい難い。
ところで，亡Ｆは，Ｌの行状に鑑み，本件不動産を一人息子であるＬではなく原告らに遺贈する旨の本件遺言をするため，平成２２年９月２４日，公証役場に赴き，公証人に対し，封書を提出し，これは自己の遺言書でＳ弁護士に筆記させたものである旨申述し，Ｓ弁護士らが証人となって秘密証書による本件遺言をしたものであるところ，本件遺言の際，公証人やＳ弁護士らが亡Ｆの意思能力について疑念を抱いたことをうかがわせる事情は証拠上見当たらない。そうすると，亡Ｆは，本件遺言当時，上記のような遺言をする意思能力を有していたものと認めるのが相当である。そして，前記認定事実(3)イ及びウによれば，本件遺言をしてから本件Ｆ売買契約を締結するまでの間，主治医意見書ないし認定調査票からうかがわれる亡Ｆの認知症の程度や精神状態にはほとんど変化を認めることはできない（これに対し，Ａは，その法定代理人本人尋問において，本件遺言の後，平成２２年暮れ頃から急激に認知症が悪化したもので，本件Ｆ売買契約締結時には判断能力はなかった旨の供述をし（法定代理人Ａ・７～９頁），同旨の陳述記載（甲２９，３２，６９）があるが，平成２２年暮れ頃から急激に認知症が悪化したことを裏付ける客観的な証拠はない上，この間に，亡Ｆの認知症が急激に悪化するような環境の変化等の出来事があったことをうかがわせる証拠もなく，Ａの上記供述等は採用することができない。）。そうすると，本件遺言時から約８か月後の本件Ｆ売買契約締結時までの間に亡Ｆの認知症が急激に重症化するような出来事がなく，亡Ｆの症状に変化がないことからすると，亡Ｆが本件Ｆ売買契約締結時において，意思能力を欠く状態にあったものとは考え難い。
その上，前記認定事実のとおり，亡Ｆが，本件Ｆ売買契約の後である平成２３年６月１０日のＱ医師の診察の際は，息子夫婦のことで悩みがありますと述べ，同年７月４日の診察の際には，お嫁さんが家を出てしまった，嫁さんからは何の返事もない旨述べたほか，ビルの売却問題についても触れていることからすると，亡Ｆは，上記時点において，同年５月にＡが原告らを連れて実家に帰ったこと，その後，Ｌと別居状態にあること，別居後Ａから何の連絡もないこと，本件建物を売却したことを理解していたものと認められる。さらに，亡Ｆは，同年７月２９日，前記認定事実(1)アのとおり，さわやか信用金庫との間で借入債務に係る弁済方法について，変更契約を締結し，変更契約証書に署名押印しており，上記変更契約の効力について問題視された形跡はない。また，本件売買契約締結の場にはＬが亡Ｆと同席していたものであるところ，その際，ＬがＣらに対し，亡Ｆの体調が悪い旨述べた以外に，亡Ｆの意思能力に問題があるなどの指摘をしたことをうかがわせる事情は証拠上見当たらない。
以上によれば，Ｑ医師が，亡Ｆについて，平成２３年４月２１日に後見相当との診断をし，平成２７年２月２８日付け陳述書（甲４４）においても，上記診断当時，長期的な視点からの判断が必要な重要な事項の決断ができたとはいえない旨述べていることを考慮しても，本件Ｆ売買契約締結の際，亡Ｆが意思能力を欠いていたと認めることはできない。
(2) 　原告らは，亡Ｆは亡Ｍから相続した本件不動産をＬの浪費から守るために本件不動産を孫である原告らに遺贈する旨の本件遺言をしたのであるから，本件Ｆ売買契約を締結する動機がない旨主張する。
しかしながら，前記認定事実(1)のとおり，Ｌは，平成２２年頃からの銀座のクラブでの遊興費，生活費に加えて，政治活動費を必要としていたが，小遣いを止められ，平成２３年４月の区議会議員選挙に落選してからは議員報酬を失い，収入はｃ社からの役員報酬のみとなったことから，後援会や知人等からの借金が１０００万円近くある状態であったこと，亡Ｍの後妻である亡ＦにとってＬは一人息子であり，本件遺言においても，Ｌの生活が成り立つことについて懸念する様子もうかがわれることからすると，亡Ｆが，Ｌの窮状を無視してもなお本件不動産を原告らに取得させる意思であったとまでは考えにくいところである。そして，本件遺言をした後，Ａが原告らを連れて実家に帰り，Ｌと別居状態になったことを併せ考慮すると，Ｌから借金の返済や政治活動等のために本件不動産を売却したい旨の相談があれば亡Ｆがこれを承諾していたとしても不合理とはいえず，亡Ｆにおいて本件不動産を売却する動機がなかったとはいえない。
原告らは，本件売買契約の異常性・不合理性，本件売買契約書作成前の経緯の異常性，売買契約内容の不合理性，登記手続の異常性等を指摘し，亡Ｆの意思能力の欠如を示すものである旨主張する。しかしながら，４５０万円の支払の事実は前記認定のとおりであり，また，Ｌはうつ病相による通院歴があるものの本件売買契約締結の直前まで港区の区議会議員を務めていたものであり，平成２３年５月当時，正常な判断が困難な精神状態であったことを認めるに足りる証拠はない。Ｌの証言中には，本件Ｌ売買契約は意に反するものであったかのような証言部分もあるが，Ｌの収入等生活状況（前記認定事実(1)ウ，オ），本件売買契約締結後の事実経過（前記認定事実(2)ウ，オ，カ）に照らし，にわかに採用することができない。そして，本件売買契約における契約内容等（前記認定事実(2)ア）は，社会通念上著しく不合理なものであるとはいえないことを併せ考慮すると，原告らが指摘するその余の事情を勘案しても，亡Ｆが本件不動産を売却することが不合理であるとはいえず，原告らの上記主張は採用することができない。
(3) 　以上の説示に加えて，本件売買契約は不動産の単純な売買であり，その契約内容は前記認定事実(2)アのとおり，さほど複雑なものとはいえない上，Ｌと共に契約に臨んでいることを踏まえると，Ｑ医師による前記診断等及び本件売買契約に係る代金額が２億円であることを考慮しても，亡Ｆが本件Ｆ売買契約締結当時，認知症によりその法的な効果を理解し判断することができない状態，すなわち意思無能力であったとはいえず，他に，亡Ｆが本件Ｆ売買契約締結当時，意思能力を欠いていたことを認めるに足りる的確な証拠はない。
したがって，本件Ｆ売買契約締結時，亡Ｆが意思無能力であった旨の原告らの主張は採用することができず，本件Ｆ売買契約は有効に成立したものといわなければならない。
４　争点(3)（本件売買契約は公序良俗に反するか（抗弁１に対する再抗弁２））について
原告らは，被告ＦＬＥＸから豊多への本件不動産等に係る転売額が１１億５０００万円（甲７０）であるのに対し，本件売買契約における売買代金額が２億円であることは著しく不均衡であり，被告ＦＬＥＸは亡Ｆの精神薄弱に乗じて，本件不動産を不当に低額で買い取ったことは暴利行為に当たる旨主張する。
一方，Ｃは，その代表者本人尋問において，転売代金は６億円であり，上記売買契約書はクラケンの融資の便宜のために作成されたとし，差額５億５０００万円については本件不動産の周辺土地に係る再開発事業について，将来クラケンが利益を得た場合に被告ＦＬＥＸが利益を取得することになっている旨供述する（被告ＦＬＥＸ代表者Ｃ・１９頁）。
そこで検討するに，前記認定事実のとおり，本件土地(1)，本件土地(2)及び本件土地(3)の共有持分権者であるＩ，Ｇ，Ｈ，Ｊ及びＫは，平成２６年１１月２９日，豊多との間で，共有持分合計１万分の７６４６を代金１３億円で売却する旨の売買契約を締結しており，上記価格を基に本件土地Ｆ持分及び本件土地Ｌ持分（合計１万分の２３５４）相当額を計算すると約４億円となるものである（上記共有持分権者らが豊多に売却することによって，共有関係が解消して豊多の単独所有となる点は，本件売買契約より売買代金の基準が高額となり得る要素であると考えられる。）。また，本件売買契約締結当時の本件不動産等の固定資産評価額は合計２億５０００万円程度である。
さらに，前記認定事実のとおり，亡Ｍの相続人らは，本件建物の敷地利用権について定めることなく，本件建物の所有者であった亡Ｆが，亡Ｍの先妻の子であるＧら本件土地の共有持分権者に対し，使用相当損害金を支払う旨の遺産分割調停を成立させているが，本件建物の利用につき借地権等の権利が設定されていたと認めるには十分でなく，他にこれを認めるに足りる証拠はないことからすると，本件建物の本件土地についての敷地利用に係る権利関係は安定したものであったとはいえない。原告らは，本件建物につき査定額を約６億６７０９万円とする査定書（甲４６）を提出するが，上記査定額は，本件建物が借地権付きの建物であることを前提としているところ（甲４６），本件建物につき借地権が設定されていたと認めるに足りる証拠がないことは上記のとおりであるから，上記査定額を基準とすることはできない。
以上の点を総合すると，被告ＦＬＥＸから豊多に対し転売された上記事実をもって，直ちに本件売買契約当時，本件不動産等が１１億５０００万円ないし６億円の価値を有するものであったと認めることはできず，本件売買契約における売買代金額が２億円であることが不当に低額であり，暴利行為に当たるとまではいえない。
そして，本件Ｆ売買契約締結の当時，亡Ｆにおいて意思無能力の状態であったといえないことは上記３で説示したとおりである上，前記認定事実のとおり，Ｌも亡Ｆと共に本件Ｌ売買契約を締結しており，本件売買契約締結の際，亡ＦとＬとが同席していることを併せ考慮すると，被告ＦＬＥＸが高齢で認知症の亡Ｆの精神薄弱に乗じて本件Ｆ売買契約を締結させたものとはいえない。
その他原告らが指摘する諸事情を考慮しても，本件売買契約が公序良俗に反するものとは認められず，他に本件売買契約が公序良俗に反すると評価すべき事情は証拠上見当たらない。したがって，原告らの前記主張は採用することができない。
５　以上の次第で，本件Ｆ売買契約は有効に成立しているものと認められるから，原告らが本件遺贈により本件不動産を取得したものとはいえず，請求原因事実を認めることはできない。
よって，原告らの各請求は，その余の点について判断するまでもなくいずれも理由がないから，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３４部
（裁判官　松本高明　裁判長裁判官相澤眞木は差し支えのため，裁判官上村考由は転補のため，いずれも署名押印することができない。裁判官　松本高明）

別紙
当事者目録
横浜市〈以下省略〉
原告　Ｘ１
同所
原告　Ｘ２
原告Ｘ２法定代理人親権者　Ａ
原告両名訴訟代理人弁護士　工藤英知
同　佐藤正章
同　山下哲郎
同訴訟復代理人弁護士　太田垣佳樹
東京都千代田区〈以下省略〉
被告　株式会社ＦＬＥＸ
同代表者代表取締役　Ｂ
同　Ｃ
東京都千代田区〈以下省略〉
被告　（旧商号　全日綜合企画株式会社）株式会社ＢＡＮＫＳ
同代表者代表取締役　Ｄ
上記両名訴訟代理人弁護士　西田勇人
同　鈴木寛康
東京都新宿区〈以下省略〉
被告　東京都
同代表者知事　Ｅ１
同指定代理人　Ｅ２
同　Ｅ３
以上

〈以下省略〉

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