「選挙　立候補　ポスター」に関する裁判例(8)平成31年 4月 9日　 甲府地裁　 平２７（行ウ）６号　違法公金支出金返還等請求事件

「選挙　立候補　ポスター」に関する裁判例(8)平成31年 4月 9日　 甲府地裁　 平２７（行ウ）６号　違法公金支出金返還等請求事件

裁判年月日 　平成31年 4月 9日　 裁判所名 　甲府地裁　 裁判区分 　判決
事件番号 　平２７（行ウ）６号
事件名 　違法公金支出金返還等請求事件
文献番号 　2019WLJPCA04096003

裁判年月日 　平成31年 4月 9日　 裁判所名 　甲府地裁　 裁判区分 　判決
事件番号 　平２７（行ウ）６号
事件名 　違法公金支出金返還等請求事件
文献番号 　2019WLJPCA04096003

山梨県〈以下省略〉
原告 Ｘ
同訴訟代理人弁護士 牛久保秀樹
同 小笠原忠彦
同 山際誠
同 関本立美
山梨県〈以下省略〉
被告 ａ市長　Ｙ
同訴訟代理人弁護士 細田浩

主文

１ 　本件訴えのうち，ＹがＡ，Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅ，Ｆ及びＧとの間で土地の売買契約を締結した行為を財務会計上の行為としてＹに対して損害賠償請求をすることを被告に求める部分を却下する。
２ 　被告は，Ｙに対し，５０５０万円及びこれに対する平成２６年７月２５日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払うよう請求せよ。
３ 　訴訟費用は被告の負担とする。

事実及び理由

第１ 　請求
被告は，Ｙに対し，５０５０万円及びこれに対する平成２６年７月２５日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払うよう請求せよ。
第２ 　事案の概要
１ 　事案の要旨
ａ市は，前市長のＡ（以下「Ａ前市長」という。）ほか６名が所有していた別紙１物件目録記載の各土地（以下，同目録記載の各土地を併せて「本件買受地」といい，同目録記載の各所有者を併せて「Ａ前市長ら」という。なお，ａ市ｑ所在の土地については，以下では地番のみを記載する。）を市立保育所の建設用地として買い受けることとし，平成２６年５月８日，Ａ前市長らとの間で，本件買受地についての売買契約（以下「本件売買契約」という。）を締結し，支出命令及び支出行為を経て，売買代金として合計２億５２００万円をＡ前市長らに支払った。
本件は，ａ市の住民である原告が，本件売買契約について，①本件買受地を市立保育所の用地として取得する必要性がなく，②本件買受地の取得価額が適正価額を超えており，③本件買受地の中に，Ａ前市長宅に直結し，無償でＡ前市長に使用を許可する道路を敷設する部分があるが，上記部分を買い受けることは違法であるなどとし，本件売買契約を締結したａ市長のＹ（以下「Ｙ市長」という。）において，その裁量権を逸脱又は濫用して，違法に本件買受地を買い受けたと主張し，これによってａ市に損害を与えたとして，地方自治法２４２条の２第１項４号に基づき，ａ市の執行機関である被告（ａ市長）に対し，Ｙ市長に対して５０５０万円及びこれに対する公金支出の日である平成２６年７月２５日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を請求することを求める住民訴訟である。
２ 　前提事実（争いのない事実並びに後掲証拠及び弁論の全趣旨によって容易に認められる事実等）
(1) 　当事者（争いのない事実）
ア　原告は，ａ市の住民である。
イ　被告は，ａ市の執行機関である市長である。
(2) 　本件買受地購入の経緯等
ア　本件買受地を含む関連地の従前の状況等
（ア）　ａ町は，昭和４４年４月１１日，Ｈとの間において，当時のｂ郡ａ町○○の土地（地積７７９１．４３９m2）について，同土地をａ町立病院及びその附属施設の用地に供することを目的とする土地賃貸借契約を締結し（乙３），同土地上にａ町立病院を建設した（以下，上記賃貸借契約を「旧病院賃貸借契約」，上記病院を「旧病院」，上記土地を「旧病院用地」という。）。
なお，本件買受地は，旧病院用地と大部分において重なるが，旧病院用地の一部は含まれていない（本件買受地の地積は，別紙１物件目録のとおり，本件売買契約の契約書上は合計７０６８．０６m2，登記上は合計７０４３．９３m2である。乙４５，弁論の全趣旨）。
（イ）　平成１７年２月１３日，ｂ郡ａ町とｃ郡ｄ村が合併してａ市が発足した（顕著な事実）。
（ウ）　平成２４年１０月，ｅ１中学校の跡地に新たにａ市立病院の建物が建設され，同年１１月頃から，旧病院用地上の旧病院の建物の解体作業が始まり，平成２５年３月頃，終了した（乙４１，弁論の全趣旨）。
そして，旧病院賃貸借契約は解除され，同月頃，旧病院用地は，各土地の所有者であるＡ前市長らに返還された（弁論の全趣旨）。
イ　旧病院用地等が新市立保育所の建設予定地に決定されたことに係る経緯
（ア）　平成２５年５月８日に開催されたａ市の平成２５年度第２回企画会議において，旧病院用地を新設するａ市立保育所（以下「本件新保育所」という。）の建設予定地とすることが決定された（乙３７の１）。
（イ）　ａ市は，平成２５年５月２７日，入札により，旧病院用地に係る「旧ａ市立病院跡地測量業務」を株式会社シティー計画（以下「シティー計画」という。）に委託した（履行期限同年１０月３１日。甲１３２）。
シティー計画は，用地実測図（乙４９の１）及び用地平面図（乙４９の２）を作成し，ａ市に納入した。この用地実測図（乙４９の１）は，旧病院用地だけでなく，ａ市が所有する周辺の土地等も含む一帯の土地を実測したものである。（弁論の全趣旨。以下，上記各図を併せて「シティー計画旧病院用地実測図等」という。）
シティー計画旧病院用地実測図等では，別紙２「各実測図の測量状況」記載１のとおりの測量が行われており，その地積の合計は９２２８．７６６２m2となっている（以下，同別紙記載１の各土地を「シティー計画旧病院用地実測図等の①」などという。）。上記各土地のうち，①～③，⑤，⑥，⑧～⑩，⑯～⑱はＡ前市長らが所有し，④，⑦，⑪～⑬，⑮はａ市が所有し，⑭は第三者が所有していたものであり，上記のうち，③については分筆することが予定されていた。
（ウ）ａ　ａ市は，平成２５年１０月７日，一般財団法人日本不動産研究所（以下「日本不動産研究所」という。）との間で，業務委託契約書（乙４８の１）の不動産鑑定評価業務仕様書上，対象地を「（旧ａ市立病院跡地）ａ市大字○○３１９３番地１他」とする不動産鑑定評価業務に係る業務委託契約を締結し（乙４８の１），日本不動産研究所は，同月３１日頃，ａ市に対し，不動産鑑定評価書を提出した。
ｂ　しかし，被告は，この時点で日本不動産研究所から提出された不動産鑑定評価書は，破棄して現存していないと主張しており，本件訴訟において証拠として提出していない（以下，日本不動産研究所がこの時点でａ市に提出し，本件訴訟では提出されていない不動産鑑定評価書を「旧鑑定書」という。）
ｃ　被告は，日本不動産研究所の鑑定評価業務の対象となった土地に関し，上記契約書（乙４８の１）に，株式会社東測（以下「東測」という。）による実測図（乙４６，４８の３。以下「東測実測図」という。）が，図面袋（乙４８の２）に入れられて添付されていたと主張するところ，東測実測図では，別紙２「各実測図の測量状況」記載２のとおりの測量が行われており，その地積の合計は７２２３．３９m2とされている（以下，同別紙記載２の各土地を「東測実測図の①」などという。）。そして，東測実測図では，上記各土地のうち①，②，④，⑦，⑨，⑪，⑬，⑭については分筆することが前提とされており，また，⑮については，測量されているものの，上記の地積の合計を算出するに当たっては除外されている。
被告は，上記のとおり，上記契約書（乙４８の１）に東測実測図が添付されていたと主張する一方で，鑑定評価業務の対象となった土地は，東測実測図の①～⑭の土地（合計地積７２２３．３９m2）のうち⑦，⑨，⑬を除いた土地（合計地積７０５５．８９m2）であったとし，平成２５年１０月２日に行った不動産鑑定評価業務の設計図書閲覧及び現地説明において，ａ市の当時の保健福祉部長であったＩ（以下「Ｉ部長」という。）が，日本不動産研究所のｆ支所長である不動産鑑定士Ｊ（以下「Ｊ」という。）に対し，東測実測図の各土地から上記の⑦，⑨，⑬の各土地を鑑定評価の対象外とするよう口頭で指示したと主張している。
（エ）　ａ市は，平成２６年１月８日，入札により，「（仮称）新○○保育所用地測量業務」をシティー計画に委託し（履行期限同年３月２７日。甲１３３），シティー計画は，同月２８日，実測図（乙５１。以下「シティー計画本件買受地実測図」という。）をａ市に提出した。
このときに測量された土地は，本件買受地であり，シティー計画本件買受地実測図では，別紙２「各実測図の測量状況」記載３のとおりの測量が行われており，地積の合計は７０５９．９２１２５m2で，各筆の小数点第３位以下を切り捨てた値を合計すると７０５９．８８m2となる（以下，同別紙記載３の各土地を「シティー計画本件買受地実測図の①」などという。）。
なお，東測実測図と比較すると，シティー計画本件買受地実測図では，東測実測図の⑦，⑨，⑬の各土地が含まれておらず，他方，東測実測図の⑥の土地では除外されて測量されていた墓地の隅となっている三角形の土地部分３．９９m2を含む形で測量されている。
（オ）　ａ市は，平成２６年３月３１日，日本不動産研究所に対し，シティー計画本件買受地実測図を交付した。日本不動産研究所は，Ｊ鑑定士等を担当者として，同年４月，従前提出していた旧鑑定書と同じ日付の平成２５年１０月３１日付けで，本件買受地の同月１日時点の更地の鑑定評価額を２億５２００万円とする不動産鑑定評価書（甲４）を作成し，これをａ市に提出した（以下，上記評価書を「Ｊ鑑定書」，同評価書による鑑定を「Ｊ鑑定」という。）。
ウ　本件売買契約の締結等
（ア）　Ｙ市長は，平成２６年５月８日，Ａ前市長らとの間で，本件買受地（地積合計７０６８．０６m2）を合計２億５２００万円（Ａ前市長に対し８４０６万９２８４円，Ｂに対し４７３０万２７８６円，Ｃに対し４７３０万２７８６円，Ｄに対し６２０１万１２８６円，Ｅ，Ｆ及びＧに対し各３７７万１２８６円）で買い受ける旨の売買契約（本件売買契約）を締結した（甲１０９～１１５）。
（イ）　平成２６年７月１６日，本件買受地に関し，３１９３番１の土地が３１９３番１と３１９３番３に分筆され（別紙１物件目録記載１関係。甲１５），３１９３番２の土地が３１９３番２と３１９３番４に分筆され（同目録記載２関係。甲１６），３１９４番１の土地が３１９４番１と３１９４番４に分筆され（同目録記載３関係。甲１７），３１９４番３の土地が３１９３番３と３１９４番５に分筆され（同目録記載４関係。甲１８），３２０９番１の土地が３２０９番１と３２０９番３に分筆され（同目録記載９関係。甲２３），３２１１番２の土地が３２１１番２と３２１１番４に分筆された（同目録記載１１関係。甲２５）。
そして，同年７月１８日受付で，本件買受地，すなわち，別紙１物件目録記載５，６，７，８，１０の各土地，上記分筆後の３１９３番１の土地（同目録記載１関係。甲１５），３１９３番４の土地（同目録記載２関係。甲１０６），３１９４番１の土地（同目録記載３関係。甲１７），３１９４番５の土地（同目録記載４関係。甲１０７），３２０９番３の土地（同目録記載９関係。甲１０８），３２１１番２の土地（同目録記載１１関係。甲２５）について，平成２６年５月８日売買を原因とするＡ前市長らからａ市に対する所有権移転登記がされた。
（ウ）　Ｙ市長は，平成２７年５月１１日，長田組土木株式会社との間で，「（仮称）新○○保育所建設工事」について，請負代金額を５億９１３０万円とする建設工事請負仮契約書を交わした（乙１１）。
そして，本件買受地上に本件新保育所として，○○こども園が建設され，平成２９年４月に開園した（弁論の全趣旨）。
(3) 　Ａ前市長宅に通じる道路についての使用許可等
ア　Ｙ市長は，本件売買契約を締結した平成２６年５月８日，Ａ前市長との間で，「道路使用に関する覚書」（甲１０。以下「本件覚書」という。）を交わした。本件覚書には，「（仮称）○○保育所管理用道路」について，Ａ前市長がこれを生活の用に供するために使用することができる旨の記載がある。
イ　Ｙ市長は，平成２７年９月１６日，Ａ前市長に対し，同日付けでＡ前市長からされた行政財産の使用の申請に対し，新保育所用地のうちの敷地内通路（１２２．３５ｍ，以下，これを「本件道路」という。）について，同人の生活の用に供する道路として，同日から上記の使用目的を終了するまでの期間，これを使用することを許可し，その使用料は免除とした（乙８）。
(4) 　本件買受地購入のための公金支出（後掲証拠のほか，甲１，乙９の１・２，乙１０，４０の１・２）
ア　ａ市においては，ａ市事務決裁規程（乙４７）により，２００万円以上の支出命令に関すること（ただし，支出負担行為と同時に行う支出命令及び職員の給与関係費を除く。）は副市長が専決権者とされているところ，ａ市の副市長は，平成２６年７月２３日，Ａ前市長らに対して合計２億５２００万円を支出する旨の支出命令をした（以下「本件支出命令」という。）。
イ　ａ市会計課は，平成２６年７月２５日，本件支出命令に基づき，Ａ前市長らに対し，本件買受地の代金として合計２億５２００万円を支出した（以下「本件支出行為」という。）。
(5) 　本件買受地及び本件新保育所に係る事業に対する社会資本整備総合交付金の交付
ア　平成２５年２月２６日の「社会資本整備総合交付金交付要綱」の改正により，地方都市リノベーション事業（都市再生整備計画事業のうち，地方都市の既成市街地において，既存ストックの有効利用を図りつつ，将来にわたって持続可能な都市とするために必要な都市機能（医療・福祉・子育て支援・教育文化・商業等）の整備・維持を支援し，地域の中心拠点の形成を図ることなどを目的とするもの）が新たに国からの社会資本整備総合交付金の交付対象事業とされ，事業ごとに求めた交付対象事業費の合計５０％について，同交付金が交付されることになった（乙９の１・２，乙１０）。
イ　ａ市は，平成２５年８月７日，山梨県都市計画課との間で社会資本整備総合交付金事業（地方都市リノベーション事業）についての打合せを行い，新ａ市立保育所の建設について，同事業の対象となる旨の回答を得た（乙３８の３）。
ウ　ａ市は，平成２５年８月３０日及び９月６日の庁内会議（企画課，都市計画課，福祉課等）において，同保育所の用地取得・建物建設等について，地方都市リノベーション事業として検討していくことを企画会議に諮ることとした（乙３８の４・５）。
エ　平成２５年９月９日，平成２５年度第６回企画会議において，総務部から，ａ市立保育所等の整備事業について，地方都市リノベーション事業を活用する方向で検討しているとして，計画状況や以後の手続についての報告がされた（乙４）。
オ　Ｙ市長は，平成２６年３月１９日，国土交通大臣に対し，都市再生整備計画（地方都市リノベーション事業）を提出した（乙４０の１）。
カ　国土交通省市街地整備課長は，平成２６年３月２４日，Ｙ市長に対し，上記計画の確認通知をした（乙４０の２。なお，上記確認を受けたときは，当該確認を受けた都市再生整備計画を社会資本総合整備計画に記載できることになるものである（乙９の２・９頁）。）。
キ　以上のような経緯により，ａ市は，ａ市立○○保育所事業について社会資本整備総合交付金の交付を受けることになり，これにより，上記事業全体に要する費用のうち５０％は上記交付金により賄えることとなった（弁論の全趣旨）。
(6) 　原告の監査請求及び監査結果
ア　原告は，平成２７年７月１５日，ａ市監査委員に対し，「ａ市職員措置請求書」と題する住民監査請求書（甲２）を提出した（以下，同請求書による監査請求を「本件監査請求」という。）。上記請求書には，「１－１　請求の要旨」として，「いつ，誰が（対象職員の職氏名），どのような財務会計上の行為又は怠る事実があるか」につき，平成２６年７月２５日，ａ市一般会計（ａ市役所福祉課担当）に基づき，ａ市会計課からＡ前市長らに対し，ａ市立○○保育所建設事業用地代（仮称）として，２億５２００万円が支払われた旨が記載され，「１－２　その行為又は怠る事実が違法又は不当である理由」として，上記１－１で記述した支払行為は，必要性の少ない土地を適正時価より著しく高額の売買価格で購入したもので，これはＹ市長の裁量権の濫用に当たり，違法行為である旨の記載がされ，「１－４　誰がどのような措置を講ずることを求めるか」として，監査委員に対し，Ｙ市長ほか福祉保健部長に対し，市に移転した所有権移転登記を売主に回復するために必要な措置をすること，又は違法な当該公金支出行為による損害を補填する等，必要な措置を講ずるよう勧告することを求める旨が記載されていた。
イ　これに対し，ａ市監査委員は，上記住民監査請求が地方自治法２４２条所定の要件を具備しているものと認め，請求内容を，①必要性の少ない土地を購入したので，市に移転した所有権移転登記を売主に回復するために必要な措置をすること，②必要性の少ない土地を適正時価より著しく高額の売買価格で購入したので，Ｙ市長ほか福祉保健部長の裁量権の濫用に当たり，違法な当該公金支出行為による損害額８７００万円を補填する必要な措置を講じること，以上の２項目と判断した上で，原告の主張について検討し，上記監査請求を理由がないものとして棄却する旨を決定し，平成２７年９月１０日，原告に対し，その旨を通知した（甲９）。
(7) 　本件訴訟の提起
原告は，平成２７年１０月７日，本件訴訟を提起した（顕著な事実）。
(8) 　本件買受地の正常価格（市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格）の鑑定
ア　Ｊ鑑定等
Ｊ鑑定士（日本不動産研究所）は，別紙３「Ｊ鑑定書（甲４）とＫ鑑定書（甲７０）との比較表」記載のとおり，本件買受地につき，取引事例比較法による試算価格を２億５４００万円，開発法による試算価格を２億５０００万円とし，それぞれ同等に規範性を有すると判断した上で，平成２５年１０月１日時点の更地の正常価格を２億５２００万円とするＪ鑑定（甲４）を行った。
また，Ｊ鑑定士は，平成２７年７月３０日付け意見書（乙５の１），平成２８年８月１日付け「不動産鑑定評価に係る補足意見書」（乙１５），開発法による価格の試算書（乙２８），平成２９年７月１９日付け「Ｋ鑑定に対する意見書」（乙３２）を作成した。
イ　Ｋ鑑定士の鑑定等
（ア）　原告の本件監査請求に先立ち，不動産鑑定士Ｌ（以下「Ｌ鑑定士」という。）は，原告の依頼を受け，Ｊ鑑定について，鑑定評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に関する検証を行ったとして，平成２７年６月１９日付け意見書（甲５，以下「Ｌ意見書」という。）を作成した。
Ｌ意見書は，取引事例比較法による試算価格を１億６７００万円，開発法による試算価格を１億６２００万円とし，両試算価格を５０：５０の割合で関連づけて，鑑定評価額を１億６５００万円としている。
（イ）　みずほ信託銀行株式会社不動産コンサルティング部不動産鑑定室に所属する不動産鑑定士Ｋ（以下「Ｋ鑑定士」という。）は，原告代理人牛久保秀樹弁護士の顧問先からの依頼を受け，平成２９年２月２２日付け「不動産鑑定評価書」（甲７０。以下「Ｋ鑑定書」といい，同評価書による鑑定を「Ｋ鑑定」という。）を作成した。Ｋ鑑定は，別紙３「Ｊ鑑定書（甲４）とＫ鑑定書（甲７０）との比較表」のとおり，本件買受地につき，取引事例比較法による試算価格を１億３７００万円，開発法による試算価格を１億６２００万円とし，両試算価格を等しく重視し，地価公示価格を規準とした価格との均衡にも留意の上，平成２６年５月８日時点の正常価格についての鑑定評価額を１億５０００万円としている。
３ 　争点
〔本案前の争点〕
支出負担行為である本件売買契約が平成２６年５月８日に締結された後，原告が本件監査請求をした平成２７年７月１５日の時点で監査請求期間である１年が経過していたところ，本件訴えのうち，Ｙ市長が本件売買契約を締結した行為を違法な財務会計行為として，Ｙ市長に対して損害賠償請求をすることを被告に求める部分が適法か否か。
〔本案の争点〕
Ｙ市長の本件売買契約締結行為，本件売買契約に基づく本件支出命令及び本件支出行為に係る行為が違法であり，これによってａ市に損害が発生しているか否かである。
原告は，Ｙ市長の本件売買契約締結行為，本件支出命令及び本件支出行為に係る行為が違法である根拠として，以下の点を主張しており，その当否が争われている。
(1)　本件買受地を本件新保育所の用地として取得する必要性がなかったこと
(2)　本件買受地を取得する際の手続が適正でないこと
(3)　本件買受地の取得価額が適正価格を超えていること
(4)　Ａ前市長宅に直結する道路部分を買い受けたことが違法であること
(5)　本件覚書を交わしたことが違法であること
４ 　争点についての当事者の主張
〔本案前の争点〕
（原告の主張）
(1)　支出負担行為，支出命令及び支出行為は一体としてみるべきであること
本件売買契約は，Ｙ市長とＡ前市長らとの間の協議，合意によってａ市の審議会の答申を無視して手続が進められ，締結されたものであり，支出負担行為，支出命令及び支出行為はいずれもＹ市長の権限に属するものであることに照らすと，支出負担行為である本件売買契約の締結は，違法な支出命令及び支出行為と一体としてみるべきである。
原告は，平成２７年７月１５日，本件監査請求をしており，本件支出命令が行われた日である平成２６年７月２３日及び本件支出行為が行われた同月２５日については監査請求期間を経過していないことから，これらと一体である本件売買契約の締結についても監査請求期間を経過していないというべきである。
(2)　「正当な理由」（地方自治法２４２条２項ただし書）があること
支出負担行為である本件売買契約の締結について監査請求期間を経過したと評価されるとしても，以下の事情からすれば，地方自治法２４２条２項ただし書にいう正当な理由がある。
原告が本件買受地に係る本件売買契約の締結が違法であることを知ったのは，平成２７年５月１１日付けのビラ（甲１１）がａ市の全戸に配布された時である。
そして，原告は，ａ市に対して必要な情報開示請求を行い，資料を収集した上で，Ｌ鑑定士に意見書の作成を依頼し，Ｌ意見書を入手した後，同年７月１５日，本件監査請求を行った。
以上のとおり，原告は，上記ビラの配布により本件売買契約の締結が違法であることを知ってから約２か月後の同年７月１５日に本件監査請求をしたものであるから，その時点で本件売買契約が締結された日から１年が経過していたとしても，地方自治法２４２条２項ただし書にいう正当な理由がある。
（被告の主張）
(1)　本件監査請求が監査請求期間経過後にされていること
本件売買契約の締結は平成２６年５月８日にされているところ，本件監査請求は，同日から１年が経過した後の平成２７年７月１５日にされたものであり，監査請求期間を経過していた。
(2)　「正当な理由」があるとはいえないこと
「正当な理由があるとき」（地方自治法２４２条２項ただし書）とは，当該行為が極めて秘密裡に行われ，１年が経過した後に初めて明るみに出たような場合や天災地変等による交通途絶により監査請求期間を経過したような場合で，１年を経過したものについて特に請求を認めなければ著しく正義に反すると考えられる場合のみがこれに該当すると解するべきである。
したがって，原告が主張する事情を踏まえても，正当な理由があるとはいえない。
〔本案の争点〕
(1)　本件買受地を本件新保育所の用地として取得する必要性がなかったことについて
（原告の主張）
以下のとおり，本件買受地を本件新保育所の用地として取得する必要性はなかった。
ア　２００名定員の本件新保育所を建設することは行政の判断として適正ではないこと
（ア）　ａ市では，急激に進む少子化の中で，園児の数は年々減少していた。また，将来的にも，市の人口は減少し，園児数が一層減少することが統計から予測されていた。２００名定員の本件新保育所の新設は，このような実態及び統計予測に反していた。
（イ）　２００名定員の本件新保育所を新設するに当たっては，ａ市にある保育所のうちｅ３保育所，ｅ４保育所，ｅ５保育所及びｅ６保育所の４か所を統合することになっていた。しかし，実際には，ｅ６保育所は統合されず，ｅ３保育所，ｅ４保育所及びｅ５保育所が統合されるにとどまった。
そして，ｇ１駅の南側のｈ１川を越えたところにあったｅ５保育所からは，本来，本件新保育所に移るはずであった２５名の園児のうち１１名が移ってこなかった。ｅ５保育所は，本件買受地からは３km以上離れていて，高低差も１００ｍあり，この距離や高低差の問題から１１名が移ってこなかったものとみることができる。そして，このような地理上の問題があることからすれば，今後とも，ｅ５保育所の利用想定者の中で，本件新保育所の入園者が減少することが想定される。こうした地理的な問題を考慮すれば，ｅ３保育所とｅ４保育所の統合にとどめるべきであり，ｅ５保育所は存続させるべきであった。
そして，その際の定員は，多くとも１５０人規模として，場所は，ｈ２公園の土地が最適であった。この土地は，本件買受地とは違い，平坦地であり，生活上の利便性が高く，園児を送り迎えする保護者にとっても，園児にとっても好ましい場所である。
ｅ３保育所とｅ４保育所の２園体制として，市有地に新保育所を建設することこそ，地方自治法２条１４項の「最小の経費で最大の効果を挙げる」，地方財政法４条１項の「必要かつ最小の限度」を超えて支出してはならない等の規定に合致した行政の選択である。
（ウ）　本件新保育所は，平成２９年４月に開所したが，開所時の園児数は１４４名であり，このことからも，２００名定員が過大であることは明らかである。
イ　本件新保育所の用地として本件買受地を選定したことが誤りであること
（ア）　ａ市立保育所適正化審議会（以下「本件審議会」という。）では，新保育所の用地について，市有地優先とし，面積としては３０００～４０００m2とされていたのであり，７０００m2もの土地が必要であるとする理由はない。
（イ）　また，事務局から本件審議会に提出された資料（乙１３）には，本件買受地は全く記載されていなかった。本件買受地が本件審議会で新保育所用地として議論されなかったのは，現地を熟知する審議委員が，本件買受地が高台にあり，三方が崖地であり，面積も過大であることから，審議対象として考えられなかったからである。
（ウ）　上記資料に記載されていた５つの候補物件のうち，第２物件の旧病院の第二駐車場の跡地（約４０００m2）については，ａ市が１億７０００万円で取得しており，第５物件（約９０００m2）については，ａ市が消防署の用地として平成２５年６月に１億１５００万円で取得している。これらの土地が本件新保育所の用地として採用されなかった理由は不明であり，本件買受地と比較してどのような検討がされたのかも不明である。
（エ）　本件買受地は，三方が崖地の高台にあり，防災対策上も，本件新保育所の用地としては不適当である。
（オ）　以上のとおり，本件新保育所の用地として本件買受地を選定したことは，本件審議会を無視するものであり，誤りである。
（被告の主張）
ア　本件新保育所の規模やその用地として本件買受地を取得することの適否は，ａ市の保育行政の政策上の問題であり，財務会計行為とは何ら関係がない。
イ　本件新保育所の定員が２００名であることについて
（ア）　原告は，ｅ５保育所の園児のうち１１名が本件新保育所に移ってこなかったことを指摘するが，地理的要因から先に新設されたｅ７こども園への転園も見られ，また，年齢的に幼稚園への転園が可能であった子どももいたことが想定され，本件新保育所に移ってこなかった理由が原告主張の理由とは断定できない。
旧ａ町役場跡地であるｈ２公園は，幅員１２ｍで計画された都市計画道路計画線上にあり，都市計画法５３条の許可を受けることが建築の条件となることから，公園とされた経緯のある土地であり，保育所用地として適地であるとは考え難い。
（イ）　平成３０年４月１日現在の本件新保育所の園児数は１６２人であり，前年の同時期と比べ１８人増である。このことからも，本件新保育所に対する保護者の期待が見てとれる。
ウ　本件買受地の選定について
（ア）　本件審議会において，新保育所の用地の面積について，３０００～４０００m2が想定されていたのは，平屋建てでの園児の安全確保という理想を捨てて，新保育所の建設を優先すべきだとした結果であり，平屋建てが望ましいことは明らかである。
（イ）　事務局から本件審議会に提出された資料（乙１３）は，あくまでその当時の状況から候補地となり得る可能性のあった土地をピックアップしたものであり，当時ピックアップされていなかった本件買受地を選定したことは，本件審議会の答申を無視したことにはならない。
(2)　本件買受地を取得する際の手続が適正でないことについて
（原告の主張）
ア　Ｙ市長は，尋問において，平成２５年３月末にＡ前市長を訪問し，ａ市が本件買受地を本件新保育所用地として取得すること，価格については，後に不動産鑑定を受けることを前提として，２億５０００万円といった額を提示したこと，今後の市政運営について協力し合うことを了解・合意したことを供述している。
このＹ市長とＡ前市長との合意は，本件新保育所建設についての従前の検討内容を大きく変更するものであるところ，市の担当部局による検討や市の企画会議における検討を経ることなく，Ｙ市長の独断によって行われたものである。
こうして，正式に新保育所の用地が決定する前に，Ｙ市長とＡ前市長との話合いにより，内容や金額がおおむね決定されたものである。
そして，平成２５年４月４日，８日の庁内会議において，本件買受地を本件新保育所の用地とすることが確認され，同年５月８日の企画会議で本件買受地を購入することが決定されたものである。
本件買受地の売買価格はＹ市長とＡ前市長の話合いの時点で実質的に決定されていたのであり，Ｊ鑑定は，これを裏付けるためのものにすぎなかったのである。
イ　また，Ｊ鑑定書は，当初，ａ市の依頼を受けて日本不動産研究所が平成２５年１０月３１日付けで作成した旧鑑定書とは別途に，同日付けで平成２６年４月に至ってから作成されたものであるところ，被告は，旧鑑定書を破棄して現存しないとし，これが証拠として提出されていない。
被告は，旧鑑定書を破棄した理由や東測実測図作成の経緯等について，後記の（被告の主張）ウ，エのとおり主張するが，被告の主張する旧鑑定書の破棄の理由は不自然であり，東測が無償で東測実測図を作成したという点，旧鑑定書の鑑定の対象地から東測実測図の⑦，⑨，⑬を除くということをＩ部長が口頭で指示したとする点も不自然であって，事実とは認められない。
そうすると，Ｊ鑑定書は，こうした経緯等も含め，適切な手続を経て作成されたものではないというほかはない。
ウ　以上のとおり，Ｙ市長による本件買受地の購入は，Ｙ市長が独断で行ったＡ前市長との合意に基づくものであり，適正手続に反して行われたものである。
（被告の主張）
ア　本件審議会においては，本件新保育所建設の候補地について，最終的な決定はせずに，検討に留めるとしていたのであり，新保育所を○○地区に建設するという本件審議会の答申に沿った建設地の決定を行うについて，本件審議会での再度の審議を行う必要はない。
イ　Ｙ市長は，尋問において，平成２６年３月のことを平成２５年３月と誤って供述したものである。このことは，Ｙ市長が，評価額を２億５２００万円とする平成２５年１０月３１日付けの日本不動産研究所作成に係る旧鑑定書をＡ前市長宅に持参してお願いに行っていることを供述していることなどから明らかである。
ウ　旧鑑定書は，ａ市の依頼を受けて日本不動産研究所が平成２５年１０月３１日付けで作成し，東測実測図に記載された各土地のうち，その⑦，⑨，⑬を除く各土地を鑑定の対象地とするものであり，Ｊ鑑定書は，平成２６年４月に至ってから，旧鑑定書と同日付けで作成され，シティー計画本件買受地実測図に記載された各土地を鑑定の対象地とするものであるが，Ｊ鑑定書が作成，提出されたのは，旧鑑定書における鑑定の対象地であった東測実測図の⑥の土地では除外されて測量されていた墓地の隅となっている三角形の土地部分（３．９９m2）について，ａ市が取得するものとして鑑定の対象地に含めることになったことから，念のため再度鑑定書（Ｊ鑑定書）を作成，提出してもらったにすぎず，内容，結論は変わらなかったことから，旧鑑定書は破棄したものである。
エ　東測実測図は，シティー計画旧病院用地実測図等が作成された後，シティー計画と関連する会社である東測がシティー計画からそのデータの提供を受け，無償で作成したものであり，また，旧鑑定書の鑑定の対象地から東測実測図の⑦，⑨，⑬を除くことについては，Ｉ部長が口頭で指示したものである。
(3)　本件買受地の取得価格が適正価格を超えていることについて
（原告の主張）
Ｙ市長は，Ｊ鑑定に基づいて，本件買受地を２億５２００万円で購入したが，本件買受地の適正価額は１億５０００万円であり，Ｊ鑑定は，以下のとおり，一見して判明する誤りが多数みられ，不適切である。
したがって，Ｙ市長が，これを無批判に容認し，本件売買契約を締結したことは，適正な価格での取引に比して過大な支出を負担するものであって，最小限の支出を求める地方自治法２条１４項及び地方財政法４条１項に違反するものであり，Ｙ市長の裁量権の逸脱，濫用に当たる。
そして，副市長が専決で行った本件支出命令に係るＹ市長の行為も，違法である。
ア　Ｊ鑑定の明らかな誤り
Ｊ鑑定には，開発計画において分譲総区画数を２８区画とする誤り，本件買受地が「不整形地」であるにもかかわらず，「規模が大きい整形地」としている誤りがある。これらは，いずれも鑑定評価の内容に関わる問題であって，誤記であるとして済まされることではない。
イ　取引事例比較法による比準価格について
（ア）　取引事例の選択について
ａ　Ｊ鑑定が取引事例としている事例は，ｉ市，ｊ市，ｋ市の事例であって，ａ市の事例がない。
これに対し，Ｋ鑑定は，ａ市の取引事例を２例採用している。そして，Ｋ鑑定の４７頁別表２の山梨県ａ市ｒ所在の取引事例Ｘ１（以下「ａ市物件１」という。）を採用できない理由はない。また，Ｋ鑑定で採用されている山梨県ａ市ｓ所在の取引事例Ｘ２（以下「ａ市物件２」という。）についても，問題があるとすれば，個別修正要因とすれば良いことであり，取引事例としての適性は否定されない。ａ市の土地価格を算定するのであるから，ａ市の取引事例を優先するべきであり，それによって不必要な修正要因を採用しなくてもよく，また，修正要因があったとしても，その修正の幅は小さくなり，何よりも地元の取引事例が採用されることによって鑑定書の検証が行政機関や市民によってしやすくなるのである。
ｂ　Ｊ鑑定は，戸建住宅素地の取引事例を中心に比準した価格を比較考量したとするが，Ｊ鑑定が取引事例とするｉ市ｌ町の物件（以下「ｉ市ｌ町物件」という。），ｊ市△△の物件（以下「△△物件」という。），ｋ市□□の物件（以下「□□物件」という。）は，以下のとおり，いずれも，戸建住宅素地の取引事例とはなし得ない物件である。
（a）　ｉ市ｌ町物件について
ｉ市ｌ町物件は，７ｍ幅道路に，前面１９ｍ接している。この７ｍ幅道路とは，幹線道路である国道１３９号線であり，この道路に東側で１９ｍ接しているとすると，この物件は商業用に適した土地であって，住宅地としては不適切である。
別紙４～７（甲１０５・別紙３～６）は，国土交通省がインターネットで公表している不動産取引事例から，ａ市，ｉ市，ｊ市，ｋ市の取引事例を選び，住宅地，住宅見込地とされる地域から，面積５００m2以上，取引期間をＪ鑑定と同じく平成２１年以降として，同年から平成２５年分までを抽出し，本件と関連性の薄い項目を削除して，インターネットデータをそのまま使用して作成したものである。
ｉ市における取引は，別紙５（甲１０５・別紙４）のとおりであり，その取引番号１５７物件がｉ市ｌ町物件である。この一覧から見ると，ｉ市ｌ町物件の取引価格４万３０００円／m2は格段に高額である。また，ｉ市ｌ町物件を除いた物件の平均価格は１万３９５６円／m2となり，４万３０００円／m2という価格の高さは明らかである。また，ｉ市ｌ町物件を除くと，３万円以上の物件は，１００番の３万５０００円，１５３番の３万２０００円であり，Ｊ鑑定におけるｉ市ｌ町物件の選定は，バランスを欠いた極端な選定であり，他の取引事例からみても，１万円は高く設定されたことになる。
（b）　△△物件について
△△物件は，Ｊ鑑定士も認めるとおり，鉄骨造り，倉庫付きの物件であり，そもそも住宅用物件ではない。その地域は，Ｊ鑑定士も認めるとおり，ｈ３交差点付近とみられ，大規模店舗が立ち並ぶ地域であって，個人用の分譲住宅用地には不適切な地域である。
別紙６（甲１０５・別紙５）は，ｊ市の取引を整理したものであり，取引番号２１０物件が△△物件である。△△物件は，鉄骨造り，倉庫付き物件として，総額６１００万円で売買されたものであり，住宅用地として単体で取引されたものではなく，そのため，土地価格は確定されていない。
Ｊ鑑定では，土地価格が５万円／m2とされているが，数値が不自然であるとともに，根拠自体がない。また，仮に土地価格を５万円／m2とみると，ｊ市の取引において格段に高額となる。取引の中では，取引番号１５０，１５１，１５２物件が４万円台で売却されているが，それらは，ｈ４大学前という，ｊ市内で最も不動産価格の高い地域内の物件であって，△△地域の住宅用土地とは異なり，取引の全体からみても，特別な要因があるとみられる物件である。そして，それでも５万円までにはなっていないのであって，△△物件をｊ市の事例として選定することは適正ではなく，また，Ｊ鑑定は，１万円は高く判断していることになる。
以上のとおり，△△物件は，そもそも，土地の取引事例としてみることができない物件であり，取引事例として採用されるべきものではない。
（c）　□□物件について
□□物件は，ｋ市□□地域で，ｇ２駅から１．６kmの距離であり，Ｊ鑑定士も認めるとおり，ｈ５インターチェンジを出たところで，準住居地域とされる地域の物件である。準住居地域は，「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ，これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」（都市計画法９条７項）と規定されており，交通量の多い道路に接して，住宅との緩衝となる施設の建設が望ましい地域であり，個人向け住宅用の土地には適しない地域であって，「戸建て住宅素地の取引事例」には該当しないから，取引事例として選択することは適切ではない。また，準住居地域は，商業用に適する土地として住宅用土地よりも高い価格が設定されており，「平成２８年地価公示における甲信越地区の用途地域別平均価格」（乙２４）でも，準住居地域の平均価格は，５万２４０９円／m2であるのに対し，住居地域の平均価格は，４万２１３２円／m2であり，価格基準も異なる準住居地域の土地を取引事例として選択すべきではない。
別紙７（甲１０５・別紙６）は，ｋ市の取引を整理したものであり，取引番号２１４番物件が□□物件である。この一覧からみると，４万２０００円／m2という取引価格は，格段に高額であり，準住居地域の価格として，商業施設に準拠した価格が設定されたものとみることができる。
（d）　以上の３事例において，住宅分譲業者が入手したことは確認されず，実際に，個人の分譲住宅は建設されていない。
（イ）　取引事例の比準価格について
ａ　ｉ市ｌ町物件について
Ｊ鑑定は，ｉ市ｌ町物件の取引価格を４万３２０９円／m2とし，地域要因格差の「同一需給圏内の地位」欄で，－１５％としている。
しかし，ｉ市ｌ町物件の方がａ市の「基準となる土地」よりも１５％低いと評価するのは相当ではない。路線価で見ると，ｉ市は，一番高い所で７万８０００円／m2であるのに対し，ａ市は，一番高い所で６万円であり，ａ市の「基準となる土地」とｉ市ｌ町物件は，少なくとも同等とみるべきである。また，平成３０年度の山梨県の固定資産（土地）の評価替えに係る基準宅地価格（甲９７）を見ても，ａ市の基準宅地価は５万１０００円／m2であるところ，ｉ市は６万６９９０円／m2，ｊ市は５万５５００円／m2，ｋ市は４万５３００円／m2である。選択された土地によって差が生じることはあるとしても，それらは，いずれも各市の中心部の土地の価格であり，そこに示された，ｉ市，ｊ市，ａ市，ｋ市と土地価格が下がるという傾向は，その幅も含めて合理的な内容とみることができる。少なくとも，ａ市地域が山梨県内で最も地価の高い地域ということはできず，また，ａ市からみて，ｉ市が１５％土地価格の低い地域，圏域とみなすことはできない。
なお，同一需給圏内とは，「対象不動産が属する同一需給圏（対象不動産が属する同一需給圏（対象不動産と代替関係が成立し，その価格形成について相互に影響を及ぼすような関係にある地の不動産の存する圏域）をいう。）」（甲７０・２８頁）とあるように，「不動産の属する圏域」（不動産鑑定評価基準第６章，第１節，Ⅱ，１，(2)の同一需給圏の定義）をいう概念であり，同一需給圏内の調整において，個別の土地のことを考慮するものではない。
ｂ　中心市街地への接近性について
Ｊ鑑定は，ｉ市ｌ町物件，△△物件，□□物件について，中心市街地への接近性の項目で，ａ市の「基準となる土地」よりも１５％低いとする。
Ｊ鑑定士は，本件買受地が商店街まで歩いて３～５分のところにあることを前提としている。しかし，本件買受地の唯一の出入口となる北側から，ｈ６高校入口までは７～８分はかかるのであって，Ｊ鑑定は，本件物件につき，中心市街地との接近性を高めに評価している。
他方，△△物件が所在する地域で商店が集中しているのは，ｈ３交差点付近であり，△△物件から４００ｍの場所である。また，ｉ市ｌ町物件についても，この地域の中心市街地はｇ７駅前ではなく，同物件は，△△のｈ３交差点の方が近く，そこまで６００～８００ｍくらいの距離である。
Ｊ鑑定士は，商店だけでなく，市役所等の公共施設のあるところを中心市街地として選定しているとする。しかし，本件買受地は，商店街と離れ，池に囲まれて，高台に位置し，車でのみ行き来できるところであり，中心市街地が構想されるところではない。日常利用する商店を中心に構成された中心市街地構想からすると，ｉ市ｌ町物件についてｇ７駅前を中心市街地とし，△△物件についてｊ市駅のところを中心市街地とするのは，偏り過ぎている。
（ウ）　有効宅地化率等について
ａ　Ｊ鑑定は，法地部分を含めた本件買受地全体の価格を算定しており，法地については，－２０％の減価をしている。
Ｊ鑑定士は，法地であっても価値を認めるべきであるとし，その根拠として，法地も，建蔽率，容積率の計算に当たって敷地面積に算入できるとする。
しかし，建蔽率，容積率は，分譲地ごとに検討されることであり，本件買受地全体のなかに法地があっても，分譲地ごとの建蔽率，容積率には有利に作用しない。
ｂ　Ｊ鑑定士は，開発法による価格の試算書（乙２８）において，本件買受地７０５９．８８m2のうち，平坦地部分５０９７．５０m2を区画割りして分譲する場合の想定図を作成しており，これによれば，有効面積は，３７９３．５０m2であり，本件買受地全体の５３．７％である。この開発計画は現実的な計画であり，「形状による阻害を考慮した開発計画」として，採用されるべきである。この開発計画では，本件買受地の中央に道路が設計され，道路部分が本件買受地の１５．５％となっており，間口狭小・奥行長大という本件買受地の不整形性は，このような道路の設計に反映されたとみることができる。
Ｋ鑑定は，有効宅地化率を５５．２％としており，Ｊ鑑定士が開発法による価格の試算書（乙２８）において有効宅地化率を５３．７％としていることからみても，Ｋ鑑定の５５．２％の有効宅地化率は適正である。
したがって，本件買受地の有効宅地部分が取引価格となり，その上で，崖造成費用がかかることも検討されるべきことになる。
（エ）　不整形地の減価がされていないことについて
ａ　Ｊ鑑定では，「規模が大きい整形地」という要因につき，－１５パーセントの減価をしている。
Ｊ鑑定士は，Ｊ鑑定書の「規模が大きい整形地」という記載は，「規模が大きい不整形地」の誤記であるとする。しかし，Ｊ鑑定は，「基準となる土地」（２０００m2）と本件買受地（約７０００m2）の格差から１５％減としているのであり，本件買受地の不整形性は考慮されていない。
Ｊ鑑定士は，平成２８年８月１日付け「不動産鑑定評価に係る補足意見書」（乙１５）において，Ｊ鑑定では，「規模の減価率と形状（不整形地）による減価率を併せて査定している。これは，同一形状の不整形地であっても，規模の大小によって宅地としての利用効率が変化すること，すなわち大規模地であれば形状による阻害を考慮した開発計画が可能となり，減価の程度が小さくなること等を考慮したためであり，相互に関連する両要因を適切に評価に反映している。」と述べる。しかし，上記意見書がＪ鑑定で想定したとする想定開発図では，不整形性は考慮されずに開発計画が策定されている。
ｂ　Ｊ鑑定において「基準となる土地」とされている土地は，間口４０ｍ，奥行き５０ｍの整形地であるが，本件買受地は，間口８ｍ，奥行１０５ｍの不整形地である。また，「基準となる土地」は，「幅員６ｍの舗装市道に等高に接面」とあるところ，本件買受地は，最高で１３ｍの高台にあり，北側，東側及び西側が法地に接面していて出入りができず，立木，雑草等が繁茂しているため，進入路は北東端の幅約６ｍの通路の１か所であるが，Ｊ鑑定においては，こうした本件買受地の接面については全く検討されていない。本件買受地は，上記のとおり，三方が崖で，８ｍの間口のみが公道に接し，その間口が１０５ｍの奥行のある土地の唯一の進入口であったのであり，舗装市道に等高に接している「基準となる土地」とは，面積の相違をみるだけでは解消できない質的な弱点を有しているのであるから，不整形地としての算定がされなければならない。
ウ　開発法による価格について
（ア）　Ｊ鑑定書には想定開発図（乙１６）が添付されておらず，それだけでは第三者が検証できないものであり，不適正である。
さらに，Ｊ鑑定書には，開発計画として，分譲総区画数が２８区画と記載されているところ，Ｊ鑑定士は，これは２７区画の誤記であるとするが，このような誤記があることは，想定開発図の不存在と合わせ，第三者による検証を拒絶するものであり，不適正である。
（イ）　法地について
ａ　Ｊ鑑定は，全体面積７０５９．８８m2につき，法地を３０％とみているが，それにもかかわらず，道路１６２０m2，公園・緑地９００m2を除いた土地の全部を有効面積４５３９．８８m2として，販売対象としている。
しかし，法地の大半を占める崖地は，道路から１３ｍもの高さがある崖地であって，この崖地を含む法地を販売対象としていることは，Ｊ鑑定の誤りである。
そして，３０％を法地とすると，法地面積は２１００m2となり，これに，法地以外の平坦地に造成する道路部分１６２０m2を加えると，非有効面積は３３３９．８８m2となり，有効面積は，Ｊ鑑定書の４５３９．８８m2ではなく，３３３９．８８m2となって，１２００m2減少する。これにＪ鑑定書の販売価格である８万４０００円／m2を乗じると，販売総額では１億０８００万円の減少となるから，その他の減額要因を抜きにしたとしても，開発法による算定は，１億５０００万円が相当である。
ｂ　Ｊ鑑定士は，法地の一部は造成せず，自然法面の状態で宅地分譲するという売却形態であるとするが，造成されない法地の所有者は宅地の購入者であり，法地部分も価格に含まれ，購入者がその管理をするというのであれば，それは売価の差で補えるものではなく，そのような販売計画には現実性がない。
ｃ　また，Ｊ鑑定士が作成した開発法による価格の試算書（乙２８）では，法地分は販売するのか，法地の管理はどうするのか，崖地の下の部分こそ安全のために造成が必要であるところ，それは誰がするのかといったことは，いずれも不明である。分譲開発業者が，２１００m2もの法地について，分譲後も責任を持たされるとすると，そのことは，分譲開発業者に売却するときの土地価格に重大な影響を及ぼすのであって，そのことは格段の減額事由とされなければならない。
ｄ　仮に，法地上に分譲住宅を建設することが可能であるとして，本件買受地の価格を算定するのであれば，そのことをＪ鑑定書に明記しなければならず，そのことを全く開示していないＪ鑑定は，不動産鑑定士の裁量権の濫用である。
（ウ）　造成費について
ａ　平坦地の造成費について
Ｊ鑑定士は，平坦地部分のみの造成費を２８００万円としているが（乙２８），実際には平坦地部分の造成で４３６９万円かかっており，２８００万円との数値に正当性はない。
ｂ　法地の造成費について
法地上に住居を建設することが理論上は可能であるとしても，工事費用は容易には算定し得ない。Ｊ鑑定士は，法地の土地造成費用を４万円／m2とし，本件買受地の１５％（１０５０m2）として，４２００万円と算定したとするが，その根拠は不明であり，そのように簡易に算定できるものではない。そして，実際に擁壁工事に必要とされた費用は６７１４万円である。
（エ）　分譲価格について
ａ　Ｊ鑑定書は，開発計画における分譲価格を８万４０００円／m2としているが，これは適切ではなく，分譲価格は６万円台／m2とみるのが適切である。
Ｊ鑑定士は，土地の公示価格の算定のために作成し，国土交通省に平成２７年１月１５日に提出した鑑定評価書（甲７３）において，ａ市街地を中心とする市内の住宅地域一円について，土地は１３０m2で総額９００万円程度（約６万９２００円／m2）が取引の中心となっていると記載しており，この価格が本件買受地の分譲価格として採用されるべきである。
また，Ｊ鑑定書記載の「ａ市－２」の公示価格は，７万１９００円／m2（平成２５年１月１日）であるところ（甲４・２６頁別表③），路線価は５万５０００円／m2であるが，本件買受地の路線価は４万５０００円／m2であり（甲３８），その比率から算定すると，本件買受地の価格は５万８８００円／m2となり，公示価格からみると，本件買受地の分譲価格は約６万円／m2が適正ということになる。
ｂ　Ｊ鑑定士は，開発法による価格の試算書（乙２８）において，本件買受地７０５９．８８m2のうち，平坦地部分５０９７．５０m2を区画割りして分譲する場合の想定図を作成し，分譲総区画数を１８戸としており，これは妥当であるが，１区画当たりの標準的面積は２１１m2であるから，１m2当たりの分譲価格を８万４０００円とすると，１区画当たりの分譲価格は１７７０万円となり，これは，１３０m2，９００万円という上記鑑定評価書（甲７３）記載の想定額よりも８７０万円も高く，建物を１６００万円とすると，２５００万円が中心となる取引状況のなかでは販売しきれない価格となってしまうのであり，このことからも，８万４０００円／m2を分譲価格とするＪ鑑定書が不適切であることは明らかである。
（オ）　投下資本収益率について
Ｊ鑑定書は，投下資本収益率を８．５％としている。
しかし，公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会が発行している「不動産鑑定評価の実務に関する講義テキスト」（甲７２）では，投下資本収益率は，１２～１５％とされており，この１２～１５％という数字の幅は，１５％は地方で，１２％は東京，大阪，名古屋の分譲地とされているのであって，本件買受地については，特に売りやすいという状況はなく，○○地区が市況として特に際立って良いという事情もないから，本件買受地については，１５％が採用されるべきである。
エ　他の土地との比較について
（ア）　ｈ６高校前バス停付近の基準値価格との比較
本件買受地のうち，法地を除いた平坦部分は４９４８m2であり，本件買受地の売買価格である２億５２００万円を平坦部分４９４８m2で割ると，５万０９３０円／m2となる。
これは，「ｈ６高校前バス停付近」の基準値価格５万１０００円（２０１８年度）と同等の価格である。同地は，ｈ７街道に面し，中心市街地の真ん中の土地であり，本件買受地がそれと同額であることはあり得ない。
（イ）　総合福祉センター用地との比較
ａ市は，本件買受地の購入と時期を同じくして，崖地を挟んで本件買受地の隣の土地を総合福祉センターの用地として購入している。
そして，総合福祉センター用地の取得価格は，平均４万１８００円／m2である。他方，本件買受地は，すべて平坦地としてみると，３万５６５０円／m2であるが，法地を除くと５万０９３０円／m2という価格となる。
本件買受地と総合福祉センター用地を比較すると，本件買受地は，総合福祉センターの土地から更に１３ｍ以上高い崖の上にあり，旧病院があったときには，エレベーターで昇っていたという不便な土地である。他方，総合福祉センターの土地は，平坦で，三方が道路であり，東西及び南側の道路は，信号機も設置され，片側１車線の市の幹線道路である。総合福祉センター用地の方が本件買受地よりも格段に価値が高いことは，市民の常識である。
路線価を比較すると，総合福祉センター用地の路線価は５万５０００円であり，本件買受地の路線価は４万５０００円であって（甲３８），本件買受地は，総合福祉センター用地よりも２０％価値の低い土地ということになる。
Ｊ鑑定士は，総合福祉センター用地の価格の鑑定も行っており，その正常価格を１m2当たり４万２９３５円と鑑定している（甲８４）。そうすると，本件買受地は，総合福祉センター土地よりも２０％価値が低いから，１m2当たり約３万４３００円となる。そして，有効宅地化率が５３．７％であることからすると，本件買受地の価格は，１億３９８０万円（３．４３万円×（７０５９．８８m2×０．５３７）となる。
オ　本件買受地の適正価格について
（ア）　取引事例比較法について
ａ　前記のとおり，Ｊ鑑定が採用したｉ市ｌ町物件，△△物件，□□物件は，いずれも不適切であり，これらを採用したことは誤りである。また，上記の３取引事例の価格は，いずれも，ｉ市，ｊ市，ｋ市の取引事例の中で格段に高額な物件が選ばれており，不適切な選択である。さらに，３取引事例について，ａ市の「基準となる土地」よりも１５～１８％の価格差があるとしていること，中心市街地の距離から一律１５％の価格差があるとしていることも誤りである。
Ｋ鑑定は，取引事例を，まずａ市から選定し，対象物件が少ない場合，ｉ市の物件を追加して検討しており，その選定方法は適切である。
ｂ　個別格差修正率について，Ｊ鑑定は，法地による減価率を２０％，規模大による減価率を１５％として，個別格差修正率を６８％としており，Ｋ鑑定は，有効宅地化率による減価率を４５％，規模大による減価率を５％として，個別格差修正率を５２％としている。
個別格差修正率は，「形状による阻害を考慮した開発計画」として，想定される開発計画に沿って設定されるものであり，Ｊ鑑定士の見解に立ったとしても，開発法による価格の試算書（乙２８）の有効宅地化率５３．７％が採用されるべきであり，これはＫ鑑定の減価率と基本的に同様である。
（イ）　開発法について
ａ　法地の状況を踏まえると，２７戸を造成できるとするＪ鑑定の開発計画は採用できず，開発法による価格の試算書（乙２８）の１８戸造成が適正である。
ｂ　有効宅地化率は，５３．７パーセントが採用されるべきである。
ｃ　分譲価格は，Ｊ鑑定士が公にしている６万９２００円／m2を基準としてみると，Ｊ鑑定の８万４０００円／m2は採用できず，Ｋ鑑定の６万７０００円は相当額とみることができる。
ｄ　平坦地の実際の造成工事費は，平坦地部分４９００m2で４３７０万円であり，１m2当たり８９００円であって，この工事費が基準とされる。Ｋ鑑定は，１m2当たり７０００円として，総額４９５０万円としているが，上記の実際の工事費である４３７０万円からみても，適正である。
ｅ　投下資本収益率は，１５％が採用されるべきである。
（ウ）　以上のとおり，Ｋ鑑定は，適切であり，本件買受地の適正価格は，Ｋ鑑定による鑑定額である１億５０００万円である。
（エ）　仮に，詳細な認定が困難であるとしても，ａ市は，本件買受地を少なくとも１億円は高額に買い受けたものと認められる。
（被告の主張）
ａ市は，Ｊ鑑定を参考に本件買受地の売買価格を決定しているところ，以下のとおり，Ｊ鑑定は，合理的かつ相当である。
ア　不動産鑑定評価における裁量権
不動産鑑定評価は，不動産鑑定士による必要な関連諸資料の収集整理及びこれらの諸資料の分析解釈の練達の程度によって異なることから，不動産鑑定士という専門家としての判断又は意見であり，必ずしも各不動産鑑定士の判断が全く同一になるとは限らない。そして，不動産鑑定評価基準においては，価格形成要因の具体的な格差率の数値等は記載されておらず，各不動産鑑定士が，地域要因，個別分析等を通じて，価格形成要因の影響力を取引実態に基づいて判定することになる。
そうすると，不動産鑑定士には，不動産鑑定評価基準に則っている限り，裁量が認められるのであって，不動産鑑定士の不動産鑑定評価は，明らかに不合理・不相当な点がない限り，不適切なものとはならない。
本件買受地の鑑定は，戸建住宅素地としての更地の不動産鑑定評価であるところ，Ｊ鑑定は，不動産鑑定評価基準に則り，必要となる市場分析・地域分析及び個別分析を行い，対象不動産に係る典型的な市場参加者を大手又は中堅の不動産開発業者等，最有効利用は分割利用による戸建住宅地と判定し，この分析結果及び判定結果を踏まえて鑑定評価額を決定しているのであって，その鑑定評価額が不動産鑑定評価基準によって要請されている手順に合致していることは明らかである。
したがって，Ｊ鑑定に明らかに不合理・不相当な点がある場合に初めて不適切なものとなることになる。
イ　取引事例比較法による比準価格について
（ア）　取引事例の選択について
ａ　Ｊ鑑定では，ｉ市ｌ町物件，△△物件，□□物件を取引事例として採用している。
不動産鑑定評価基準において，採用する取引事例は，原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし，必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから，対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には，同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか，①取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること，②時点修正をすることが可能であること，③地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能であることという３つの事例比較要件を満たすことが必要となる。
Ｊ鑑定においては，主たる市場参加者を大手又は中堅の不動産開発業者等と判断した上で，当該市場参加者の立場からみて，同一需給圏を山梨県東部のｍ地域の住宅地域としている。山梨県東部のｍ地域は，山梨県において地域的なまとまりを示すものであり，本件買受地と当該地域内に所在する大規模な住宅開発素地は代替競争等の関係にあり，価格牽連性を有すると認められることから，同一需給圏と判断することは合理的である。
そして，Ｊ鑑定が採用した３つの取引事例は，いずれも山梨県東部の住宅地域に所在しており，取引事例として備えるべき上記３つの要件を満たしている。
したがって，Ｊ鑑定が採用した取引事例は，不動産鑑定評価基準からみて，合理的かつ相当である。
ｂ　原告は，取引事例としてａ市所在の土地がないことが不適切であると主張する。
しかし，取引事例としては，同一需給圏内に所在することが要求されているのであって，同一の行政区域（市）に必ず所在することまでは要求されていない。むしろ，「基準となる土地」は２０００m2という比較的大きい土地であり，同一需給圏内においても類似する取引事例数は少ないため，ａ市内に適切な取引事例が確認できず，より適切な取引事例が市外の同一需給圏内に存する場合には，それを採用することは当然である。
Ｋ鑑定が採用したａ市物件１については，ａ市に所在しているものの，面積が６８４m2であり，「基準となる土地」の面積に比して４割に満たない土地であるため，採用した取引事例と比較すると規模の類似性がやや乏しいことから，採用しなかったものである。
Ｋ鑑定が採用したａ市物件２については，ａ市に所在しているものの，特殊事情として「売急ぎ」の事情がある。不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に，「事情補正の必要性の有無及び程度の判定に当たっては，多数の取引事例等を総合的に比較対照の上，検討されるべきものであり，事情補正を要すると判定したときは，取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければならない。」と記載されているが，ａ市内における規模が大きく取引事情がない比較可能な住宅素地の取引事例はないため，事情補正に係る補正率の査定は極めて難しく，客観的な数値の検証が困難である。Ｊ鑑定士は，そのために，ａ市物件２は採用できないと判断したものである。
以上のとおり，Ｋ鑑定が採用したａ市物件１及び２は，事例適格要件の①又は③を満たしておらず，不適切であって，ａ市の取引事例がないことが不適切である旨の原告の主張は理由がない。
ｃ　△△物件について
△△物件は，同一需給圏内に存する土地であり，用途的観点からも，住宅素地として利用することができることから，不動産鑑定評価基準上，「基準となる土地」と比較対照する取引事例として適切である。
そして，取引事例は，土地上にどのような建物が現実に建築されているかは問題ではなく，当該土地についてどのような利用方法が最有効利用であるかという用途的観点から適切か否かを判断するのであって，△△物件が鉄骨造り，倉庫付き物件であるから，取引事例として不適切である旨の原告の指摘は，明らかに不動産鑑定評価基準における取引事例の選択についての考え方を誤っている。
また，△△物件の事例価格６１００万円は，鉄骨造倉庫付きの価格であるが，取引事例として採用している取引価格は，当然，配分法による土地のみの価格を求めたものであるから，鉄骨造倉庫を含めた価格であることを理由に取引事例として不適切であるとの原告の指摘は的外れである。
（イ）　取引事例の比準価格について
ａ　ｉ市ｌ町物件について
原告は，Ｊ鑑定がｉ市ｌ町物件を「基準となる土地」と比較し，「同一需給圏内の地位」として，ｉ市ｌ町物件のほうが１５％低いとしていることについて，不当に低すぎると主張する。
しかし，「同一需給圏内における地位」の比較は，ａ市とｉ市の不特定の物件に係る一般的な価格水準の傾向を比較しているものではなく，「基準となる土地」が所在する特定の場所（本件買受地が所在する場所）とｉ市ｌ町の取引事例が所在する場所のひと固まり同士を比較しているものである。
そして，「基準となる土地」が所在する場所は，ａ市内においても中心市街地に位置し，日照・通風・眺望等に優れ，開発分譲後は街路，住環境が整った新しい街並みができる住宅地として恵まれた場所であり，また，ａ市は，山梨県内において住宅地の価格水準が最も高額な都市でもある。一方，取引事例が所在するｉ市ｌ町は，既存の住宅地域であり，価格時点現在における取引事例の推定価格は１m2当たり４万０６１６円であり，ｉ市内における一般的な住宅地である。
このように，ａ市における住宅地として恵まれた「基準となる土地」が所在する地域とｉ市ｌ町物件が所在するｉ市ｌ町の既存の住宅地域を比較した上で，同一需給圏内における地位としては，前者より後者が１５％劣ると判断しているのである。
したがって，Ｊ鑑定において，ｉ市ｌ町所在の土地と「基準となる土地」とを比較し，同一需給圏内における地位として，ｉ市ｌ町物件の方が１５％低いと判断したことは合理的かつ相当である。
なお，原告は，ａ市とｉ市の基準宅地の価格（基準宅地は，地域における最も高い土地を言い，一般的には商業地域を指す。）同士を比較して，同程度が適切と指摘しているが，いずれも対象不動産と代替・競争関係にない商業地域における最高地同士の比較であり，取引事例比較法の考え方を誤ったものといわざるを得ない。
ｂ　△△物件について
原告は，△△物件について，「中心市街地への接近性」について，１５％のマイナスとしていることに問題があるとも主張する。しかし，商業施設の立地のみを理由として，△△物件の中心市街地への接近性が優るとはいえない。中心市街地への接近性の格差は，「基準となる土地」と△△物件を比較した相対的な価格判定であり，市役所，店舗，郵便局，病院，銀行等が集まっているａ市中心市街地に位置する「基準となる土地」と，商業施設にのみ近接している△△物件とでは，土地価格差を反映すべき中心市街地への接近性としては，後者が劣ると判定することは妥当である。
（ウ）　法地の減価率について
ａ　法地に一定の経済的価値があること
（a）　法地の価値については，単独利用の可否のみならず，有効宅地部分への寄与の程度も判断する必要があり，日照，通風，眺望等の居住環境に係る価格形成要因にプラスの影響を及ぼすことや建蔽率，容積率等の計算に当たって敷地面積に算入できること等を鑑定評価においては考慮しなければならない。
（b）　法地は，造成により平坦地として利用できる可能性もある。本件買受地については，土地を掘り下げ，擁壁の設置を必要最小限に抑えることにより，法地を宅地利用することが可能であり，本件買受地の法地に活用の余地がないとの原告の主張は，原告が平坦な宅地面積の少ない地域における法地を利用した宅地分譲の実例を認識せず，法地を利用した宅地分譲の実務を理解していないことを示すものといわざるを得ない。そもそも，不動産の鑑定評価においては，対象不動産の最有効利用を検討しなければならないところ，費用を最小限に抑えながら，最大の効用を生み出す方法を考えなければならないのであって，法地であっても価値が生じる可能性があれば当然検討をしなければならない。
（c）　相続税等の税制においても，法地については，一定の経済的価値を認めた上で，課税が行われており，原告の主張は，現状の税制の実務的な処理とも矛盾する。
（d）　Ｊ鑑定においては，法地の有効性，平坦地としての利用可能性等を考慮した上で，法地部分について７０％の減価を行い，本件買受地の法地を含む減価率を２０％と査定したものであって，それが合理的かつ相当であることは明らかである。
ｂ　ａ市風致地区条例（平成２６年ａ市条例第３７号，甲８２，以下「風致地区条例」という。）上の寄与について
分譲地の規制については，風致地区条例４条(1)ウ（オ）により，それぞれの分譲地において，木竹が保全され，又は適切な植栽が行われる土地の面積の当該敷地の面積に対する割合（以下「緑化率」という。）は１０％以上が必要となる。
次に，開発区域については，風致地区条例４条(5)アにより，開発区域全体についても，緑化率１０％以上が必要となる。すなわち，本件買受地の面積は７０６８．０６m2であることから，本件買受地を開発分譲する場合には，約７０６m2の緑地が必要となる。
Ｋ鑑定における有効宅地面積は３９０４．０６m2であることから，各分譲地において１０％の緑化を行うので，約３９０m2の緑地は分譲地で確保できる。しかし，開発区域全体に必要な緑地は７０６m2であるから，分譲地の緑地３９０m2以外に最低３１６m2の緑地が必要不可欠となる。Ｋ鑑定の開発計画では，平坦地部分は，有効宅地，道路，公園としてすべて利用していることから，開発区域において最低限必要な緑地は法地を緑化することによって充足していることとなる。
このように，本件買受地の法地は，本件買受地を開発分譲する上で必要となる風致条例上の宅地造成の許可要件を満たす上で寄与するものであるが，Ｋ鑑定においては，法地の価値をゼロとしている。
以上のとおり，本件買受地の法地部分は，戸建住宅地として開発分譲するための開発区域全体としての緑化率に寄与しており，その意味でも経済的価値が認められることは明らかである。
（エ）　規模が大きい不整形地の減価率について
ａ　本件買受地が不整形地であることを適切に考慮していること
本件買受地のように規模が大きい土地については，間口・奥行・形状・規模等の各要因が相互に関連して価格が形成されており，Ｊ鑑定においては，間口・奥行・形状についても，規模と一体の減価要因として査定されている。具体的には，間口狭小については，開発道路の進入路部分として，また，奥行長大については，平坦地部分に開発道路を敷設することにより有効な宅地分譲計画が可能となること，さらに，不整形部分を公園等の緑地とするなどして形状による阻害を考慮した形で開発計画を行うことが可能となる。本件のような大規模地の宅地開発においては，大規模であることと不整形（間口狭小・奥行長大）であることは，最有効使用である開発分譲の想定において密接に関連していることから，これらの要因を一体として減価率を査定することは，鑑定評価実務において一般的に行われる処理である。すなわち，不整形であることは，規模が大きい土地であれば，その不整形であることを考慮した開発計画が可能であるため，相対的に不整形であることの減価は小さくなるのである。
Ｊ鑑定においては，本件買受地の不整形状の大部分は，開発計画によりその影響を吸収することができ，特に，北東端，南東端，南西端，北西端部分の突出した部分については，効用も考慮した上で法地として減価していることから，不整形地による減価を僅少と判断しているのである。Ｊ鑑定において，規模が大きい不整形地として間口狭小・奥行長大も考慮した上，減価を一体として評価していることは，本件買受地のような大規模開発素地の個別的要因に即した処理であり，不整形（間口狭小・奥行長大）の影響は僅少であるとしたことは，合理的かつ相当である。
ｂ　規模減価が合理的かつ相当であること
Ｊ鑑定のとおり，規模の減価率は，画一的に数値化することはできず，常に変動する経済情勢や取引市場の状況，対象不動産の所在する地域の特性，対象不動産の個別性等により異なるため，鑑定評価に当たって多面的な分析が必要となる。
Ｊ鑑定は，本件買受地の最有効使用が分割利用による戸建住宅地であることを踏まえ，本件買受地が中心市街地に所在する高台地であり，ａ市においては，中心市街地の住宅地への需要が強いことから，本件買受地のように住宅地として良好な環境を有している大規模の開発素地には希少性が認められ，価格時点現在の金融資本市場の状況から事業資金は低金利で調達が可能であることをも考慮し，規模により取引総額が嵩み，市場性が減退することに伴う減価については，それほど強く認められないと判断しているものである。
その上で，Ｊ鑑定は，「基準となる土地」として本件買受地と同じ場所に所在する２０００m2の長方形地を想定し，「基準となる土地」との比較において，形状（不整形），規模の観点からの有効利用率（投資効率）及び市場動向をも考慮して，１５％の減価が妥当であると判断しているものであり，上記判断が十分な根拠を持ち，合理的かつ相当であることは明らかである。
ウ　開発法による価格について
（ア）　分譲区画数の誤りについて
Ｊ鑑定書の分譲区画数２８戸との記載は誤記であり，２７戸が正しい。
しかし，この誤記は，Ｊ鑑定における開発法の価格の適正さを欠く要素とはならない。なぜならば，Ｊ鑑定の開発計画では，１区画当たりの標準的面積は１６９m2，有効面積を４５３９．８８m2とし，販売総額は，分譲単価に開発の有効面積を乗じて査定しており，分譲面積と有効面積に変更がなければ，求める開発法による価格には影響はないからである。
（イ）　２７戸の開発計画が可能であることについて
原告は，Ｊ鑑定における本件買受地の法地部分を宅地分譲する計画は不可能であると主張する。
確かに，Ｊ鑑定の開発計画では，法地の一部は造成せず，自然法面の状態で宅地分譲することを想定している。しかし，Ｊ鑑定の開発計画において，開発分譲する１５％の法地については，開発道路から３ｍ程度土地を掘り下げ，平坦地部分を造成した上で，深基礎工法等を用いて平坦地部分を中心に住宅を建設することを想定している。そして，擁壁については，当該土地を掘り下げた部分等に施すことを想定しており，原告が想定するような東西の既存道路面から本件買受地の開発面まで積み上げる高層擁壁を想定していない。開発道路から３ｍ程度掘り下げることにより，法面が最も多い開発法想定図（乙１６）の⑮の区画においても２階建て延べ床面積１００m2超の住宅を建設することが可能である。なお，実際に，傾斜地の分譲地では，法地を自然法面の状態で開発分譲している事例が存在している。
したがって，Ｊ鑑定における本件買受地を２７戸の戸建宅地とする開発計画は，本件買受地の最有効利用に即した実現可能なものである。
（ウ）　造成工事費について
ａ　平坦地の造成費について
Ｊ鑑定においては，平坦地部分については，地元建設業者から，５０００円～６０００円／m2程度で施工することが可能であるとのヒアリング結果を得ており，実際に５０００円～６０００円／m2程度で造成されている実例もある。
そして，大規模宅地の造成工事は，小規模の工事と比較して効率化が可能となること等から，材料費，車両費，人件費等の単価が相対的に低位となり，１m2当たりの単価が下がるのは当然である。
また，原告が摘示する土地価格比準表（甲５・７頁）は，最低額の宅地造成工事費が９０００円／m2となっているが，これは，山梨県内で造成工事を行っている業者へのヒアリング結果や実際の造成事例からも乖離しており，明らかに山梨県内の実情に合致していないであって，東京等の大都市圏における造成工事費が山梨県よりも高額となることの証左である。そもそも，土地価格比準表は，公共用地の取得のための大量評価を目的としたものであって，目安にすぎず，不動産鑑定評価基準上，不動産の鑑定評価は，「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」を求めるものであり，土地価格基準表等の参考数値をそのまま引用するのではなく，現実の市場を調査・分析して得られた数値を採用しなければならない。
したがって，Ｊ鑑定において採用した本件買受地の平坦地部分の造成工事費５５００円／m2は，合理的かつ相当である。
ｂ　法地の造成費について
原告は，本件買受地に本件新保育所を建設するために，擁壁工事費で１億０５００万円がかかっており，Ｊ鑑定における造成工事費７０００万円は低すぎる旨主張する。
しかし，そもそも本件新保育所の擁壁工事は，本件新保育所の建設に伴い，通園用の安全を確保し，車両の往来をスムーズにするため，西側では既存の法面を削り，道路を拡幅して歩道を新設したほか，東側においてもａ市所有地を含む一部既存の法面を削り，道路拡幅を伴う工事である。さらに，実際の工事費は，北側に隣接するａ市所有の旧福祉センター棟跡地の切土及びその既存擁壁の撤去のほか，本件新保育所の敷地内に新たに敷設する道路工事費等が組み込まれた工事費となっている。本件新保育所開設のための道路拡幅工事等を含む多額の造成費用を開発法の価格査定において計上することは，本件買受地の最有効利用を前提とした価値判断により求められるものであり，実際の使用に係る造成工事費と不動産鑑定評価上想定された造成工事費が異なることは何ら不自然なことではない。
Ｊ鑑定は，前記のとおり，開発分譲する１５％の法地については，開発道路面から３ｍ程度土地を掘り下げ，平坦地部分を造成した上で，その平坦地部分等に住宅を建設することを想定している。そして，擁壁については，当該土地を掘り下げた部分に施し，東西道路面に接している部分については従前の擁壁を利用することから，４万円／m2で行うことができる。これは，費用対効果の観点から，最小の費用で最大の効用を生み出す本件買受地の最有効利用を検討したものである。
したがって，原告の指摘する本件新保育所設置に係る実際の擁壁工事費と不動産鑑定評価上の擁壁工事費が異なることは当然であり，Ｊ鑑定の擁壁工事費が低すぎる理由にはならず，Ｊ鑑定における擁壁工事費は，本件買受地の最有効利用を踏まえた金額であり，合理的かつ相当なものであることは明らかである。
（エ）　分譲価格について
原告は，Ｊ鑑定における分譲価格である８万４０００円／m2が高額に過ぎると主張する。
しかし，Ｊ鑑定において，分譲価格を査定するために用いた取引事例比較法の取引事例は，いずれもａ市に所在し，ｇ１駅から２km程度の距離にある本件買受地と類似した土地であり，取引事例の選択としては適切である。一方，原告が提示する取引事例や販売広告事例等は，実際のａ市における取引事例等としては低額の事例である。
そして，一般に，本件買受地のように立地条件の優れた大規模分譲素地は，開発の技能及び実績を有する事業者が主たる需要者であり，開発に当たっては分譲地の競争力を高めるため，周辺の既存住宅地域と差別化を図り，街路や住環境の整った新たな街並みが造られることになる。本件買受地は，開発分譲により「■■タウンヒル」のような名称で販売されることが想定され，高台地にあり，富士山も望めるような日照・通風・眺望に優れた住環境を有する分譲住宅地になる。
また，山梨県内において，住宅地の最高価格地の場所はａ市内であり，原告が指摘した甲府市内の事例と比較して，本件買受地の分譲価格が高くなることは当然であり，新しく開発された住宅地は既存の住宅地よりも高値で取引されている。
さらに，ａ市内の住宅地が山梨県内で最高価格地であるのは，東京への通勤が可能な地域であることによるものであり，住宅地の需要として首都圏の他のエリアとも競合することから，本件買受地のように住環境に優れた新しく開発された住宅地域の分譲単価が８万４０００円／m2となることは，市場原理に則ったものといえる。
したがって，Ｊ鑑定において，本件買受地の開発法による分譲単価を８万４０００円／m2とした判断が合理的かつ相当であることは明らかである。
（オ）　投下資本収益率について
原告は，Ｊ鑑定が投下資本収益率を８．５％としていることが適切でないと主張する。
しかし，本件買受地は住宅需要の強いａ市の中心市街地に所在する，住宅地として良好な環境を有している大規模な開発素地として希少性が認められる土地である。そして，投下資本収益率については，更地分譲の場合には，建売住宅分譲及びマンション分譲に比べ，事業総額が少なく，また建物の資産劣化リスクがなく，建物の瑕疵担保責任等を負わないこと等からも，事業リスクは相対的に小さくなることから，投下資本収益率は低くなる。
そもそも，投下資本収益率は，借入金利率・開発利潤率・危険負担率から構成されるが，実際の市場において市場参加者となる開発業者は，販売純利益率及び販売粗利益率により投資採算性を判断し，開発素地に対する投資額を決定している（甲５）。
Ｊ鑑定は，投下資本収益率について，画一的な数値ではなく，不動産鑑定評価において必要な市場分析，地域分析及び個別分析を行い，それぞれ対象不動産の属する地域，画地条件及び開発計画等に即した投下資本収益率を査定している。Ｊ鑑定における８．５％いう数値は，このような分析結果を踏まえたものであり，不動産開発業者が重視している販売粗利益率及び販売純利益率からの検証においても妥当な水準となっている。
一方，原告が提示する「不動産鑑定評価の実務に関する講義テキスト」（甲７２）は，不動産鑑定士の資格を取得しようとする者が使用する研修資料であり，テキストに示された数値は，特定の地域，不動産を前提とするものではなく，参考値にすぎない。前記のとおり，投下資本収益率の算定においては，対象不動産に即した分析を行わなければならないにもかかわらず，上記テキストでは，更地分譲と建売分譲を一括して記載していることからも明らかなように，不動産の取引市場の実態に即した分析が行われているとはいえないのであり，上記テキストのみに依拠した原告の主張は，Ｊ鑑定の投下資本収益率が不相当であることの理由にはならない。
以上のとおり，Ｊ鑑定における投下資本収益率８．５％が合理的かつ相当なものであることは明らかである。
エ　Ｌ意見書について
Ｌ意見書には，以下の問題点があり，信用できないことは明らかである。
（ア）　Ｌ意見書は，取引事例法による比準価格の「基準となる土地」の価格について，「一般にバス便の郊外の坂のある高台地は，少子高齢化も相まって敬遠される傾向があり，需要が弱く，減価要因となる。」として，「基準となる土地の価格」について－５パーセントの修正をしている。
しかし，本件買受地は，ａ市の中心市街地に所在し，ａ市では高台地であっても住宅地の需要は強いのであって，－５パーセントの減価修正をすることは相当ではない。
（イ）　Ｌ意見書は，本件買受地の法地部分を価値ゼロとして３０％減価している。しかし，法地部分についても一定の価値があることから，価値ゼロと判断するのは相当ではない。
（ウ）　Ｌ意見書は，法地部分を価値ゼロと判断しているのであるから，法地部分については存在しないものとして取り扱わなければならないにもかかわらず，法地部分を別に不整形地として５％減価している上，規模が大きいことによる減価についても法地部分を含んだ面積を基に２６％減価しており，個別格差修正率において二重の減価をしている。
（エ）　Ｌ意見書では，「基準となる土地」と取引事例の面積の規模減価率の割合が，「基準となる土地」と本件買受地にも正比例的に当てはまるとしており，明らかに過大となっている。
オ　Ｋ鑑定に対して
Ｋ鑑定には，以下の問題点がある。
（ア）　Ｋ鑑定の比準価格は，標準的画地の価格が開発法により検証される価格と大きく乖離している。Ｋ鑑定が想定した分譲価格，造成費，販管費及び一般管理費並びに投下資本収益率（１５％）を前提に試算しても，標準的画地は５万２０００円／m2になるにもかかわらず，Ｋ鑑定では標準的画地を３万７４００円／m2としており，標準的画地の価格が低すぎる結果となっている。
（イ）　取引事例における査定価格の補修正が妥当でない。
Ｋ鑑定は，ａ市物件２について，高低差の減価率－１５％としているが，この取引事例は，切土のほか，四方に擁壁の設置を要する土地であり，Ｋ鑑定が想定した造成費用としての４１０８円／m2は明らかに低額であり，高低差に係る標準化補正が不十分である。
Ｋ鑑定で採用されている山梨県ｉ市ｎ町〈以下省略〉所在の取引事例Ｘ３（以下「ｉ市ｎ町物件」という。）は，開発事業者が造成済みの６区画を提携の不動産業者に一括売却した事例であり，この提携業者との売買は，画地数にかかわらず，概ね相場の半値の１万５０００円～１万７０００円／m2で取引したものであり，このような特殊な事情があるにもかかわらず，取引事情を踏まえた補正がされていない。
（ウ）　法地部分の減価が不適切である。
Ｋ鑑定の想定計画では，平坦地部分を全て有効宅地及び広場等としており，法地部分を緑地化することにより風致地区条例の開発規制（緑化率）をクリアしていることになり，法地部分の価値が顕在化しているにもかかわらず，法地の価値をゼロとして評価している。
（エ）　分譲価格が低廉である。
Ｋ鑑定の分譲価格（平均単価６万７０００円／m2）は，本件買受地周辺の○○地区の取引事例と比べ，明らかに低廉である。また，新たに開発される大規模分譲素地は，周辺の既存住宅地域よりも住環境が整備され高額となるが，Ｋ鑑定の平均分譲価格は，そのこととも矛盾する結果となっている。
（オ）　造成工事費が妥当でない。
Ｋ鑑定の想定計画では，平坦地部分のみを造成することとし，その造成工事費を１万円／m2としているが，地元建設業者への取材によれば，平坦地部分の造成工事費は，５０００円～６０００円／m2であり，造成工事費が過大である。
（カ）　投下資本収益率が妥当でない。
Ｋ鑑定は，投下資本収益率を年１５％としているが，８．５％が妥当である。
（キ）　試算価格の調整が妥当でない。
不動産鑑定評価においては，各手法は，対象不動産の適正な価格を算出するための方法であり，各手法の評価の精度が高まれば，各手法の価格は収斂し，大きく乖離する結果とはならない。Ｋ鑑定では，比準価格と開発法による価格に約１８％もの乖離が生じているにもかかわらず，各試算結果の再吟味，各手法間の共通要因の整合性，各試算価格間に開差が生じた理由及び各試算結果の説得力に係る判断等の具体的な記載がないままに，両価格を「説得力は高い」，「同等の信頼性を有する」と判断しており，不動産鑑定評価基準に示された試算価格の調整を適切に行っていない。
(4)　Ａ前市長宅に直結する道路部分を買い受けたことが違法であることについて
（原告の主張）
ア　本件売買契約は，Ａ前市長宅の自宅車庫に直結する本件道路を市の負担で敷設し，それをＡ前市長に無償で使用させることを条件とするものであり，このように地方自治法に違反する条件を付した土地の購入はすべきではなく，本件買受地のうちＡ前市長宅の自宅車庫に直結する本件道路部分を買い受けたことは違法である。
イ　ａ市は，本件新保育所用地と接し，Ａ前市長がなお所有している土地（３１９８番１，３２１１番１）にまで道路敷設工事をし，本件買受地上の部分と合わせて一体として，Ａ前市長にその使用を認めている。本件道路の敷設は，何ら公共性を有しない私的個人の優遇であり，当該部分を買い受けたことは裁量権の濫用行為である。
ウ　Ａ前市長にとって，Ａ前市長宅に直結する道路が不可欠であり，これを敷設することが必要であるならば，そのことを土地の売買の条件に組み込むことはいくらでも可能である。道路部分を共有とする方法，所有面積を半分ずつとして半分をＡ前市長名義として共同利用する方法などにより購入する土地面積を減少させ，道路造成費を共同負担とすれば良いことである。
エ　本件新保育所の敷地には，本件道路が通っており，本件道路の奥にＡ前市長宅があり，本件道路の左側に駐車場が並んでいる。本件新保育所の入口には，門扉や塀はなく，誰でも道路を通行できるような状態になっている。そのため，本件道路により，誰でも本件新保育所敷地に自由に出入りすることができる。
本件新保育所敷地と個人宅への進入道路が区別されることは，最低限不可欠なセキュリティー対策であり，Ｙ市長が，Ａ前市長宅に直結する本件道路部分を購入したことは，裁量権の濫用である。
（被告の主張）
ア　本件道路については，園児の保護者らが車で園児を本件新保育所に連れてくるときに，時間帯によっては車が集中して渋滞・混乱するおそれがあるので，幅員５ｍのすれ違いが可能な道路を新設するとともに，園児を本件新保育所に連れてくる保護者らのため，駐車可能なスペースを４４台分設けたのであり，本件道路はＡ前市長のために建設したものではない。
イ　ａ市が賃貸借契約により旧病院用地を賃借していた当時も，道路位置は異なるが，Ａ前市長宅に通じる進入道路が存在し，Ａ前市長は，車で自由に出入りすることができた。
そして，Ａ前市長から，ａ市が本件買受地を購入する前提条件として，これに代わりうる進入道路を提供してほしい旨の申し入れがあった。
そのため，上記の目的で本件道路を建設し，それをＡ前市長宅への進入道路として併用することとし，使用許可の方法により，Ａ前市長にも了承してもらい，初めて本件売買契約が成立したものである。
ウ　ａ市が本件買受地を購入した時には，保育所建物，付属施設，進入道路をどこにどのように建設するかは決まっていなかった。したがって，道路部分だけをあらかじめ特定して，そこを共有するとか，面積割するなどして土地を購入するといったことは，本件新保育所の自由な創造性ある設計計画あるいは本件新保育所の使い勝手の便利さを損なう結果となり，ａ市としては当初から考えたこともなかった。
エ　Ａ前市長の所有地にまで本件道路が敷設されていることについては，Ａ前市長から，この部分を将来的に市に寄付する旨の申出を受けており，道路としていることに何ら問題はない。
オ　セキュリティー問題については，防犯カメラが設置されていること，保育士が園庭を見渡せること，駐車場と園庭との間に１ｍの柵があることなど，十分に対策がされている。
(5)　本件覚書を交わしたことが違法であることについて
（原告の主張）
ア　地方自治法２３８条の４，「ａ市財産の交換，譲与，無償貸付等に関する条例」（平成１７年ａ市条例７２号。甲１２）４条の２により，市が本件買受地を無償で貸し付けたり，地役権を設定したりすることは認められない。
イ　本件覚書は，Ａ前市長らの所有する土地を要役地とし，本件買受地上の本件道路部分を承役地とする典型的な通行地役権を設定するものであり，無償での設定や個人に対する設定は違法である。
ウ　また，Ａ前市長に対する本件買受地上の道路使用の許可は，Ａ前市長らの所有する土地を要役地とし，本件買受地上の本件道路部分を承役地とする典型的な通行地役権の設定であり，違法である。
エ　上記イの本件覚書の締結と上記ウの道路使用の許可は，一体のものである。
そして，これらの違法行為が行われたことは，本件支出命令によりａ市に損害が発生している根拠となる。
（被告の主張）
本件買受地は，所有権移転登記がされた平成２６年７月１８日をもって行政財産となっており，本件覚書により，本件道路が完成した平成２７年９月１６日，地方自治法２３８条の４第７項の規定に基づいて，Ａ前市長に対し，本件道路についての一時使用許可を与えたものであり，これは，原告が主張する地方自治法２３８条の４第２項，第７項とは何ら関係がない。
(6)　損害
（原告の主張）
本件買受地の購入により市が被った損害額は，次のとおりである。
ア　Ａ前市長宅に直結する本件道路部分を買い受けたことによる損害
（ア）　本件買受地の１m2当たりの購入額は３万５７００円である。
（イ）　Ａ前市長宅に直結する本件道路部分の面積は６００m2（幅５ｍ×長さ１２０ｍ）である。
（ウ）　ａ市の負担額は，購入額の５０％である。
（エ）　したがって，以下の計算式によるａ市の負担額１０７１万円がａ市の損害である。
（計算式）
３万５７００円×６００m2×５０％＝１０７１万円
イ　本件買受地のうち上記アの道路部分を除く部分を高額で買い受けたことによる損害
（ア）　上記アの道路部分を除く本件買受地の総面積は，６４５９．８８m2である。
（イ）　本件買受地（全体面積７０５９．８８m2）の適正価格は，Ｋ鑑定によれば１億５０００万円であり，取得価格２億５２００万円との差は，１m2当たり１万４４４７円であるから，そのうちのａ市負担分は７２２３円である。
（ウ）　したがって，本件買受地のうち上記アの道路部分を除く部分を高額で買い受けたことによるａ市の損害は，以下のとおり，４６６５万円となる。
（計算式）
７２２３円×６４５９．８８m2≒４６６５万円
ウ　アとイの合計額は，５７３６万円となる。
エ　なお，上記アの損害の発生が認められず，本件買受地全体を高額で買い受けたことが違法であると判断された場合，取得価格２億５２００万円と適正価格１億５０００万円の差額の１億０２００万円が違法支出となるから，ａ市の損害額はその５０％の５１００万円となる。
オ　以上のとおり，ａ市の損害が５０５０万円を超えるが，原告は，内金として５０５０万円をＹ市長に請求するよう求める。
（被告の主張）
争う。
第３ 　当裁判所の判断
１ 　本案前の争点（本件訴えのうち，Ｙ市長が本件売買契約を締結した行為を違法な財務会計行為として，Ｙ市長に対し損害賠償請求をすることを被告に求める部分が適法か否か）について
(1) 　地方自治法上，公金の支出は，支出負担行為（支出の原因となるべき契約その他の行為）及び支出命令がされた上で，支出行為（狭義の支出行為）がされることによって行われるものであるところ（同法２３２条の３，２３２条の４第１，２項），これらは公金を支出するために行われる一連の行為ではあるがそれぞれ独立した財務会計上の行為であって，同法２４２条２項本文所定の監査請求期間は，それぞれの行為があった日から各別に計算すべきものである（最高裁平成１４年７月１６日第三小法廷判決・民集５６巻６号１３３９頁参照）。
本件では，前記前提事実(6)アの本件監査請求に係る監査請求書の記載からすれば，本件支出命令及び本件支出行為のほか，本件売買契約の締結を財務会計上の行為として監査請求の対象とするものと解されるところ，本件監査請求がされた平成２７年７月１５日の時点では，平成２６年５月８日の本件売買契約の締結から１年以上経過しているから（前記前提事実(2)ウ（ア），(6)ア），本件監査請求のうち，本件売買契約の締結に係る部分は，監査請求期間を経過しており，地方自治法２４２条２項ただし書にいう「正当な理由」がない限り，不適法であるといわざるを得ない（なお，本件監査請求のうち，平成２６年７月２３日の本件支出命令及び同月２５日の本件支出行為に係る部分は，監査請求期間内にされており，適法であることは明らかである。）。
そこで，以下，上記の「正当な理由」があるかについて検討する。
(2) 　普通地方公共団体の執行機関，職員の財務会計上の行為が秘密裡にされた場合，あるいは，普通地方公共団体の住民が相当の注意力をもって調査を尽くしても客観的にみて監査請求をするに足りる程度に当該行為の存在又は内容を知ることができなかった場合には，地方自治法２４２条２項ただし書にいう「正当な理由」の有無は，特段の事情のない限り，当該普通地方公共団体の住民が相当の注意力をもって調査すれば客観的にみて上記の程度に当該行為の存在及び内容を知ることができたと解される時から相当な期間内に監査請求をしたかどうかにより判断すべきである（最高裁平成１４年９月１２日第一小法廷判決・民集５６巻７号１４８１頁参照）。そして，「監査請求をするに足りる程度に当該行為の存在又は内容を知ることができた」というためには，当該行為に違法又は不当な点があるか否かを監査請求人自ら判断することが困難ではない程度に，当該行為の具体的な内容を知ることができたことが必要というべきである。
(3) 　本件では，証拠（甲１１，１３１）及び弁論の全趣旨によれば，本件新保育所及び本件買受地の購入については，特に秘密裡に進行していたものではない上，遅くとも平成２７年３月１６日に開催された平成２７年度ａ市議会第１回定例会において，ａ市議会議員から，本件買受地に関し，敷地内に道路を敷設する旨の合意がＡ前市長らとの間でされていることや，２億５０００万円という取得価格の是非等に関する質問がされ，ａ市福祉保健部長から答弁がされていることが認められ，さらに，それ以前のａ市議会においても，本件新保育所や本件買受地に関してａ市議会議員からの質問とａ市の答弁がされたことが認められる。
そうすると，遅くとも上記の平成２７年３月１６日の時点では，原告が，ａ市の住民として，相当の注意力をもって調査すれば客観的にみて本件監査請求をするに足りる程度に本件売買契約の内容を知ることができたといえるところ，原告は，同日から約４か月後の同年７月１５日に本件監査請求をしたのであるから（前記前提事実(6)ア），相当な期間内に本件監査請求をしたものとはいい難いのであって，本件監査請求のうち本件売買契約の締結を財務会計上の行為とする部分が監査請求期間を超えてされたことについては，地方自治法２４２条２項ただし書にいう正当な理由があったとはいい難い。
(4) 　原告は，上記の正当な理由について，原告が本件買受地の売買契約の締結が違法であることを知ったのは，平成２７年５月１１日付けのビラ（甲１１）がａ市の全戸に配布されたときであり，その後，ａ市に対して必要な情報開示請求を行い，資料を収集した上で，Ｌ鑑定士に意見書の作成を依頼し，Ｌ意見書を入手した後，上記ビラが配布された時期から約２か月後の同年７月１５日には本件監査請求をしたものであるから，正当な理由があると主張する。
そして，前記前提事実，後掲証拠及び弁論の全趣旨によれば，平成２７年５月１１日にｈ８会という市民団体による「これでよいのか新保育所建設」というビラ（甲１１）がａ市内において配布され，そこには本件買受地に係る価額等に問題がある旨の記載があったこと，原告は，同月１３日以降，本件売買契約に係る契約書等の情報開示請求を行い，その開示決定を受け（甲１１６～１２０），同月１９日付けのＬ意見書を作成してもらったことが認められる。
しかし，前記のとおり，平成２７年３月のａ市議会，更にはそれ以前のａ市議会において，本件新保育所や本件買受地の問題に関してａ市議会議員からの質問とａ市の答弁がされ，上記ビラでもそのことについて言及されているのであるから（甲１１），同年５月１１日に上記ビラが配布される前の時点でも，ａ市内の一般住民において，相当の注意力をもって調査すれば客観的にみて本件監査請求をするに足りる程度に本件売買契約の内容を知ることができる状況にあったものといえる。そして，ａ市議会で質問がされているような本件売買契約における価額等の問題状況を知れば，本件監査請求をし得たものと評価せざるを得ない。そうすると，原告が上記ビラの配布を受けてからは，上記情報公開請求等をした上で速やかに本件監査請求をしたといえるとしても，そのことは正当な理由の有無についての前記判断を左右するものではないというべきである。
(5) 　よって，本件監査請求のうち，本件売買契約の締結を財務会計上の行為とする部分は，監査請求期間を経過しており，そのことについて正当な理由がない不適法なものであるから，本件訴えのうち，Ｙ市長が本件売買契約を締結したことを違法な財務会計行為として，Ｙ市長に対し損害賠償請求をすることを被告に求める部分については，適法な監査請求を経ていないことになり，不適法といわざるを得ない。
２ 　本案の争点（Ｙ市長の本件支出命令及び本件支出行為に係る行為が違法であり，これによってａ市に損害が発生しているか否か）について
(1) 　本件の判断枠組み
ア　前記１のとおり，本件訴えのうち，本件売買契約の締結を財務会計上の行為とする部分は不適法であるから，本件では，それ以外の，①専決権者である副市長が行った本件支出命令及びａ市会計課が行った本件支出行為が違法であるか，②これらが違法である場合に，Ｙ市長において，副市長等が財務会計法規上の違法行為をすることを阻止すべき指揮監督上の義務に違反し，故意又は過失により上記違法行為を阻止しなかったといえるかについて検討することになる。
イ　そして，前記ア①に関しては，前記１(1)のとおり，支出負担行為，支出命令，支出行為がそれぞれ独立した行為であるところ，普通地方公共団体が締結した支出負担行為たる契約が違法に締結されたものであるとしても，それが私法上無効ではない場合には，当該普通地方公共団体が当該契約の取消権又は解除権を有しているときや，当該契約が著しく合理性を欠きそのためその締結に予算執行の適正確保の見地から看過し得ない瑕疵が存し，かつ，当該普通地方公共団体が当該契約の相手方に事実上の働きかけを真摯に行えば相手方において当該契約の解消に応ずる蓋然性が大きかったというような，客観的にみて当該普通地方公共団体が当該契約を解消することができる特殊な事情があるときでない限り，当該契約に基づく債務の履行として支出命令及び支出行為をする権限を有する職員は，当該契約の是正を行う職務上の権限を有していても，違法な契約に基づいて支出命令を行ってはならないという財務会計法規上の義務を負うものとはいえず，当該職員が上記債務の履行として行う支出命令がこのような財務会計法規上の義務に違反する違法なものとなることはないこと（最高裁平成２５年３月２１日第一小法廷判決・民集６７巻３号３７５頁参照）を踏まえた上で，検討されるべきである。
したがって，前記ア①の本件支出命令及び本件支出行為の違法性については，〈ア〉その前提となる本件売買契約の締結が，Ｙ市長の裁量権の逸脱又は濫用により，地方自治法２条１４項，地方財政法４条１項に反し，違法であるというときに，さらに，〈イ〉Ｙ市長の裁量権の逸脱又は濫用が著しいものであり，本件売買契約を無効としなければ地方自治法２条１４項，地方財政法４条１項の趣旨を没却する結果となる特段の事情が認められ，本件売買契約が私法上無効となるのか否か（最高裁平成２０年１月１８日第二小法廷判決・民集６２巻１号１頁参照）を検討し，〈ウ〉本件売買契約が私法上無効でないと解されるときには，客観的にみてａ市が本件売買契約を解消することができるような上記の特殊な事情があるのか否かを検討すべきことになる。
ウ　そして，前記イ〈ア〉に関しては，地方公共団体の不動産買取契約の締結については，当該不動産を買い受ける目的やその必要性，契約の締結に至る経緯，契約の内容に影響を及ぼす社会的，経済的要因その他の諸般の事情を総合考慮した合理的な裁量に委ねられており，当該契約に定められた買取価格が鑑定評価等において適正とされた正常価格を超える場合であっても，上記のような諸般の事情を総合考慮した上で，なお，地方公共団体（その執行機関や担当職員）の判断が裁量権を逸脱又は濫用するものと評価されるときでなければ，当該契約に定められた買取価格をもって直ちに当該契約の締結が地方自治法２条１４項に反し違法となるものではないと解されること（最高裁平成２８年６月２７日第一小法廷判決・裁判集民事第２５３号１頁参照）を踏まえた上で，検討されるべきである。
したがって，前記イ〈ア〉の本件売買契約の締結が，Ｙ市長の裁量権の逸脱又は濫用により，地方自治法２条１４項，地方財政法４条１項に反し，違法であるか否かについては，本件売買契約に定められた買取価格が鑑定評価等において適正とされた正常価格を超えるか否かのみならず，当該不動産を買い受ける目的やその必要性，契約の締結に至る経緯，契約の内容に影響を及ぼす社会的，経済的要因その他の諸般の事情を総合考慮して，裁量権の逸脱又は濫用があるのか否かを検討すべきことになる。
エ　以上を判断枠組みとして，以下，検討する。
(2) 　本件買受地を本件新保育所の用地として取得した経緯等
ア　認定事実
前記前提事実並びに証拠（後掲証拠のほか，乙４１，証人Ｉ部長，Ｙ市長）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
（ア）　平成１９年，本件審議会が発足し，本件審議会は，平成２０年３月，平成２３年度には大規模保育所を○○地区に建設し，平成２７年度には●●地区の保育所を再編し，ａ市全体として４園に統合することが適切である旨の答申をした（乙２の１・２）。
（イ）　ａ市は，平成２０年１１月７日，平成２０年度第８回企画会議において，旧病院の移転を決定した（甲９９）。
（ウ）　ａ市には，平成２２年４月１日時点で，正規保育所として，ｅ３保育所（定員９０名，在籍数９１名），ｅ４保育所（定員６０名，在籍数６２名），ｅ８保育所（定員９０名，在籍数６５名），ｅ５保育所（定員６０名，在籍数２５名），ｅ９保育所（定員６０名，在籍数４４名）の５園が，へき地保育所として，ｅ１０保育所（定員６０名，在籍数８名），ｅ１１保育所（定員６０名，在籍数１４名），ｅ６保育所（定員６０名，在籍数８名），ｅ１２保育所（定員６０名，在籍数９名）の４園の合計９園の市立保育所が設置されていたところ，本件審議会の資料において，いずれも昭和４０年代から５０年代に建設され，耐震構造上の問題等から，改築等の対応が迫られている旨が指摘されていた（乙１）。
（エ）ａ　ａ市は，厳しい財政状況と○○地区における大規模保育所の建設用地を確保することができなかったことから，本件審議会から受けた前記（ア）の答申に基づく平成２３年度を目処とした市立保育所の再編を実施することができなかった。
ｂ　そこで，ａ市は，改めて本件審議会を設けることとし，平成２２年１０月２６日，その第１回審議会が開催された（乙２の２）。
ｃ　平成２２年１１月１８日の第２回審議会では，保育所の統合の在り方，既存の保育所の状況について議論され，○○地区の新保育所につき，事務局から，３０００m2程度の面積が必要であるとの説明がされ，候補地としては，ａ市が所有する土地が挙げられ，委員の中からは，旧病院が移転されれば，その関係地が空くのではないかとの意見も述べられていた（乙２の３）。
ｄ　平成２２年１２月１５日の第３回審議会では，事務局から，○○地区の新保育所の候補地として，①ｅ１３小学校用地（３８００m2，平成２３年３月まで使用，ａ市所有，短所として○○地区から距離があるなど），②ｅ１４小学校用地（４１００m2，平成２３年３月まで使用，ａ市所有，短所として○○地区からの距離が約４kmなど），③ｅ４保育所西の土地（３６００m2，畑，個人所有，○○地区内，長所としてアクセスがよい，短所として買収費用が必要など），④市立病院（旧病院）第二駐車場（３６００m2，アクセスが非常によい，○○地区内，短所として借地料がかかるなど），⑤消防署用地（１万２０００m2，公園，山梨県所有，短所として○○地区からの距離がある，全て買い上げが条件など）が記載された資料（乙１３）が配布され，議長からは，審議会としては，候補地について検討はするが，最終的な場所の決定まではできないこと，提案があった土地もあるということにとどめたいことが確認された（乙２の４。なお，上記の資料に挙げられた市立病院第二駐車場は，旧病院用地とは別個の土地である（乙４８の４）。）。
ｅ　その後の，平成２３年１月１２日の第４回審議会，同年２月９日の第５回審議会を経て，本件審議会は，同年３月２３日，Ｙ市長に対し，①市立保育所の再編は４園への再編が望ましいこと（ｅ３保育所，ｅ４保育所，ｅ５保育所及びｅ６保育所をグループとした○○地区のほか，ｅ８保育所，ｅ１０保育所及びｅ１１保育所をグループとした●●地区，▲▲地区，◎◎地区の４園），②○○地区に新設する保育所については，その周辺を含めた市有地の利活用や，地理的なバランス，人口分布の状況等を考慮した中で，関係部署との協議・調整を図った上で決定することが必要であること，③○○地区に設置する保育所については２００名の定員規模とすること（●●地区は９０名，▲▲地区・◎◎地区は現状規模），④再編の時期は，厳しい財政状況の中，新たな施設の建設に当たって多額の費用が必要となることから，合併特例債等の利用を検討する中で，平成２７年度までに行うことが望まれることなどを答申した（乙２の１）。
（オ）　平成２３年６月３日，ａ市の平成２３年度第３回企画会議において，福祉保健部から，保育所の建設につき，○○地区については，ｅ３保育所，ｅ４保育所，ｅ５保育所，ｅ６保育所を統合して定員２００名規模の保育所を同区内に新たに建設するとした上で，その建設地について，ｈ９土地改良区が所有する市立病院（旧病院）第二駐車場が候補として挙げられるが，風致地区に指定されており，建蔽率等の基準をクリアしなければならない旨の説明がされた（甲９３，弁論の全趣旨）。
（カ）　平成２４年６月５日，ａ市の平成２４年度第３回企画会議において，旧病院の解体工事に伴い，順次，整地した上で，旧病院用地をＡ前市長らに返還することが確認された（甲１００）。
（キ）　平成２４年１０月，ｅ１中学校の跡地に新たにａ市立病院の建物が建設され，同年１１月頃から，旧病院用地上の旧病院の建物の解体作業が始まり，平成２５年３月頃，同作業が終了し，旧病院賃貸借契約は解除され，旧病院用地は，各土地の所有者であるＡ前市長らに返還された（前記前提事実(2)ア（ウ））。
（ク）　ａ市の総務課は，平成２５年２月４日付けで，Ｙ市長が，旧病院用地について，Ａ前市長との間で，賃貸期間を同年４月１日から平成２６年３月３１日までとし，賃料年額７０３万４０００円とする賃貸借契約を締結し，旧病院第二駐車場跡地について，ｈ９土地改良区との間で，賃貸期間を平成２５年４月１日から平成２６年３月３１日までとし，賃料年額を２７４万６５４８円とする賃貸借契約を締結してもよいかという内容の伺い文書（乙５２）を作成した。Ｙ市長は，平成２５年２月６日，上記伺い文書の決裁をした。
なお，上記伺い文書に添付されている土地賃貸借契約書（案）の借受土地一覧には，旧病院跡地の地積計が７５５３．３７m2と記載されているが，同一覧に記載された各土地の地積を合計すると７５５３．７m2となり，上記記載は誤記と考えられる。
（ケ）ａ　平成２５年２月１７日，ａ市長選挙が実施され，Ｙ市長は，５７６１票を獲得し，Ａ前市長が支持した候補者であるＭ（得票数４９１７票）を退け，再選された。
ｂ　Ｙ市長は，上記選挙でＡ前市長が対立候補を支持していたことから，上記選挙が終わるまではＡ前市長と直接接触することはできなかったが，保健福祉部の職員を通じて，Ａ前市長に対し，Ｙ市長が再選された場合には，ａ市が旧病院用地に係る土地を本件新保育所用地として買い受ける意向があることを伝えていた（Ｙ市長・２４～２５頁）。
ｃ　Ｙ市長は，上記選挙で再選された後の平成２５年３月下旬頃，一人でＡ前市長を訪ね，本件新保育所用地として旧病院用地に係る土地を購入したい旨を伝え，協力を依頼した。その際，Ｙ市長は，Ａ前市長に対し，上記土地の購入代金の見込額を伝えた。Ｙ市長は，その額について，尋問において，「２億５０００万円か，２億５２００万円だったか，どちらかだと思っております。」（１２頁），「うちの担当がはじき出した２億５８００万円くらいですかね」（１５頁），「大体の金額というのは，担当課のほうで，ざっくりの数字を出してますので，そのへんの話はしたと思います。」（２１頁），「ざっくりした数字と，鑑定の数字って，どっちが高かったんですか。」との質問に対して，ざっくりした数字の方が「６００万から８００万ぐらい」高かったなどと供述している（２４頁）。Ｙ市長のこうした供述からすると，Ｙ市長は，担当課ではじき出した「ざっくりの金額」をＡ前市長に話したものであり，その額は，Ｊ鑑定書記載の２億５２００万円よりも「６００万から８００万ぐらい」高かったという供述や，「うちの担当がはじきだした２億５８００万円くらいですかね」という供述からすると，２億５０００万円台の１００万円単位まで特定した金額であったとみられる。
なお，被告は，Ｙ市長の尋問における上記供述について，同人の勘違いがあり，Ｙ市長がＡ前市長と会ったのは，平成２５年３月下旬ではなく，平成２６年３月であると主張する。
しかし，Ｙ市長は，「選挙が終わって，再度，私が，市政を担うこととになりましたので，ある程度，時間をおいて，３月の下旬だったと思いますけれども，地権者のＡ氏のところにお願いに伺いました。」と供述した後に，原告代理人から「平成２６年の３月ということですか。」という質問に対し，「そうです，えーと，二十・・・五年だと思います。」と供述し，原告代理人から「失礼しました，２５年の３月。」と聞かれ，「はい，そうです。」と供述し（３頁），平成２５年２月の市長選が終わった後の同年３月にＡ前市長と会ったことを明確に供述している。Ｙ市長は，その後の尋問においても，Ａ前市長を訪れた時期について，「私は，選挙が終わった３月の末に行っただけであります。」（１２頁）と供述し，原告代理人からの「何年何月という記憶がずれることがあっても，流れとしては，御記憶は違わないと思うんで，確認なんですけど，２５年の２月に選挙がされましたね。」という質問に対し，「はい。」と答え，直後の原告代理人からの「それでＡさんの側と選挙を戦ったので，２５年の２月の選挙が終わった後，３月の下旬にＡさんと会ったということですね。」という質問に対し，「はい。」と答えている（１７～１８頁）。
以上のとおり，Ｙ市長は，平成２５年２月の市長選の後の同年３月下旬にＡ前市長と会ったと一貫して供述しているのであって，平成２６年３月と勘違いしたとみる余地はない。
そして，Ｙ市長は，Ａ前市長とは市長選では戦ってきたが，この話合いについて，「お互いに，市民のために何が一番いいのかというところで話合いをしました。」と述べ（６頁），これについては意見が一致し，Ａ前市長との関係も好転したという趣旨のことを述べている。
（コ）　平成２５年４月４日，ａ市の庁内協議において，保健福祉部から，旧病院用地を○○地区に新設する本件新保育所用地として，旧病院第二駐車場を総合施設用地として検討するとの報告が行われ，同月８日の庁内会議において，土地開発基金により旧病院用地に係る土地を取得することが協議された（乙３７の２）。
（サ）　平成２５年５月８日，平成２５年度第２回企画会議において，本件新保育所の計画候補地を旧病院用地に係る土地とすることが決定された（乙３７の１）。
その際にａ市の福祉保健部福祉課福祉総務担当が「企画会議資料」として作成した書面として，被告から，「ａ市総合保険福祉センター（仮称）の整備について」と題する書面（乙３７の２）が提出され，他方，原告から，原告が情報開示請求により取得した同じく「ａ市総合保険福祉センター（仮称）の整備について」（甲１０３）と題する書面が提出されているところ，被告が提出した上記書面（乙３７の２）には，同年４月８日の庁内協議について記載した箇所に，「旧病院用地」及び「旧病院第２駐車場」について，場所と面積の記載があるだけであるが，原告が提出した上記書面（甲１０３）には，場所と面積の他に想定購入費の欄があり，この欄が黒塗りにされている。この事実については，もともとは原告が提出した書面（甲１０３）が存在し，原告からの文書開示請求に対しては，想定購入費の欄を黒塗りにしたものが開示されたが，被告は，この文書を証拠として本件訴訟に提出するに当たり，想定購入費の欄を削除したものを乙３７の２として提出したと推認するのが合理的であるところ，Ｉ部長は，黒塗りのない甲１０３の原本の書面は現存せず，想定購入費の欄が削除された乙３７の２しか現存していないと供述し，想定購入費の額については，固定資産税評価額や公示価格から算出した旨供述している（証人Ｉ・３４頁）。
Ｙ市長がＡ前市長に示した旧病院用地に係る土地の買取価格は，Ｙ市長の尋問における供述からすると，ａ市の担当部署がさしあたり算定した想定購入費とみられ，原告が提出した書面（甲１０３）の原本の想定購入費の欄に記載されていた金額と一致するのではないかとみられるが，被告は，ａ市が算定した想定購入費の額を明らかにしていない。
（シ）　平成２５年５月２３日，ａ市福祉保健部福祉課は，旧病院用地に係る土地を本件新保育所の建設適地とすることの了解・報告をするため，課長等会議に付す旨の庁議付議依頼書を発出し，同月２９日，課長等会議において，上記の趣旨の報告がされた（乙３８の１・２）。
（ス）　ａ市は，平成２５年５月２７日，シティー計画に対し，入札により，履行（納入）期限を同年１０月３１日として，旧ａ市立病院跡地測量業務を委託し，これに対し，シティー計画は，作成日付を「平成２５年７月」として，別紙２「各実測図の測量状況」記載１のとおりのシティー計画旧病院用地実測図等（乙４９の１・２）を作成した（前記前提事実(2)イ（イ））。
なお，被告は，上記測量業務の目的について，旧病院用地に係る土地を本件新保育所用地とすることを決定したところ，上記土地を買い受けることを前提に，入札によりシティー計画に上記測量業務を委託し，その測量結果に基づいて不動産鑑定評価を委託することを予定していたのかとの裁判所の釈明に対し，一旦は，そのとおりであると回答したが，その後，上記測量業務の目的は，本件新保育所用地として購入することで庁内合意が形成されていた旧病院跡地について，今後の土地利用の基礎資料とするため，賃借していた土地のみならず，市の公有地も含めた敷地全体の実測図を作成することであったとして，主張を一部訂正した。
（セ）ａ　他方，時期は不明であるが，東測によって別紙２「各実測図の測量状況」記載２のとおり，東測実測図（乙４６，４８の３）が作成されている（前記前提事実(2)イ（ウ）ｃ）。
被告は，日本不動産研究所に旧鑑定書に係る鑑定を委託するに当たり，東測実測図が，図面袋（乙４８の２）に入れられて交付されていた旨を主張するが，この点は，後記イで検討する。
ｂ　東測実測図では，前記前提事実(2)イ（ウ）ｃのとおり，分筆が予定されているところ，Ａ前市長宅への直結道路の入口部分を直線とする目的で土地の一部を購入するための分筆（④の土地），Ａ前市長が所有する賃貸マンションであるｈ１１マンションの敷地の道路沿いの法地部分を道路拡幅のための用地として購入するための分筆（②の土地），本件買受地の東側の避難階段がある部分をａ市が管理するために購入するための分筆（⑪，⑫の土地）が予定されていることが認められる。
そして，⑥の土地については，隣接する墓地の三角形の部分に分筆点を置き（ｑ３，ｑ４，ｑ５として青色で囲まれた部分），⑦，⑨，⑬の土地については，旧病院の敷地として利用されていた部分がＡ前市長の所有する土地（地番３２１１番１，３１９８番１及び３１９９番）との境界となるように分筆点を置き（東測実測図中の⑦，⑨，⑬の土地に係る緑色の線），⑪，⑭の土地については後に避難経路として設定された階段を確保するように分筆点を置き（ｑ７，６０５，ｑ５，６１２，６１３，６１４，６１５上に引かれた青い分筆線），⑮の土地については，Ｎが所有する３２００番の土地のうち旧病院の敷地として利用されていた部分について複数の分筆点が置かれ，分筆後の各土地の地積を算定している。
ｃ　ａ市は，３２００番の土地（東測実測図の⑮）の一部を取得することを検討し，不動産登記簿上の所有者であるＮの所在調査をしたところ，同人が死亡していることが判明し，その後の調査により，Ｎの相続人が多数に上り，代表者と呼べるような親族が判明しなかったことから，上記土地の一部を取得することは困難であると判断した（乙５０の１・２）。
そのため，３２００番の土地の一部については，測量はされたものの，東測実測図では，対象土地（①～⑭）とは別に，⑮の土地として，地積数量の数字を含め，緑色で記載され，対象土地には含まれないという趣旨がうかがわれる記載がされている。
ｄ　東測実測図の⑦，⑨，⑬の土地は，測量はされたが，分筆登記の申請をするためには，分筆後の各土地の地積測量図が必要であるところ（不動産登記規則７３条～７５条，７７条，７８条参照），⑦，⑨の土地については，⑮の土地と隣接しており，⑬の土地については同土地に隣接する土地（地番３２１１番１）の所有者との間で境界が争われており，分筆後の残地についての境界が確定できず，地積測量図を添付することができないため，分筆登記の申請ができないことが判明したことから，買受対象から除外されることになった（弁論の全趣旨）。
（ソ）　平成２５年９月９日，平成２５年度第６回企画会議において，副市長から本件新保育所の建設地につき，旧病院用地に係る土地を予定地としていたことにつき，同日をもって適地とすることが確認された（乙４）。
（タ）　ａ市は，２社から相見積りを取った結果，平成２５年１０月７日，日本不動産研究所との間で，ａ市立保育所用地取得に伴う不動産鑑定評価業務について業務委託契約を締結した（乙４８の１～４）。
なお，被告は，上記業務委託契約について，入札によるものと主張し，Ｙ市長も入札であることを前提とする供述をしたが（被告・１０頁），その後，随意契約によるものと主張を変更した。
（チ）　シティー計画は，平成２５年１０月１０日，Ａ前市長らの立会いの下，本件買受地の境界確認を行い，同月２５日，本件買受地の面積を算定した「旧ａ市立病院跡地測量業務　面積計算　計算書　直角座標法」を作成した（甲１３６，１３７。なお，その際の地積の測量結果は，端数を除き，おおむね別紙２「各実測図の測量状況」記載１のシティー計画旧病院用地実測図等（乙４９の１・２）と同じ数値となっている。）。
（ツ）　日本不動産研究所（Ｊ鑑定士）は，平成２５年１０月３１日，ａ市に対し，旧鑑定書を納入した。
被告は，旧鑑定書は破棄されており，現存していないと主張しており，旧鑑定書における不動産評価額は明らかではない。
（テ）　ａ市は，平成２６年１月８日，シティー計画に対し，入札により，履行（納入）期限を同年３月２７日として，「（仮称）新○○保育所用地測量業務」を委託した（前記前提事実(2)イ（エ））。
シティー計画は，同月２８日，ａ市に対し，上記測量業務の成果品として別紙２「各実測図の測量状況」記載３のとおり，シティー計画本件買受地実測図（乙５１）を提出した（前記前提事実(2)イ（エ））。
なお，東測実測図と比較すると，シティー計画本件買受地実測図では，東測実測図の⑦，⑨，⑬の各土地が含まれておらず，他方，東測実測図の⑥の土地では除外されて測量されていた墓地の隅となっている三角形の土地部分（３．９９m2）を含む形で測量されている（なお，シティー計画本件買受地実測図①～③と東測実測図の①～③の地積にも若干の数字の違いが見られるが，上記よりも更に少ない端数にとどまり，その他の土地については，各測量結果は一致している。）。
（ト）　日本不動産研究所は，ａ市に対し，Ｊ鑑定書を納入し，Ｊ鑑定書には，シティー計画作成本件買受地実測図（乙５１）が添付された。
（ナ）　Ｙ市長とＡ前市長らは，平成２６年５月８日，本件売買契約を締結した（前記前提事実(2)ウ（ア））。
（ニ）　Ｙ市長は，平成２９年２月のａ市長選挙で６０６５票を獲得し，三選された。次点の候補者の得票数は５４９３票であった。Ｙ市長は，この選挙では，Ａ前市長から支持を受けていた。（甲９２，Ｙ市長，弁論の全趣旨）
イ　Ｊ鑑定書が作成されるまでの経緯に係る被告の主張について
（ア）　被告は，上記の経緯について，おおむね，次のとおり主張する。
ａ　平成２５年５月８日，平成２５年度第２回企画会議において，旧病院用地を本件新保育所建設用地として取得することが決定された後，ａ市においては，今後の土地利用の基礎資料とするため，旧病院用地のみならず，ａ市が所有する周辺地も含めた土地の実測図等を作成することになり，同月２７日，シティー計画に対し，上記の土地についての測量が委託された。この委託に基づいて作成されたのがシティー計画旧病院用地実測図等である。もっとも，同図等に基づいて不動産鑑定評価を委託することまで予定されていたものではない。
その後の平成２５年８月頃，Ｉ部長は，本件買受地の不動産鑑定評価を行うに当たって，用地取得範囲の実測数量を確定するため，シティー計画に実測図の作成を依頼しようとしたところ，シティー計画から，協力関係にある東測に上記依頼をするよう提案されたため，東測にこれを依頼することとした。この委託に基づいて作成されたのが，東測実測図である。
以上の過程において，ａ市は，あくまで市の計画に必要な土地とそうでない土地の選別を行って各委託を行ったもので，Ａ前市長らの意向を踏まえて委託を行ったことはない。
ｂ　東測は，シティー計画から上記測量業務の基礎データの提供を受けることができたこともあり，無償で本件買受地の実測図の作成を引き受けた。
ｃ　その後，３２００番の土地の北側の土地（東測実測図の⑮の土地）が取得範囲から除外されることになり，Ｉ部長は，平成２５年９月頃，東測に対し，⑮の土地を除いた土地（①～⑭の土地）の実測数量を求める実測図の作成をするよう修正依頼をし，東測は，被告に対し，東測実測図を納品した。
さらに，その後，⑦，⑨，⑬の各土地が取得範囲から除外されることになり，ａ市の担当者は，平成２５年１０月２日，本件買受地の不動産鑑定評価業務を発注するために現場説明会を行い，東測実測図に基づき，これに記載された⑦，⑨，⑬の各土地を鑑定の対象から除外する旨を口頭で説明した。
そして，同月７日，日本不動産研究所との間で本件買受地の鑑定評価に係る業務委託契約を締結した際には，東測実測図（乙４８の３）を図面袋内（乙４８の２）に添付した。
ｄ　日本不動産研究所は，当初，平成２５年１０月３１日付けで，上記の不動産を対象として，鑑定評価額を２億５２００万円とする旧鑑定書を提出した。
その後，ａ市は，本件買受地の取得に向け，平成２６年１月８日に改めてシティー計画に測量業務を依頼し，同年３月２８日にシティー計画本件買受地実測図の提出を受けたところ，東測実測図に記載された⑦，⑨，⑬の各土地を除く土地と，シティー計画本件買受地実測図に記載された本件買受地とでは，東測実測図の⑥の土地では除外されて測量されていた墓地の隅となっている三角形の土地部分（３．９９m2）を含むかどうかの違いがあった。
そのため，ａ市は，平成２６年３月３１日，旧鑑定書の鑑定評価額に変更が生じないのかについて日本不動産研究所に問合せをし，同年４月上旬，面積の差が上記のとおり３．９９m2とわずかであることから，鑑定評価額に変動は生じないとの回答を得，改めて不動産鑑定評価書の修正を依頼し，日本不動産研究所は，Ｊ鑑定書を提出した。
旧鑑定書とＪ鑑定書の違いは以上の点にとどまることから，ａ市においては，両者を差し替えることとし，旧鑑定書を廃棄したものである。
（イ）　しかし，被告の上記主張には，次のような疑問がある。
ａ　Ａ前市長らの意向と無関係に東測実測図が作成されたとする点について
東測実測図で予定されている分筆は，前記ア（セ）ｂのとおり，いずれもＡ前市長らの利便・利益に大きく配慮する内容のものであり，その意向を反映したものとみるのが自然であって，その意向と無関係にこうした分筆が計画されたとは考え難いから，ａ市とＡ前市長らとの間で協議がされた上でこのような分筆をすることが予定されるに至ったとみるのが合理的である。
ｂ　東測が無償で実測図を作成したとの点について
仮に，東測がシティー計画から本件買受地の測量に関するデータの提供を受けたとしても，前記ア（セ）ｂ及び証拠（乙４６，４８の３，４９の１・２）によれば，独自の分筆点も定めた上で地積の算定が行われているのであって，東測が無償でこのような作業を引き受けたとは考え難い（なお，被告は，ＣＡＤ（コンピュータを用いた設計支援システム）を活用して，シティー計画旧病院用地実測図等の基礎となる数値を利用すれば，東測実測図を作成することは容易であると主張するが，上記のとおり，東測実測図には，シティー計画旧病院用地実測図等にはない分筆点が置かれており，東測が，シティー計画からデータの提供を受けただけでなく，独自に測量をして分筆点を置いたことは明らかであるから，東測実測図の作成が容易であって，無償で引き受ける作業量であったという被告の上記主張を採用することはできない。）。
ａ市が東測に対して測量代金を支払っていないこと自体は事実であるとすれば，他からその支払がされたと考えるほかなく，この測量結果に基づく分筆によって利益を受けるのがＡ前市長らであることからすれば，測量代金の支払をしたのはＡ前市長らではないかとも考えられる。
ｃ　旧鑑定書において鑑定の対象となっていた土地について
被告は，日本不動産研究所に鑑定業務を依頼した際の契約書に東測実測図を添付していたと主張しつつ，鑑定評価の対象となったのは，東測実測図の⑦，⑨，⑬の各土地を除いた土地であり，ａ市の担当者が，本件買受地の不動産鑑定評価業務を発注するための現場説明会において，東測実測図の⑦，⑨，⑬の土地を鑑定の対象から除外する旨の説明を口頭で行ったと主張する。
しかし，まず，東測実測図では，取得範囲から除外された⑮の土地については，地積数量の表示を含めて緑色で記載されており，この記載からも，測量はされたものの，その後に取得範囲から除外されたことが看取されるが，⑦，⑨，⑬の各土地については，他の土地と同様に赤色で記載されており，東測実測図には，測量後に，⑦，⑨，⑬の各土地が取得範囲から除外されたことをうかがわせる記載はない。
そして，ａ市が，本件買受地の不動産鑑定評価業務を発注するに当たって，東測実測図を添付しつつ，⑦，⑨，⑬の各土地を鑑定対象から除外したとすれば，担当者から口頭でその旨を説明するだけでなく，契約書にそのことを明らかにする記載をすべきであり，それは容易であるにもかかわらず，契約書にはそのような記載はされていない。
被告は，旧鑑定書を破棄し，現存していないと主張するところ，旧鑑定書が鑑定対象とした土地に⑦，⑨，⑬の土地が含まれていなかったとする上記主張については，上記のとおり疑問が大きく，信用することはできない。
さらに，そもそも，ａ市が日本不動産研究所に鑑定業務を依頼した際の契約書に東測実測図が添付されていたとの点についても，原告からは疑問が示されている。
東測実測図が作成された時期を認定できる的確な証拠はなく，被告の上記主張を裏付けるに足りる証拠はないから，ａ市が日本不動産研究所に鑑定業務を依頼した際の契約書に東測実測図が添付されていたとの点も，本件全証拠を検討しても確実に認定できるものではない。
ｄ　旧鑑定書からＪ鑑定書への差し替えについて
被告は，シティー計画本件買受地実測図が納品されたことにより，対象不動産の地積が３．９９m2増えたために旧鑑定書からＪ鑑定書に差し替えたと主張する。
しかし，対象不動産の地積が３．９９m2増えたのは，３１９６番（東測実測図の⑥，シティー計画本件買受地実測図の⑥）の土地のうちの墓地の隅となっている三角形の土地部分も買い受けることにしたからにすぎず，その他には変更点はなく，それによって鑑定評価額に変更が生じることもなかったというのであるから，Ｊ鑑定士に補充の報告書等の作成を依頼し，上記の三角形の土地部分を買い受けることによる不動産鑑定評価額への影響がない旨の説明をしてもらえば足りるはずであって，新たに鑑定評価書を作成する必要があったとは考えられず，ａ市がそのような理由で旧鑑定書からＪ鑑定書への差し替えを行ったとは考えられない。
被告が，旧鑑定書を破棄し，現存していないと主張しているのは，旧鑑定書を公にすることができない理由があるからであると考えるほかない。
（ウ）　以上によれば，旧鑑定書で評価の対象とされた土地と，Ｊ鑑定で評価の対象とされた土地について，３１９６番（東測実測図の⑥，シティー計画本件買受地実測図の⑥）の土地のうちの三角形の土地部分が含まれているか否かの違いがあるだけであると認めることはできない。
旧鑑定書において鑑定の対象となった土地には，東測実測図の⑦，⑨，⑬の土地も含まれていたのではないかとの疑念があり，さらには，そもそも東測実測図に基づいて旧鑑定書が作成されたのかについての疑念すら払拭できない。
そして，Ｊ鑑定で評価の対象とされた土地は，旧鑑定書において評価の対象とされた土地よりも減少したにもかかわらず，鑑定評価額は維持されたのではないかという重大な疑念も生じる。
ウ　小括
（ア）　以上の検討結果によれば，本件買受地の取得の経緯について，以下の指摘をすることができる。
ａ　ａ市においては，平成１９年に設けられた本件審議会により，平成２０年３月，平成２３年度には大規模保育所を○○地区に建設新設するよう答申されたが，厳しい財政状況に加えて○○地区における大規模保育所の建設用地を確保することができなかったことから，平成２３年度を目途とした市立保育所の再編を実施することができず，そのため，平成２２年１０月２６日から平成２３年２月９日まで，改めて本件審議会による検討が行われ，同年３月２３日，○○地区の本件新保育所の建設を含む再編は，平成２７年度までに行うことが望まれる旨の答申がされた（前記ア（ア），（ウ），（エ））。
本件新保育所の用地については，本件審議会において，委員から，旧病院の移転に伴って空いた関係地を本件新保育所用地とすることが考えられないのかとの意見が述べられたことはあったが，旧病院用地自体が明確に議論の対象とされたことはなく，本件審議会の平成２３年３月２３日の答申も，旧病院用地の周辺を含めた市有地の利活用に言及していたものの，本件新保育所の具体的な用地について触れるものではなく，関係部署との協議・調整を図った上で決定することが必要であるとされていた（前記ア（エ））。
平成２３年６月３日の企画会議では，福祉保健部から，本件新保育所の用地について，旧病院第二駐車場が候補として挙げられる旨の説明がされ，それとは別個の土地である旧病院用地は候補地として取り上げられていなかった（前記ア（オ））。
平成２４年６月５日の企画会議では，旧病院用地をＡ前市長らに返還することが確認され，平成２５年３月頃，旧病院賃貸借契約は解除され，Ａ前市長らに返還されたが，同年４月１日からは，Ａ前市長との間で，旧病院用地について賃貸借契約（年額賃料７０３万４０００円）を締結して，これを借り受けた（前記ア（カ），（キ），（ク））。
その後，平成２５年４月４日に，ａ市の庁内会議において，保健福祉部から，旧病院用地を○○地区に新設する本件新保育所用地として検討するとの報告が行われ，同年５月８日の企画会議において，本件新保育所の計画候補地を旧病院用地に係る土地とすることが決定された（前記(2)ア（コ），（サ））。
ｂ　以上の経過からすると，平成２５年４月４日の庁内会議までの時点で，旧病院用地を本件新保育所用地とする方向性が定まったものとみることができるが，本件全証拠によっても，上記審議会が平成２３年３月２３日に，○○地区に新設する保育所については，関係部署との協議・調整を図った上で決定することが必要であるとの答申をしてから，上記の方向性が定まるまでの間に，ａ市の関係部署等において，旧病院用地に係る土地を本件新保育所の用地として選定することについての議論がされた形跡は見られない。
そうした中で，Ｙ市長は，平成２５年２月のａ市長選挙に際し，対立候補を支持していたＡ前市長に対し，職員を通じて，Ｙ市長が再選された場合には，ａ市が旧病院用地に係る土地を本件新保育所の用地として買い受ける意向があることを伝え，上記選挙で再選された後の同年３月下旬頃には，Ａ前市長を訪ね，同人に対し，ａ市が市立保育所の建設用地として旧病院用地に係る土地を取得することに協力してほしいと要請し，その購入見込額として２億５０００万円余りの額を伝えたものである。
そうすると，ａ市の関係部署等において，旧病院用地に係る土地に本件新保育所を建設することが適切であるかについての議論がなされないまま，Ｙ市長がＡ前市長に対して上記のような要請をしたことによって，旧病院用地を本件新保育所用地とすることが事実上定まったものとみることができる。
ｃ　そして，Ｙ市長がＡ前市長に対して本件買受地の購入見込額として２億５０００万円余りの額を伝えたことについてみると，この時点ではａ市が本件新保育所の建設用地を旧病院用地に係る土地とすることが正式に決定されていたわけではなく，当然のこととして，ａ市が買い受ける土地の範囲も確定していたわけではないのであり，ａ市が土地を買い受けることになれば鑑定評価が行われることになるにもかかわらず，Ｙ市長が，地権者であるＡ前市長に対して，ａ市が買い受けることについての決定すらされていないこの段階で購入見込額を伝えたことは，本来の手続から外れており，明らかに不適切である。
ｄ　その後，本件買受地をａ市が買い受けるに当たって行われた分筆は，Ａ前市長らの利便・利益に大きく配慮した内容のものとなっており，東測に対して東測実測図作成の依頼がされる前に，ａ市とＡ前市長らの協議がされて，Ａ氏宅に直結する道路の敷設位置が決定していたとみるのが自然である。
ｅ　そして，Ｊ鑑定における本件買受地の評価額は２億５２００万円であり，この評価額は，Ｙ市長がＡ前市長に伝えた購入見込額とほぼ一致する。
（イ）　以上によれば，本件買受地の取得の経緯には多くの不明朗な部分があり，旧鑑定の内容も不明であって，Ｊ鑑定とＹ市長がＡ前市長に伝えた購入見込額がほぼ一致することからすれば，Ｊ鑑定については，Ａ前市長に伝えられた購入見込額に沿うようにするための配慮や操作がされたところがないかについて慎重な検討を要するというべきである。
そこで，以下，本件の最大の争点である本件買受地の取得価額が適正価額を超えているか（本案の争点(3)）についての検討を行う。
(3) 　本件買受地の取得価格が適正価格を超えているかについて
ア　Ｊ鑑定について
Ｊ鑑定は，別紙３のとおり，本件買受地につき，取引事例比較法による試算価格を２億５４００万円，開発法による試算価格を２億５０００万円とし，それぞれ同等に規範性を有すると判断した上で，平成２５年１０月１日時点の更地の正常価格を２億５２００万円としているところ（前記前提事実(8)ア），その取引事例比較法及び開発法の各試算価格については，それぞれ以下の問題点が指摘できる。
（ア）　Ｊ鑑定の取引事例比較法による試算価格について
ａ　ａ市の取引事例が選択されていないことについて
（a）　Ｊ鑑定は，同一需給圏内として，山梨県東部のｍ地域の住宅地域一円とし，代替競争不動産の取引事例としてｉ市のｉ市ｌ町物件，ｊ市の△△物件，ｋ市の□□物件という事例を挙げているが，ａ市の事例を選択していない（甲４・９頁，別表①）。
他方，Ｋ鑑定では，ａ市の事例として，ａ市物件１，２の２件が採用されている（甲７０・別表２）。
（b）　この点について，Ｊ鑑定士は，尋問において，Ｊ鑑定でａ市の事例を採用しなかった理由として，ａ市に的確な分譲相似事例がなかったからであると供述する（証人Ｊ・１４頁）。
しかし，Ｋ鑑定ではａ市物件１，２が採用されているところ，Ｊ鑑定士は，ａ市物件１を採用しなかった理由については供述しておらず，かえってＫ鑑定士がａ市物件１を採用したことは不適切ではない旨の供述をしている（証人Ｊ・１５頁）。また，Ｊ鑑定士は，ａ市物件２について，平成２９年７月１９日付け「Ｋ鑑定に対する意見書」（乙３２・３頁）及び尋問（証人Ｊ・１５頁）において，この土地は，切土のほか，四方に擁壁の設置を要する土地であるところ，Ｋ鑑定では，取引後の追加造成費用を考慮して高低差の減価率を－１５％と査定しており，これは計算上追加造成工事費用を４１０８円／m2と査定していることになるが，これは明らかに低く，地元建設業者からのヒアリング結果等からすると，その２倍程度の費用が必要となるから，高低差に係る標準化補正が不十分であり，自分としては取引事例としては採用すべき土地とは考えない旨を述べるが，Ｋ鑑定士が取引事例として選択したことが不適切であったとまではいえないとも供述する。
以上によれば，Ｊ鑑定が，取引事例比較法における取引事例の選択においてａ市の事例を選択しなかったことについて，特段積極的な理由があるとはいえない。
ｂ　Ｊ鑑定における各取引事例の適性について
Ｊ鑑定は，取引事例の選択について，類似性の高い戸建住宅素地の取引事例を中心に比準した価格を比較考量したとしているので（甲４・１８頁），以下，Ｊ鑑定士が選択した各取引事例が，主として戸建住宅素地の取引事例として適切な物件であったかという観点から検討する。
（a）　ｉ市ｌ町物件
平成２１年から平成２５年までの間のｉ市における取引事例（甲１０５・別紙４〔本判決別紙５〕）中，面積が５００m2以上のものからｉ市ｌ町物件（同別紙の取引番号１５７）を除くと，その平均取引価格は１万５３３１円／m2である上，３万円／m2以上の物件は３万５０００円／m2（同別紙の取引番号１００）及び３万２０００円／m2（同別紙の取引番号１５３）の２件のみであって，ｉ市ｌ町物件の４万３０００円／m2という取引価格は，他のｉ市の取引事例と比較して特に高額である（弁論の全趣旨。なお，上記は原告のインターネット上の検索結果によるところ，国土交通省の土地総合情報システムにおいて公表されている不動産取引価格情報検索において調査されたものと考えられる。以下同じ。）。
また，証拠（甲１０５・別紙４の取引番号１５７・ｉ市ｌ町物件に係る記載）によれば，ｉ市ｌ町物件は，幅員７ｍの市道に，前面が１９ｍ接している物件であり，上記市道は幹線道路である国道１３９号線であることが認められ，このような土地の状況に照らせば，同土地は商業用に適した土地であって，戸建住宅素地の取引事例として把握することが適切であるとは評価し難い。
以上によれば，Ｊ鑑定が，ｉ市における他の取引事例に比して特に高額であり，戸建住宅素地として把握することが適切とはいい難いｉ市ｌ町物件を取引事例として選択したことについては，疑問が大きい。
（b）　△△物件
△△物件（平成２１年から平成２５年までの間のｊ市における取引事例を示す甲１０５・別紙５〔本判決別紙６〕の取引番号２１０）は，鉄骨造りの倉庫と共に総額６１００万円で売却された物件であることが認められるところ（証人Ｊ・１６，１７頁），Ｊ鑑定は，土地の取引価格を５万円／m2としている。
Ｊ鑑定士は，この点について，尋問において，△△物件の土地の取引価格を配分法により算出した資料が存在し，それに基づいて，△△物件の土地の価格を５万円／m2と算出したと供述するが（証人Ｊ・１７，５０頁），これを裏付ける証拠はなく，土地の価格を５万円／m2と算出したことが合理的であると評価することができない。さらに，平成２１年から平成２５年までの間のｊ市における他の取引事例（甲１０５・別紙５）と比較すると，Ｊ鑑定が△△物件の取引価格とする５万円／m2は特に高額であるといえるところ，証拠（甲１０５・別紙５〔取引番号２１０・△△物件に係る記載〕，別紙１１）によれば，△△物件は，富士急行ｇ３線ｇ４駅から１．３kmに位置し，ｈ３交差点から約２２０ｍの位置にあり，その周辺は，ｈ１２店，ｈ１３店，ｈ１４店，ｈ１５店，ｈ１６店等の商業施設が散在しており，前面に４．５ｍ道路があることが認められる。このような△△物件の状況からすれば，商業施設用地として把握するのが適切であって，戸建住宅素地として把握することが適切であるとはいい難いから，仮に，土地の価格を５万円／m2と算出したことに理由があるとしても，これを取引事例として選択することが適切であるとはいい難い。
（c）　□□物件
□□物件（平成２１年から平成２５年までの間のｋ市における取引事例を示す甲１０５・別紙６〔本判決別紙７〕の取引番号２１４）は，都市計画法上の用途地域のうち準住居地域（道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ，これと調和した住居の環境を保護するため定める地域〔都市計画法９条７項〕）と定められた区域に位置するところ，平成２１年から平成２５年までの間のｋ市における取引事例（甲１０５・別紙６）のうち，準住居地域の物件の平均取引価格は３万４６００円／m2であり，□□物件の４万２２２１円／m2という取引価格は，他のｋ市の準住居地域の物件と比較して高額である。
また，平成２１年から平成２５年までの間のｋ市における取引事例（甲１０５・別紙６）のうち，Ｊ鑑定において「基準となる土地」の用途として設定された第一種中高層住居専用地域の物件（甲４・１１頁）の平均取引価格は１万６８６０円／m2であるところ，平成２８年地価公示における甲信越地区の用途地域別平均価格（乙２４）をみると，第一種中高層住居専用地域の平均価格は４万２５３３円／m2であるのに対し，準住居地域の平均価格は５万２４０９円／m2であり，準住居地域の平均価格と第一種中高層住居専用地域の平均価格の差は約１万円であって，このことからみても，□□物件の４万２２２１円／m2という取引価格は高額である。
そして，証拠（甲４・別表１，１０５・別紙１２）によれば，□□物件は，ｇ２駅から１．６km離れた場所に位置し，国道１３９号（富士パノラマライン）から路地に入った土地であると認められるから，住宅素地として把握することが適切であるとはいい難く，取引価格が比較的高額であることについては，こうしたことが関係しているのではないかとみることができる。
そうすると，□□物件を取引事例として選択することが適切であるとはいい難い。
（d）　小括
以上によれば，Ｊ鑑定が採用した取引事例については，いずれも，戸建住宅素地の取引事例として適切な物件とは評価し難く，かつ，特に高額であるといわざるを得ない。
ｃ　修正率について
（a）　同一需給圏内の地位による減価率（地域要因格差のうち「ｅその他」関係。甲４・別表①注３）
ⅰ　Ｊ鑑定では，対象不動産と同じ街路条件，交通・接近条件，環境条件，行政的条件を備える「基準となる土地」を，間口：４０ｍ，奥行：５０ｍ，規模：２０００m2，形状：長方形地，接面道路との関係：中間画地，幅員６ｍの舗装市道に等高に接面と想定している。
そして，ｉ市ｌ町物件，△△物件，□□物件に係る地域要因格差について，「基準となる土地」よりも同一需給圏内の地位が劣っているとして，それぞれ－１５％，－１８％，－１８％の減価をしている。
ⅱ　しかし，Ｊ鑑定における上記の減価の数値が具体的にどのような根拠や過程で算出されたのかは明らかではない。
かえって，ｉ市における路線価の最高価格は７万８０００円であるのに対し（弁論の全趣旨），ａ市における路線価の最高価格は６万円であり（甲３８），平成３０年度の山梨県の固定資産（土地）の評価替えに係る基準宅地価格（評価が行われる標準宅地のうち各市町村における最高価格の地点の価格）をみても，ｉ市が６万６９９０円／m2，ａ市が５万１０００円／m2であって（甲９７），Ｊ鑑定が行われた平成２５年当時の上記各価格から大きな変動がないとうかがわれることに照らせば，ｉ市よりもａ市の方が高額であるとみることはできない。
また，平成３０年度の山梨県の固定資産（土地）の評価替えに係る基準宅地価格をみると，ｊ市が５万５５００円／m2，ｋ市が４万５３００円／m2であり，ａ市の５万１０００円／m2という価格と単純に比較しても，ｊ市及びｋ市が－１８％の圏域であるとみることには疑問がある。
以上によれば，ａ市とｉ市，ｊ市及びｋ市との間の不動産価格を比較すると，ａ市の不動産価格は，ｉ市及びｊ市を上回ってはおらず，ｋ市に対しても大きく上回っているとまではいい難いから，Ｊ鑑定が，ｉ市ｌ町物件，△△物件，□□物件に係る地域要因格差について，同一需給圏内の地位が劣っているとして，それぞれ－１５％，－１８％，－１８％の減価をしていることが適切であるとはいい難い（なお，Ｊ鑑定士は，「基準となる土地」とｉ市ｌ町物件との間で同一需給圏内の地位として１５％の格差があると考えた理由について，ｉ市よりもａ市の方がｇ５線を利用して都心に通勤する上で利便性が高いことを挙げているが，そのような事情だけでは，上記の程度の大きな格差が生じている実態があることについての十分な説明にはならないと考えられる。）。
ⅲ　以上によれば，Ｊ鑑定が，取引事例として選択した上記３物件に係る地域要因格差について，同一需給圏内の地位が劣っているとして，上記のような大幅な減価をしたことについては，実態とは異なり，ａ市を不当に高額な圏域として算定している疑いがある。
（b）　中心市街地への接近性による減価率について（地域要因格差のうち「ｂ交通・接近条件」関係。甲４・別表①注３）
ⅰ　Ｊ鑑定では，ｉ市ｌ町物件，△△物件，□□物件に係る地域要因格差について，中心市街地への接近性が劣るとして，いずれも－１５％の減価をしている。
そして，Ｊ鑑定士は，この点について，ａ市全体から相対的にみると，本件買受地は，ａ市役所まで８００ｍ，ａ市立病院，国道２０号線沿いの商店街まで徒歩圏内であること等から，中心市街地に属すると述べる（証人Ｊ・４頁）。
ⅱ　しかし，Ｊ鑑定における上記の数値が具体的にどのような根拠や過程で算出されたのかは明らかではない。
また，証拠（甲４・１０頁，甲７０・３４頁）及び弁論の全趣旨によれば，本件買受地は，ａ市立病院から約４５０～６００ｍ，ａ市役所から約８００ｍの位置にあり，公共機関への接近性は比較的高いといえるが，食料品や日用品などの小売店舗であるｈ１８店からは約１km，ｈ１９店からは約１．４km離れた位置にあって，商店街からも離れており，商業的な観点からすると接近性が必ずしも高いとはいえず，また，ＪＲ・ｇ１駅からは約２．５～２．６kmの距離があり，三方を崖地に囲まれた高台地にあって，交通アクセスが優れているとまではいえず，北東端からしか舗装市道に出ることができない間口狭小な土地であることなどを考慮すると，中心市街地への接近性が高いとの評価は疑問である。
これに対し，証拠（甲１０５・別紙１１，証人Ｊ・１９，２０頁）及び弁論の全趣旨によれば，△△物件については，開発が進行しているｈ３交差点から約１．３kmの位置にあり，その周辺に商業施設が多く存在していることが認められ，ｊ市役所等の主要な公共機関が富士急行ｇ３線ｇ６駅周辺に所在することを踏まえても，商業的な観点からすると，「基準となる土地」から１５％減価するほど中心市街地への接近性が低いとはいえない。また，証拠（甲１０５・別紙１０・１１，証人Ｊ・２０，２１頁）及び弁論の全趣旨によれば，ｉ市ｌ町物件は，ｉ市ｌ町の西側の東日本旅客鉄道ｇ５線ｇ７駅から約１．４kmの位置にあり，ｉ市役所等の主要な官公庁への接近性が低いとはいえないことに加え，上記の△△物件に関連して指摘した開発の進んでいるｈ３交差点までの距離は，ｇ７駅までの距離よりも短いことが認められるから，商業的な観点からみても，中心市街地への接近性が低い物件とはいい難い。
ⅲ　以上によれば，Ｊ鑑定が，ｉ市ｌ町物件及び△△物件に係る地域要因格差について，中心市街地への接近性が劣るとして，いずれも－１５％の減価をしていることには疑問があるといわざるを得ず，また，□□物件についても，その具体的な根拠が明確ではなく，疑問があるといわざるを得ない。
ｄ　法地の減価について
（a）　Ｊ鑑定は，本件買受地の約３０％を占める法地に関し，法地にも価値があることを前提として，全体として２０％の減価をするにとどめている（甲４・１５頁）。
そして，Ｊ鑑定士は，このことについて，法地にも効用があることから一定の価値があるとみることが合理的であるとし，相続税，固定資産税等の税制の実務的な処理において法地に価値があることが前提となっていること，建蔽率，容積率の算定において法地が考慮される等の利点があることも根拠として，本件買受地のうちの法地の価値を平坦地と比較して７０％劣るものと評価した上で，本件買受地全体として，２０％の減価をした旨供述する（乙１５・２～６頁，乙３２・３～４頁，証人Ｊ・３頁）。
（b）　しかしながら，Ｊ鑑定は，本件買受地に係る主な市場参加者として，大手又は中堅の不動産開発業者等を想定しているのであるから（甲４・９頁），税制等の面から法地にも効用があるか否かといったことではなく，まずもって，このような業者等が本件買受地を購入しようとするときに，本件買受地に含まれる法地にどれだけの価値があると評価することができるのかを検討すべきである。
そうすると，本件買受地は，東側，西側，北側の三方が法地に囲われ，最大で１３ｍの高さがあるという現況であるから（甲４・１３頁，甲７０・３３頁），本件買受地を購入する業者が，これだけの法地を利用するために造成をするとなれば，多額の費用がかかることになり，他方，法地を造成しないのであれば，そこに特段の価値はない上，その管理をしなければならない責任を負担することになるのであって，このような法地に相応の価値があると評価することはないものとみるのが合理的である。
したがって，Ｊ鑑定士が述べるような理由によって本件買受地に含まれる法地に価値があるとみることは，合理性を欠くというべきである。
（c）　また，Ｊ鑑定士は，本件買受地の東側に位置する総合福祉センター用地の不動産鑑定評価も行っているところ，上記土地の鑑定評価においては，上記土地の南側に約１７％を占める法面があることを踏まえ，その減価率を全体として１３％と評価している（甲８５・１４，１７頁）。これに対し，本件買受地には約３０％の法地があるところ，全体としての減価率は２０％とされており，総合福祉センター用地の鑑定評価における減価率と比較すると，より低い減価率となっているのであるが，そこに合理的な理由を見出すことは困難である。
（d）　以上によれば，Ｊ鑑定は，適正に法地に係る減価をしているのかにつき疑義があるといわざるを得ない。
ｅ　不整形地による減価について
（a）　Ｊ鑑定書には，「規模が大きい整形地」として，１５％の減価をする旨の記載がある（甲４・１５頁）。
Ｊ鑑定士は，この「規模が大きい整形地」との記載について，「規模が大きい不整形地」の誤記であって，規模による減価と形状（不整形地）による減価を併せて査定し，１５％の減価をしていると述べる（乙５の１・２頁，乙１５・７～８頁，証人Ｊ・４～５頁）。
（b）　しかし，Ｊ鑑定書には，本件買受地に係る個別格差修正率について，不整形性も考慮されていると明確に判断することのできる記載はない。
かえって，Ｊ鑑定士が作成した「不動産鑑定評価書に係る補足意見書」（乙１５・７～８頁）には，Ｊ鑑定における「規模が大きい不整形地」の個別格差修正率について，「対象不動産の地積７，０５９．８８m2と基準となる土地の地積２，０００m2の格差を査定したものである。」として，規模の大きさだけで上記の１５％の率を査定したかのような記載がある上，「対象不動産の形状は，北東端，南東端，南西端，北西端部分がそれぞれ突出しており，当該部分の利用価値は低い。しかし，その大部分が法地であり，研究所鑑定では効用も考慮して法地を別途減価要因としているため，当該部分については形状を重ねて減価する必要はない。したがって，対象不動産の形状による減価は僅少である。」とも記載されており，この記載によれば，不整形地という形状による減価はほとんどされていないことになる。
さらに，前記(2)イ，ウのとおり，Ｊ鑑定書は旧鑑定書から差し替えられたという経緯があることに加え，被告は，旧鑑定書が破棄されて現存していないと主張し，旧鑑定書が証拠として提出されず，旧鑑定書との比較もできないことも併せ考えると，上記記載が単なる誤記であるとのＪ鑑定士の供述をそのまま信用することはできない。
そして，本件買受地の形状について検討すると，本件買受地は，北側，東側及び西側が最高で１３ｍの高さのある法地に囲まれ，北東端にある約６ｍの進入路しか舗装市道に出ることができない土地であるから（甲４・１３頁，甲７０・３３頁，弁論の全趣旨），不整形地であることを理由とする減価をすべきと考えられ，Ｊ鑑定が，これを実質的に考慮することなく，規模の大きさのみを根拠として減価率を１５％と算定していることには疑問がある。
（イ）　Ｊ鑑定の開発法による試算価格について
ａ　Ｊ鑑定に想定開発図が添付されていないことについて
Ｊ鑑定には開発法で用いた想定開発計画に基づく想定開発図が添付されていなかったところ，本件訴訟において，Ｊ鑑定において想定した開発図として，乙第１６号証の想定開発図が証拠として提出された。
Ｊ鑑定士は，Ｊ鑑定に想定開発図を添付していなかったことについて，想定開発図を添付することは義務的ではないと供述するが，開発法に基づく不動産鑑定においては，想定した開発計画が鑑定評価額に直結するのであり，想定開発図がなければ，想定した開発計画の妥当性を検証することが困難となるから，想定開発図を添付していなかったこと自体不適切であったというべきである。
ｂ　想定開発計画における分譲総区画数が２８区画と記載されていることについて
Ｊ鑑定では，開発計画における分譲総区画数が２８区画と記載されているところ，有効面積は４５３９．８８m2，１区画当たりの標準的面積は約１６９m2とされており（甲４・別表②），有効面積を１区画当たりの標準的面積で割ると，約２６．８となるから，２８区画を分譲することは不可能である。
Ｊ鑑定士は，このことについて，公園を区画数に含めてしまい２８区画と誤って記載してしまったのであって，２７区画が正しいと供述するが（乙１５・１０頁，証人Ｊ・５頁），想定開発図（乙１６）には①～〈27〉までの区画の記載があり，公園については「公園」と記載されているのであるから，このような間違いをすることは考えにくく，前記ａのとおり，Ｊ鑑定には想定開発図が添付されておらず，前記(2)イ，ウのとおり，旧鑑定書との比較もできないのであって，上記記載が単なる誤記であるとのＪ鑑定士の供述をそのまま信用することはできない。
ｃ　法地について
（a）　Ｊ鑑定の開発計画は，本件買受地の面積７０５９．８８m2のうち法地部分を３０％とみているが，道路１６２０m2，公園・緑地９００m2を除いた土地全部を有効面積４５３９．８８m2として販売対象としている（甲４・別表②）。
そして，Ｊ鑑定士は，このことについて，法地部分の約半分を緑地・公園部分として利用するので，法地で分譲（販売）区画となるのは本件買受地全体の約１５％であるとし（乙１５・１１頁），販売対象となる法地については，敷地内のうち開発道路側に建物を配置することを前提に造成して，擁壁を設置し，西側部分の各区画については，開発道路側の建物を配置する敷地部分を除き，法地をそのまま活用するという開発計画を想定したなどと説明している（乙１５・９～１０頁，乙１６，乙２５の１・２，証人Ｊ・８，３２～３４頁）。
（b）　しかし，法地の一部を造成して宅地として利用する例があるとはいえ（乙２５の２，乙２６），前記（ア）ｄで法地の減価について検討したとおり，Ｊ鑑定は，本件買受地に係る主な市場参加者として，大手又は中堅の不動産開発業者等を想定しているところ，かかる業者等が，本件買受地に含まれる法地部分を多額の費用をかけて造成した上で，宅地として分譲することを見込んで，本件買受地を購入しようとするとは考えにくい。Ｊ鑑定士は，切土をした上で深礎工法により崖地にも建物が建築することができる旨供述するが（証人Ｊ・３２頁），そのような工法による造成を想定するのであれば，より厳密な造成工事費の査定が必要と考えられるが，それについては説明がない。また，法地の一部を造成せず，自然法面の状態でエンドユーザーに宅地分譲するという売却形態についてみれば，こうした土地を買い受けた者は，法地の管理の負担も負うことになるのであり，こうした販売計画に現実性があるとは考えにくい。
Ｊ鑑定士は，本件買受地７０５９．８８m2のうち平坦地部分５０９７．８８m2を区画割りして分譲することを想定した開発法による価格も試算したとして，試算書（乙２８）を作成しており，これによれば，有効面積は３７９３．５９m2，分譲総区画数は１８区画となっており，造成工事費は２８０３万６２５０円（５５００円／m2×５０９７．５０m2）で，本件買受地の価格は２億４２００万円と査定されているのであるが，有効面積に関しては，このように法地を除いた部分を有効面積として販売対象とする方が合理的である。
Ｋ鑑定は，開発法による価格の査定において，本件買受地のうち道路，公園等，法地を除いた部分を有効宅地面積＝分譲面積（３９０４．０６m2）として開発計画を策定しており（甲７０），有効宅地面積については，Ｊ鑑定士の乙２８号証の試算による数値と大きな差はなく，特に問題となる点はない。
（c）　以上のとおり，Ｊ鑑定が，開発法による試算において，法地を販売対象としていることには問題があるといわざるを得ない。
ｄ　造成工事費について
（a）　Ｊ鑑定においては，造成工事費について，土工事・道路敷設工事・供給処理施設工事等を想定し，周辺の類似工事における工事費を参考として，開発面積１m2当たりの宅地造成工事費を１万円／m2，本件買受地全体（７０５９．８８m2）の造成工事費総額を７０５９万８８００円と査定した旨記載されている。
そして，Ｊ鑑定士は，補足意見書（乙１５）において，複数の建設業者への取材結果等を踏まえ，標準的な山梨県内における造成工事費を５０００円～６０００円／m2と把握した上で，本件買受地の約７０％を占める平坦地部分については造成費を５５００円／m2と査定し，本件買受地の約３０％を占める法地部分については，その約半分（本件買受地の約１５％）が造成する部分となり，これについては，道路と高低差があり，擁壁の設置が必要となること等から，造成費を４万円／m2と査定して，以上を加重平均（５５００円／m2×平坦地面積割合７０％＋４万円／m2×法地造成部分面積割合１５％）≒１万円／m2）して，造成工事費単価を１万円／m2と査定したと説明している（乙１５・１１頁）。
（b）　しかし，前記（ア）ｄのとおり，大手又は中堅の不動産開発業者等を主な市場参加者と想定した上で，法地を造成して宅地化するといった開発計画の現実性には疑問があり，また，Ｊ鑑定士は，法地部分の造成費用を４万円／m2と査定したことについては，尋問において，資料に基づくものではなく，内部で，「ざっくりと」査定したと供述しており（証人Ｊ・４２頁），その額に確たる根拠があるものではない。
他方，Ｋ鑑定においては，法地部分の造成を想定しないで，本件買受地全体（７０５９．８８m2）の造成工事費（上下水道工事を含む。）を４９５０万円（７０００円／m2）と査定しており，この額については，市が実際に本件買受地を造成するに当たって平坦地部分の造成費（上下水道工事を含む。）として支出した費用が約４３７０万円であったことに照らしても（甲８３），特段不合理とは見られない。
（c）　以上からすれば，Ｊ鑑定が，法地部分の約半分について造成工事を行うことを想定しつつ，本件買受地全体の造成工事費総額を７０５９万８８００円と査定したことについては，低く見積もり過ぎているのではないかとの疑義がある。
ｅ　分譲価格について
（a）　Ｊ鑑定は，開発計画における１区画の平均分譲単価を８万４０００円／m2（１区画の平均分譲価格１４１９万６０００円）としている（甲４・別表②）。
（b）　しかし，Ｊ鑑定士が国土交通省による地価公示のために鑑定を行って国土交通省に提出した平成２７年１月１５日付け「鑑定評価書（平成２７年地価公示）」（甲７３）においては，ａ市ｏ３５２１番地１３所在の１４４m2の土地の正常価格の鑑定がされているところ，当該土地についての「市場の特性」の欄に，ａ市街地を中心とする住宅地域一円の取引の中心価格について，「土地は１３０m2で総額９００万円程度，新築の戸建物件は２５００万円前後が取引の中心となっている」と記載され，当該土地の１m2当たりの価格は，約６万８３００円／m2と鑑定評価されており，別の不動産鑑定士（Ｏ）による同月１６日付け「鑑定評価書（平成２７年地価公示）」（甲７４）においても，ａ市ｔ〈以下省略〉所在の１１３m2の土地の正常価格の鑑定がされているところ，当該土地についての「市場の特性」の欄に，ａ市及びその周辺一円に展開する住宅地域について，「土地は７００万円～９００万円程度，新築の戸建物件は２，８００万円程度が取引の中心である」と記載され，当該土地の１m2当たりの価格は６万８８００円と鑑定評価されている。
Ｊ鑑定士及び別の不動産鑑定士が国土交通省に提出した公示価格に係る上記の鑑定評価書に照らすと，Ｊ鑑定における１区画の平均分譲単価８万４０００円／m2（１区画（標準的面積１６９m2）の平均分譲価格１４１９万６０００円）は，市場の状況からみて高すぎるのではないかとの疑義が生じる。
また，Ｊ鑑定書（甲４・別表③）に記載された「ａ市－２」（ａ市ｑ〈以下省略〉外）の平成２５年１月１日基準日の公示価格は７万１９００円／m2（平成２５年１月１日）であり，Ｊ鑑定書では，主として当該土地と本件買受地との地域要因格差の要素としての住環境（本件買受地を１００としたときに当該土地は８３とする。）を理由として，本件買受地の価格を８万３２００円としている。しかし，上記「ａ市－２」は本件買受地の周辺の土地であるところ，本件買受地及びその周辺の土地の平成２７年の路線価をみると，本件買受地の周辺には，５万５０００円～５万６０００円／m2の土地があるが，本件買受地の路線価は４万５０００円／m2であり（甲３８），一般に，路線価は正常価格（実勢価格）の約８割を目安としているとされており，本件買受地が住環境の点で，地価公示がされた「ａ市－２」の土地を大きく上回り，その正常価格を８万３２００円とすることが妥当であるのかについては疑義が生じる。
さらに，Ｊ鑑定士が作成した本件買受地の平坦地部分５０９７．５０m2を区画割りして１８戸を分譲することを想定した試算書（乙２８）においては，１区画当たりの標準的面積が２１１m2，平均分譲単価が８万４０００円／m2と設定されており，１区画当たりの平均分譲価格は約１７７０万円となるが，これは，Ｊ鑑定士作成の鑑定評価書（甲７３）記載の「土地は１３０m2で総額９００万円程度」というａ市街地を中心とする住宅地域一円の取引の中心価格とは大きく離れた高い価格である。
（c）　以上からすると，Ｊ鑑定における分譲価格については，高額に過ぎるとの疑義がある。
ｆ　投下資本収益率について
（a）　Ｊ鑑定は，開発法における投下資本収益率を８．５％と算定しているところ，Ｊ鑑定士は，その内訳として，借入金利率２％，開発利潤率５％，危険負担率１．５％と査定した旨説明している（乙１５・１２頁）。
そして，Ｊ鑑定士は，社団法人日本不動産鑑定協会（現在の公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会）の調査研究委員会開発法等検討専門委員会が平成１６年１１月付けで作成した「開発法に係る鑑定評価手法について」（乙１７）には，投下資本収益率の平成１６年１０月現在の目安として，更地分譲に関して「年８％～１３％」と記載されていること，社団法人日本不動産鑑定協会の研究指導委員会が平成９年３月付けで作成した「開発法に係る鑑定評価手法に関する研究について」（乙１８）には，一般的に採用されている更地分譲の投下資本収益率について「年６％～１２％」と記載されていることなどを指摘し，Ｊ鑑定における８．５％という投下資本収益率は適切であるとの意見を述べる（乙１４）。
（b）　他方，公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会が作成した「不動産鑑定評価の実務に関する講義テキスト」（甲７２）には，分割利用（更地分譲，建売分譲）の場合で，地元業者が総事業期間を１ないし１．５年程度の小規模開発を行う場合には，年１２～１５％の投下資本収益率が標準的な範囲であるとの記載がある。
Ｋ鑑定は，投下資本収益率を１５％とし，その内訳として借入金利率２％，開発利潤率１０％，危険負担率（リスク率）３％と査定しており（弁論の全趣旨），この値は上記テキストの記載に沿うものである。
さらに，Ｊ鑑定士による他の鑑定をみると，証拠（甲８４，８５の各別表②，不動産登記法１４条地図）及び弁論の全趣旨によれば，Ｊ鑑定士は，本件買受地の東側にある総合福祉センター用地の鑑定を行っているところ（①平成２６年１０月３１日付け不動産鑑定評価書（８４）は，山梨県ａ市ｐ３１６３番６（同土地は，同３１６３番１を分筆した北側部分の土地であり，不動産鑑定評価当時は分筆前の状態であった。）及び同３１６４番の各土地を，②平成２７年１２月２２日付け不動産鑑定評価書（甲８５）は，上記分筆後の同３１６３番１及び同３１６２番の各土地をそれぞれ鑑定の対象としていた。），この鑑定においては，投下資本収益率を９．５％と算定していることが認められるところ，そのうち，上記①の各土地における想定開発計画は，分譲総区画数を１１区画（１区画当たりの標準的面積を２２３m2），分譲価格を８万３０００円／m2とし，上記②の各土地における想定開発計画は，分譲総区画数を１２区画（１区画当たりの標準的面積を２５３m2），分譲価格を８万１５００円／m2と算定しているが，これらの開発計画は，本件買受地よりも小規模開発分譲であることに加え，本件買受地とは異なり，四方が幅員６ｍの路地に囲まれており，販売条件としては優れていると考えられ，本件買受地を分譲する計画よりも事業のリスク等が低いとみることができるにもかかわらず，投下資本収益率は９．５％と算定されている。Ｊ鑑定における投下資本収益率は，これよりも低い８．５％となっているのであるが，これについては，借入金利率や開発利潤率に違いがあるとは考えにくいから，危険負担率の違いではないかと想定されるが，本件買受地の方がより危険負担率が低いとしたのであれば，それについての合理的な説明は困難と考えられる。
Ｊ鑑定士が指摘する投下資本収益率に関する資料の記載についてみても，その基準時は平成１６年と平成９年であって，Ｊ鑑定が実施された平成２５年１０月当時の経済情勢等は，上記基準時から変化していることがあり得るから，上記の資料に記載されている投下資本収益率が，開発法による本件買受地の鑑定評価における投下資本収益率として適切であるとは直ちにいい難いことに加え，Ｊ鑑定が採用した８．５％の投下資本収益率は，上記各資料に記載されている投下資本収益率の範囲の中央値よりも低い値であるところ，本件買受地の開発計画が通常の開発計画に比して特段事業リスクが低いということはできないから，上記各資料の記載がＪ鑑定における８．５％の投下資本収益率が適切であることを裏付けるものであるとはいえない。
（c）　以上のとおり，Ｊ鑑定が投下資本収益率を８．５％としていることについては，Ｊ鑑定士による他の鑑定と比較しても疑問が生じるのであり，上記の各資料に照らしてもその疑問は解消されるものではなく，むしろより大きなものとなるのであって，この８．５％という値は低すぎるのではないかとの疑問がある。
ｇ　Ａ前市長宅に通じる道路について
前記前提事実(3)及び証拠（甲１０，証人Ｉ）によれば，Ｙ市長は，本件売買契約を締結した平成２６年５月８日，Ａ前市長との間で，本件覚書（甲１０）を交わしているところ，本件買受地の購入を交渉するに当たって，Ａ前市長から，旧病院が存したときと同様に，本件新保育所を新設するに際して敷設される道路の使用許可を求められており，本件買受地の購入に当たっては，Ａ前市長宅に通じる道路を敷設し，その使用を許可することが必須の条件であったことが認められる。
そして，本件鑑定は，大手又は中堅の不動産開発業者が本件買受地を地権者から買い受けることを想定しているものであるところ，その場合においても，本件買受地の中にＡ前市長宅に通じる道路を敷設することが地権者であるＡ市長らとの売買契約における必須の条件となると考えられ，このことは分譲区画の配置に大きく影響し，有効宅地面積にも影響するものであるから，本件買受地の鑑定評価に当たり，開発法による査定をするに当たっても，そのことが考慮されなければならないはずである。したがって，本来，本件買受地の鑑定評価を依頼するに当たっては，Ａ前市長宅に通じる道路を敷設することが必要となることを考慮することを条件として付加すべきであったといえる。
しかし，ａ市が本件買受地の鑑定評価を依頼するに当たって，そのような条件は付加されず，Ｊ鑑定における想定開発図（乙１６）においては，Ａ前市長宅に通じる道路を敷設する必要があることは考慮されておらず，本件買受地のうち平坦地部分を区画割りして１８区画を分譲する場合の想定図（乙２８）においても，そのことは考慮されていおらず，また，Ｋ鑑定においても，このことが考慮されずに開発計画が策定されているのであるが，これは不適切であり，この点は評価額を減額する要素となるといえる。
（ウ）　Ｊ鑑定士による総合福祉センター用地の鑑定との比較について
Ｊ鑑定士は，前記（イ）ｆ（b）のとおり，総合福祉センター用地の鑑定を行っているところ，平成２６年１０月３１日付け不動産鑑定評価書（甲８４）の鑑定評価額は１億７０７５万円で，４万２９３５円／m2であり，この土地には法地は含まれていない。他方，本件買受地の鑑定評価額は２億５２００万円で，３万５６９４円／m2であるが，本件買受地の約３０％の法地を除くと５万０９９２円／m2となる。甲第８４号証の鑑定評価書では，取引事例比較法の個別格差修正率において，「道路部分を含む」とし，「道路部分の価値をゼロと査定」として１７％の減価をしているところ，本件買受地では，道路部分のほかに法地部分があるのであるから，Ｊ鑑定において，「法地を含む」として２０％の減価にとどめているのは，甲第８４号証の鑑定評価書との比較においても不合理である。
また，路線価（平成２７年）を比較すると，総合福祉センター用地の路線価は５万５０００円であるのに対して，本件買受地の路線価は４万５０００円であり（甲３８），路線価の比較からみても，本件買受地の鑑定評価額は高すぎると考えざるを得ない。
なお，Ｊ鑑定書と総合福祉センター用地に係る不動産鑑定評価書（甲８４）の投下資本収益率の違いについては，前記ア（イ）ｆのとおりであるが，販売費及び一般管理費についても，Ｊ鑑定書では９％であるのに対し，総合福祉センター用地に係る不動産鑑定評価書（甲８４）では１０％とされていて，Ｊ鑑定書ではより低くなっているが，この違いについても合理的な説明がつくのか疑問である。
（エ）　小括
不動産鑑定士が不動産鑑定評価をするに当たっては裁量権があるが，これまで検討してきたとおり，Ｊ鑑定における本件買受地の鑑定評価額の算定の過程には，いずれも鑑定評価額を高くする方向に作用する要素について多くの疑問があり，Ｊ鑑定士による他の鑑定と比較しても，取引事例比較法の個別格差修正率において法地の減価を２０％にとどめていること，開発法において法地を販売対象としていることについては不合理というべきであって，客観的にみて合理的な鑑定評価が行われているとは評価し難い。
そして，前記(2)ウのとおり，平成２５年３月の時点において，Ｙ市長とＡ前市長との間で本件買受地を市が買い受けることについての話がされ，２億五千数百万円といった金額まで示されていたものであるところ，Ｙ市長がＡ前市長に示した額とＪ鑑定の鑑定評価額がほぼ一致することからすれば，Ｊ鑑定は，Ｙ市長がＡ前市長に示した額を意識し，これと乖離しないようにしようとして，正常価格よりも高額に査定をしたものとみざるを得ない。
さらに，Ｊ鑑定士による総合福祉センター用地の鑑定との比較などからすると，旧鑑定書における鑑定評価額もＹ市長がＡ前市長に示した２億五千数百万円といった金額であったところ，Ｊ鑑定で評価の対象となった本件買受地は，旧鑑定書において評価の対象とされた土地よりも減少したにもかかわらず，Ｊ鑑定を行う際に操作が加えられ，鑑定評価額は維持されたのではないかという重大な疑念もますます深まるのである。
したがって，Ｊ鑑定が不動産鑑定士の鑑定評価における裁量権の範囲内にあるものと評価することはできない。
イ　Ｋ鑑定について
Ｋ鑑定は，別紙３のとおり，本件買受地につき，取引事例比較法による試算価格を１億３７００万円，開発法による試算価格を１億６２００万円とし，両試算価格を等しく重視し，地価公示価格を規準とした価格との均衡にも留意の上，平成２６年５月８日時点の正常価格についての鑑定評価額を１億５０００万円としている（前記前提事実(8)イ（イ））。
（ア）　Ｋ鑑定における取引事例比較法による試算価格について
ａ　取引事例の選定について
（a）　ａ市物件１について
ａ市物件１を選定したことについては不合理な点はみられず，ａ市物件１から算定された３万７５００円／m2という価格は適切な価格であるということができる。
（b）　ａ市物件２について
前記ア（ア）ａ（b）のとおり，Ｊ鑑定士は，ａ市物件２につき，高低差に係る標準化補正が不十分であり，自分としては取引事例としては採用すべき土地とは考えない旨を述べるが，Ｋ鑑定士が取引事例として選択したことが不適切であったとまではいえないとも供述するところ，追加造成費用が多額となることからみて高低差に係る標準化補正が不十分であるとの点については，これを裏付ける的確な証拠はないので，ａ市物件２から算定された価格が不適切であるとまでは判断できない。
（c）　ｉ市ｎ町物件について
証拠（乙３２・３頁，証人Ｊ・４２～４４頁）によれば，ｉ市ｎ町物件は，山梨県ｉ市ｎ町〈以下省略〉所在の大規模分譲地であるｈ２０住宅地の土地であり，開発事業者が造成済みの６区画（１２０３m2）を不動産業者に一括売却した事例であることが認められる。Ｊ鑑定士は，Ｋ鑑定に対する意見書（乙３２）において，上記団地の分譲価格（ユーザーへの販売価格）は３万円～３万３０００円／m2であるが，多くの在庫が残っていることから，提携の不動産業者に複数回にわたって採算を度外視して相場の半値の１万５０００円～１万７０００円／m2の特別処分価格で売却されており，ｉ市ｎ町物件については，このような特殊な取引事情があるところ，Ｋ鑑定においては，このような取引事情を踏まえた補正がされていないとする。上記団地の分譲価格（ユーザーへの販売価格）が３万円～３万３０００円／m2であるとすると，ｉ市ｎ町物件の不動産業者への売却価格（１万６７９５円／m2）はかなり低廉であり，Ｊ鑑定士が指摘するような取引事情があったことが推認される。もっとも，多くの在庫が残っているとされており，そうであれば，上記の分譲価格が維持されるとは限らないし，相場の半値とまでいえるのかは疑問であるが，事情補正として上記事情を考慮していない点は問題であるといえる。
（d）　小括
以上によれば，ａ市物件１による価格については疑義があるとはいえず，ａ市物件２による価格についても本件証拠からは問題があることが明らかとはいえない。ｉ市ｎ町物件から算出された価格については，事情補正がされていない点で問題があるが，Ｋ鑑定が取引事例比較法による標準的画地の価格を３万７４００円／m2としたことに大きな問題があるとまではいえない。
ｂ　法地の減価について
Ｋ鑑定は，Ｊ鑑定と同様に典型的な買手として戸建住宅用の分譲開発を行う不動産事業者が中心となると想定しており（甲７０・２８頁），これを前提に標準的画地と比較した減価要因として，有効宅地化率（宅地分譲を行う場合に販売できない法地を含んでいるほか，開発道路等の潰地が発生することによる減価）として４５％の減価をしており（甲７０・３８頁），本件買受地のうちの法地部分に価値があるとは考えられないことからすれば，Ｋ鑑定の法地に関する減価率は適切であるといえる。
ｃ　そして，本件全証拠を検討しても，前記ａ（c）のほかには，Ｋ鑑定における取引事例比較法について，不適切な点があるとはうかがわれない。
（イ）　Ｋ鑑定における開発法による試算価格について
ａ　分譲価格
（a）　Ｊ鑑定士は，①Ｋ鑑定が想定した１区画の分譲価格について，取り上げられている４つの物件のうち，ａ市ｕの物件については，売り急ぎ等の事情があることが推察され，５万２０００円／m2という価格は参考事例として不適切である上，②本件買受地周辺の○○地区における他の取引事例の販売価格は７万４１００円～９万３２５５円／m2であって，Ｋ鑑定の分譲価格６万７０００円／m2は明らかに低廉であると述べる（乙３２・４～５頁）。
（b）　しかし，前記ア（イ）ｅ（b）のとおり，Ｊ鑑定士が地価公示のために鑑定を行って国土交通省に提出した平成２７年１月１５日付け「鑑定評価書（平成２７年地価公示）」（甲７３）においては，ａ市街地を中心とする住宅地域一円の取引の中心価格について，「土地は１３０m2で総額９００万円程度」と記載され，当該土地（ａ市ｏ３５２１番１３）の１m2当たりの価格は約６万８３００円／m2と鑑定評価されているのであるから，Ｊ鑑定士が指摘する②の点をもって，Ｋ鑑定の分譲価格が低廉に過ぎるとまではいえない。
ｂ　造成後の住環境
（a）　Ｊ鑑定士は，本件買受地のように立地条件が優れた大規模分譲住宅素地については，開発の技能及び実績を有する事業者が主たる需要者であり，開発に当たっては分譲地の競争力を高めるため，周辺の既存住宅地域と差別化を図り，街路や住環境の整った新しい街並みが造られることとなって，大規模分譲地の画地は，周辺の既存住宅地と比較すると高い価格帯で分譲されることが多く，このような価格形成要因を考慮していないＫ鑑定は妥当性を欠いていると述べる（乙３２・５頁，証人Ｊ・７，３５頁）。
（b）　しかし，一般論としてそのようにいうことができるとしても，本件買受地について，周辺の既存住宅地と比較して高い価格帯で分譲することができるためには，その前提として，Ｊ鑑定士がいうような街路や住環境の整った新しい街並みが造られることが必要となるのであるから，これを前提として開発後の分譲価格を周辺の既存住宅地域よりも高く設定するのであれば，そのような開発をするための費用についてもより厳密な査定が必要というべきであるが，Ｊ鑑定においてそのような厳密な査定がされているわけではないから，Ｊ鑑定士の上記指摘は，Ｋ鑑定に対する批判として説得的なものとはいえない。
ｃ　造成工事費
前記ア（イ）ｄで説示したとおり，Ｋ鑑定における造成工事費は不相当とはいえない。
ｄ　投下資本収益率
前記ア（イ）ｆで説示したとおり，Ｋ鑑定が投下資本収益率を１５％としていることが不相当とはいえない。
ｅ　Ａ前市長宅への直結道路を想定開発図において考慮していない点
本件買受地の鑑定評価に当たり，開発法による査定をする際には，本件買受地の中にＡ前市長宅に通じる道路を敷設することが必須であることを考慮すべきところ（前記ア（イ）ｇ），Ｋ鑑定における開発計画は，Ｊ鑑定と同様，この点を考慮せずに策定されており（甲７０・３９頁），この点は減額事由として考慮すべきであるといえる。
ｆ　そして，本件全証拠を検討しても，Ｋ鑑定における開発法による試算価格について，これを低額とさせる方向での不適当な点があるとはうかがわれない。
（ウ）　小括
以上のとおり，Ｋ鑑定の取引事例比較法及び開発法における本件買受地の不動産評価額の算出過程には，前記（ア）ａ（c）及び（イ）ｅを除き不相当な点はみられず，上記の不相当とみられる点を考慮すると，取引事例比較法による比準価格（１億３７００万円）はやや低額で，逆に，開発法による価格（１億６２００万円）がやや高額になっているのではないかもと考えられるが，両試算価格からすれば，本件買受地の正常価格を１億５０００万円と鑑定評価したＫ鑑定に大きな問題はないものとみることができる。
ウ　結論
そうすると，Ｊ鑑定における本件買受地の不動産評価額，そして，それに依拠した本件売買契約の代金額２億５２００万円は，正常価格を１億０２００万円程度上回るといわざるを得ない。
(4) 　本件買受地を買い受ける目的や必要性，契約の内容に影響を及ぼす社会的，経済的要因等
以上の(2)及び(3)の検討結果によれば，ａ市が本件買受地を買い受ける目的や必要性及び契約の内容に影響を及ぼす社会的，経済的要因等について，以下の指摘をすることができる。
ａ市においては，平成２７年度の本件新保育所の新設を目指し，その用地の確保が求められていたが，旧病院用地に係る土地，ひいては本件買受地を本件新保育所用地とすることが適切であるのかについての実質的な議論がされた形跡がみられない状況において，Ｙ市長により本件新保育所を建設するために旧病院用地に係る土地を買い受けるという判断がされたものであるところ，その他の前記(2)の経緯に鑑みると，本件審議会が平成２３年３月２３日にした答申に沿って○○地区に２００名の定員規模の本件新保育所を設置するとしても，本件審議会においては３０００m2程度の面積が必要との説明がされていたことや，旧病院用地に係る土地が候補地として挙げられていたわけではないことなどからすれば，Ｙ市長が７０００m2もの面積のある本件買受地を本件新保育所の適地と判断した理由は不分明である。そして，本件売買契約の相手方は，Ｙ市長とは平成２５年までの市長選挙では対立関係にあったＡ前市長であったところ，平成２５年２月の市長選挙の前から，Ｙ市長が再選された場合には，ａ市が旧病院用地に係る土地を買い受ける意向があることがＡ前市長に示され，選挙後の同年３月下旬頃，正常価格についての鑑定評価がされる前に，Ｙ市長からＡ前市長に対して購入見込額が直接伝えられたこと，Ｙ市長は，この話合いによってＡ前市長との関係が好転したという趣旨のことを述べていること，その後にＡ前市長の利便・利益に大きく配慮した分筆がされて本件売買契約に至ったこと，平成２９年２月の市長選では，Ａ前市長はＹ市長の支持に転じたことなどの事実からすれば，旧病院用地に係る土地を本件新保育所の用地としてａ市が買い受けるとのＡ前市長の判断には，Ａ前市長との関係を好転させ，政治的な協力を得たいというＹ市長の思惑も伏在していたものと考えざるを得ない。
(5) 　本件売買契約に基づく本件支出命令及び本件支出行為に係るＹ市長の行為が違法か否かについて
ア　以上によれば，本件売買契約については，２億５２００万円という代金が正常価格と評価できる１億５０００万円を１億０２００万円も上回っているというだけでなく，本件買受地の取得の経緯につき，ａ市が買い受ける土地について，鑑定評価が行われることが予定されているにもかかわらず，Ｙ市長が，地権者であるＡ前市長に対して，鑑定評価が行われる前の時点で購入見込額を伝えるなど，適正手続の観点からの重大な問題があり，さらに，本件買受地が本件新保育所の用地として適地であると判断された理由が不分明である上，その目的には，Ｙ市長において，それまでの市長選では対立関係にあったＡ前市長から政治的な協力を得たいという思惑も伏在していたとみられるのであって，これは，財政上必要最小限の支出を行うことを求める地方自治法２条１４項，地方財政法４条１項に照らし，許容し難い他事考慮であるといわざるを得ない。
そうすると，本件売買契約締結に係るＹ市長の判断には，裁量権の逸脱又は濫用があり，これが地方自治法２条１４項，地方財政法４条１項に反し違法であることは明らかである上，その裁量権の逸脱又は濫用の程度は著しく，本件売買契約を無効としなければ地方自治法２条１４項，地方財政法４条１項の趣旨を没却する結果となる特段の事情があるというべきであるから，本件売買契約は私法上無効というべきである。
なお，仮に本件売買契約が私法上無効とまではいえないとしても，これまで述べてきた事情からすれば，本件売買契約の締結は，著しく合理性を欠きそのためその締結には予算執行の適正確保の見地から看過し得ない瑕疵が存在するというべきであるし，本件売買契約においては，契約に疑義を生じたとき，又は契約に定めない事項については，被告及び売主が協議して定める旨（１１条）の条項が置かれているところ（甲１０９～１１５），本件売買契約の相手方は，ａ市長としてａ市政に携わってきたＡ前市長とその親族であり（弁論の全趣旨），こうした地位にある者に対して正常価格を著しく超える高額な売買代金額が提示されて本件売買契約が締結され，そのまま本件売買契約に基づく支出がされれば，ａ市に多大な損害が発生する事態が生じたのであるから，Ａ前市長らに対して，本件売買契約の解消又は売買代金額の減額に向けた働きかけを真摯に行えば，Ａ前市長らにおいて本件売買契約の有効性に固執することはその立場上困難であって，本件売買契約の解消又は売買代金額の減額に応ずる蓋然性が高かったと認められ，客観的にみてａ市が本件売買契約の解消又は売買代金額の減額をすることができる特殊な事情があったともいい得る。
イ　そうすると，副市長が行った本件支出命令及びａ市会計課が行った本件支出行為は違法というべきであるし，これまで述べてきたところによれば，本件売買契約の締結は，Ｙ市長が主導的に進めていたというべきであるから，Ｙ市長において，本件支出命令及び本件支出行為を阻止すべき指揮監督上の義務に違反し，故意により本件支出命令を阻止しなかったと認められる。
したがって，被告は，Ｙ市長に対し，不法行為に基づく損害を賠償するよう請求しなければならないというべきである。
(6) 　損害額
ア　原告は，本件の損害額に関し，Ａ前市長宅に直結する道路部分を買い受けたことについては，そもそも上記道路部分を買い受けたことが違法であるとして，その面積に対応する購入額全額が損害となる旨主張する。
しかし，ａ市は，上記道路部分を含む本件買受地を買い受け，上記道路部分を本件新保育所への通路として使用しており，上記道路部分の財産的価値を取得したということはできるから，上記道路部分の購入額の全額が直ちに損害になるとは認め難い。
イ　原告は，上記の損害の発生が認められない場合は，上記道路部分を含む本件買受地の取得価格と正常価格との差額が損害になると主張するところ，前記のとおり，本件買受地の正常価格は１億５０００万円を上回るものではないと認められ，本件支出命令及び本件支出行為によってＡ前市長らに支払われた代金は２億５２００万円であるから，その差額は１億０２００万円となる。そして，原告が，本件買受地の購入に当たっては，地方都市リノベーション事業として事業費の５０％の社会資本整備総合交付金が支給されることから，差額の半額を損害と算定していることに照らすと，上記の半額の５１００万円を損害と認定すべきであり，原告が一部請求として５０５０万円をＹ市長に請求するよう求めていることから，原告の請求を認容すべきである。
３ 　結論
以上によれば，本件訴えのうち，Ｙ市長がＡ前市長らとの間で本件買受地の売買契約を締結した行為を財務会計上の行為としてＹ市長に対して損害賠償請求をすることを被告に求める部分については却下すべきこととなるが，本件支出命令及び本件支出行為に係るＹ市長の行為が違法であることを理由として，Ｙ市長に対して５０５０万円及びこれに対する本件支出行為がされた日である平成２６年７月２５日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払うよう請求することを被告に求める原告の請求は理由があるから，これを認容することとし，主文のとおり判決する。
甲府地方裁判所民事部
（裁判長裁判官　峯俊之　裁判官　大畠崇史　裁判官　新居拓馬）

〈以下省略〉

「選挙 立候補」に関する裁判例一覧
(1)令和元年10月 8日　 神戸地裁　 平２９（ワ）１０５１号　損害賠償請求事件
(2)令和元年 9月 6日　 大阪地裁　 令元（わ）２０５９号　公職選挙法違反被告事件
(3)令和元年 6月25日　 東京地裁　 平２６（行ウ）６１５号　損害賠償等請求事件
(4)令和元年 5月24日　 東京地裁　 平２８（ワ）１７００７号　選挙供託金制度違憲国家賠償請求事件
(5)平成31年 4月26日　 大阪高裁　 平３０（行ケ）１号　裁決取消請求事件
(6)平成31年 4月25日　 東京高裁　 平３０（ネ）４７９４号　総会決議無効確認等請求控訴事件
(7)平成31年 4月12日　 大阪地裁　 平２９（ワ）７３２５号　賃金等請求事件
(8)平成31年 4月 9日　 甲府地裁　 平２７（行ウ）６号　違法公金支出金返還等請求事件
(9)平成31年 3月20日　 水戸地裁　平２９（わ）６５５号
(10)平成31年 3月 7日　 知財高裁　 平３０（行ケ）１０１４１号　審決取消請求事件
(11)平成31年 3月 5日　 東京高裁　 平３０（う）１４２２号　政治資金規正法違反被告事件
(12)平成31年 3月 5日　 東京地裁　 平２９（ワ）１８２７７号　謝罪広告等請求事件
(13)平成31年 1月17日　 盛岡地裁　 平３０（行ウ）８号　旧庁舎解体等公金支出等差止請求事件
(14)平成31年 1月15日　 名古屋地裁　 平２８（ワ）３１７８号・平２８（ワ）３１７９号　損害賠償請求事件
(15)平成30年11月29日　 東京地裁　 平２９（行ウ）１４９号・平２９（行ウ）３７５号　不当労働行為再審査申立棄却命令取消事件
(16)平成30年11月22日　 東京地裁　 平３０（ワ）１６３３６号　損害賠償等請求事件
(17)平成30年11月22日　 東京地裁　 平２８（ワ）３１６８３号　損害賠償請求事件
(18)平成30年10月31日　 東京地裁　 平２７（ワ）１８２８２号　損害賠償請求事件
(19)平成30年10月24日　 仙台高裁　 平２９（行コ）２６号　政務調査費返還履行等請求控訴事件
(20)平成30年10月11日　 東京高裁　 平３０（う）４４１号　政治資金規正法違反被告事件
(21)平成30年10月 5日　 東京地裁　 平２７（ワ）３６８１７号・平２８（ワ）１８０９６号　損害賠償請求事件、損害賠償等請求事件
(22)平成30年10月 4日　 東京地裁　 平２７（ワ）２６５０号　代表権不存在確認等請求事件
(23)平成30年 9月28日　 東京地裁　 平２６（ワ）１０７７３号・平２９（ワ）３６０２号　損害賠償請求事件（本訴）、損害賠償請求反訴事件（反訴）
(24)平成30年 9月28日　 東京地裁　 平２８（ワ）２３４９６号　損害賠償請求事件
(25)平成30年 9月27日　 大阪高裁　 平２９（行コ）１７３号　高等学校等就学支援金支給校指定義務付等請求控訴事件
(26)平成30年 9月27日　 東京地裁　 平２８（ワ）３６６７６号　総会決議無効確認等請求事件
(27)平成30年 9月19日　 東京高裁　 平３０（ネ）２４５１号　社員総会決議不存在確認等，代議員選挙無効確認等請求控訴事件
(28)平成30年 8月30日　 東京高裁　 平３０（行コ）１１１号　労働委員会救済命令取消請求控訴事件
(29)平成30年 8月28日　 東京地裁　 平２８（行ウ）２８１号　政務活動費返還請求事件
(30)平成30年 7月25日　 東京高裁　 平３０（行ケ）８号　裁決取消請求事件
(31)平成30年 7月20日　 福岡地裁久留米支部　 平２８（ワ）６９号　損害賠償請求事件
(32)平成30年 6月27日　 東京地裁　 平２７（特わ）２１４８号　各政治資金規正法違反被告事件
(33)平成30年 5月24日　 東京高裁　 平３０（行ケ）４号　選挙無効及び当選無効請求事件
(34)平成30年 4月25日　 東京地裁　 平２８（ワ）３１号・平２８（ワ）３７０４４号・平２８（ワ）３７８２０号　証書真否確認、立替金等返還債務不存在確認等請求事件、立替金返還請求反訴事件、立替金請求反訴事件
(35)平成30年 4月20日　 高松高裁　 平２９（行コ）２１号　権利変換計画不認可処分取消等請求控訴事件
(36)平成30年 4月18日　 東京高裁　 平２９（行コ）３０２号　埼玉県議会政務調査費返還請求控訴事件
(37)平成30年 3月30日　 東京地裁　 平２７（ワ）３７１４７号　損害賠償請求事件
(38)平成30年 3月26日　 東京地裁　 平２８（ワ）３１５３６号・平２８（ワ）４４１４６号　社員総会決議不存在確認等請求事件、代議員選挙無効確認等請求事件
(39)平成30年 3月19日　 東京地裁　 平２８（ワ）１０８５号　損害賠償等請求事件
(40)平成30年 3月13日　 東京高裁　 平２９（う）１１５４号　公職選挙法違反被告事件
(41)平成30年 3月 8日　 東京地裁　 平２９（ワ）３００３１号　損害賠償及び慰謝料請求事件
(42)平成30年 2月21日　 東京地裁　 平２８（行ウ）６号　労働委員会救済命令取消請求事件
(43)平成30年 2月13日　 東京地裁　 平２９（行ウ）４５号　非常勤職員報酬返還請求事件
(44)平成30年 2月 6日　 東京高裁　 平２９（行ケ）３５号
(45)平成30年 2月 6日　 東京地裁　 平２７（ワ）３５２２３号　仮払金精算請求事件
(46)平成30年 1月22日　 東京地裁　 平２７（特わ）２１４８号　政治資金規正法違反被告事件
(47)平成30年 1月18日　 東京高裁　 平２９（行ケ）２７号・平２９（行ケ）２８号　裁決取消請求事件
(48)平成29年12月21日　 東京地裁　 平２９（ワ）２４０９７号　損害賠償等請求事件
(49)平成29年12月19日　 最高裁第三小法廷　 平２９（行フ）３号　執行停止決定に対する抗告棄却決定に対する許可抗告事件
(50)平成29年12月19日　 千葉地裁　 平２８（行ウ）５号　農業委員会会長解任無効確認請求事件
(51)平成29年12月15日　 福岡地裁　 平２６（わ）１２８４号・平２７（わ）２３１号・平２７（わ）９１８号　組織的な犯罪の処罰及び犯罪収益の規制等に関する法律違反、銃砲刀剣類所持等取締法違反被告事件
(52)平成29年12月 8日　 札幌地裁　 平２４（行ウ）３号　政務調査費返還履行請求事件
(53)平成29年11月16日　 東京地裁　 平２８（ワ）６７６１号　懲戒処分無効確認等請求事件
(54)平成29年11月 2日　 東京地裁　 平２８（ワ）３２９７８号　損害賠償請求事件
(55)平成29年11月 2日　 仙台地裁　 平２６（行ウ）２号　政務調査費返還履行等請求事件
(56)平成29年10月11日　 東京高裁　 平２８（ネ）５７９４号　理事長及び理事の地位確認等請求控訴事件
(57)平成29年10月11日　 東京地裁　 平２８（ワ）３８１８４号　損害賠償請求事件
(58)平成29年10月11日　 神戸地裁　 平２８（行ウ）４９号　退職手当金不支給処分取消請求事件
(59)平成29年10月 2日　 東京地裁　 平２９（ワ）２１２３２号　発信者情報開示請求事件
(60)平成29年 9月28日　 東京地裁　 平２６（行ウ）２２９号　難民不認定処分取消請求事件
(61)平成29年 9月26日　 東京地裁　 平２８（ワ）１８７４２号　損害賠償請求事件
(62)平成29年 9月25日　 東京地裁　 平２７（行ウ）３３１号・平２８（行ウ）５２６号　観察処分期間更新決定取消請求事件、訴えの追加的変更申立て事件
(63)平成29年 9月25日　 東京地裁　 平２７（行ウ）４４４号　観察処分期間更新処分取消請求事件
(64)平成29年 9月20日　 徳島地裁　 平２８（行ウ）９号　権利変換計画不認可処分取消等請求事件
(65)平成29年 9月 8日　 東京地裁　 平２８（行ウ）１１７号　難民の認定をしない処分取消等請求事件
(66)平成29年 9月 1日　 青森地裁　 平２９（わ）５５号・平２９（わ）６７号・平２９（わ）７１号　公職選挙法違反被告事件
(67)平成29年 8月25日　 東京地裁　 平２７（行ウ）７３２号　難民不認定処分等取消請求事件
(68)平成29年 8月25日　 青森地裁　 平２８（ワ）１４３号　損害賠償請求事件
(69)平成29年 7月25日　 青森地裁　 平２９（わ）４８号・平２９（わ）５６号・平２９（わ）６６号・平２９（わ）７０号　公職選挙法違反被告事件
(70)平成29年 7月24日　 東京地裁　 平２８（特わ）８０７号　公職選挙法違反被告事件
(71)平成29年 7月12日　 広島高裁松江支部 　平２８（行コ）４号　市庁舎建築に関する公金支出等差止請求控訴事件
(72)平成29年 6月27日　 東京地裁　 平２８（ワ）２６２１７号　損害賠償請求事件
(73)平成29年 5月22日　 東京地裁　 平２８（特わ）８０７号　公職選挙法違反被告事件
(74)平成29年 5月18日　 東京高裁　 平２８（う）１１９４号　公職選挙法違反被告事件
(75)平成29年 5月 9日　 東京地裁　 平２８（ワ）３６１００号　決議無効確認請求事件
(76)平成29年 4月13日　 東京地裁　 平２７（行ウ）４８０号　退去強制令書発付処分等取消請求事件
(77)平成29年 4月11日　 東京地裁　 平２６（ワ）１０３４２号　損害賠償請求事件
(78)平成29年 4月 7日　 東京地裁　 平２６（ワ）２７８６４号　土地建物所有権移転登記抹消登記手続等請求事件
(79)平成29年 3月29日　 東京地裁　 平２８（ワ）４５１３号・平２８（ワ）２８４６５号　マンション管理組合法人総会決議無効確認請求事件、反訴請求事件
(80)平成29年 3月28日　 東京地裁　 平２５（ワ）２８２９２号　謝罪広告等請求事件
(81)平成29年 3月28日　 仙台地裁　 平２８（ワ）２５４号　損害賠償請求事件
(82)平成29年 3月24日　 東京地裁　 平２６（ワ）３０３８１号　損害賠償請求事件
(83)平成29年 3月15日　 東京地裁　 平２７（行ウ）４０３号　地位確認等請求事件
(84)平成29年 3月 8日　 東京地裁　 平２６（行ウ）３００号　地位確認等請求事件
(85)平成29年 2月 9日　 静岡地裁　 平２８（ワ）４０９号　損害賠償請求事件
(86)平成29年 2月 2日　 東京地裁　 平２６（ワ）２５４９３号・平２７（ワ）２０４０３号　株式代金等請求事件（本訴）、損害賠償請求反訴事件（反訴）
(87)平成29年 2月 1日　 仙台地裁　 平２６（行ウ）３１号　海外視察費返還履行請求事件
(88)平成29年 1月31日　 大阪高裁　 平２８（ネ）１１０９号　損害賠償等請求控訴事件
(89)平成29年 1月31日　 高松高裁　 平２８（行コ）２３号　資格決定処分取消請求控訴事件
(90)平成29年 1月31日　 東京地裁　 平２７（行ウ）３６０号　難民の認定をしない処分等取消請求事件
(91)平成29年 1月31日　 神戸地裁豊岡支部　　平２８（わ）６３号
(92)平成29年 1月17日　 静岡地裁　 平２８（わ）４０７号　公職選挙法違反被告事件
(93)平成28年11月28日　 名古屋高裁　 平２７（う）１３１号　受託収賄、事前収賄、公職にある者等のあっせん行為による利得等の処罰に関する法律違反被告事件
(94)平成28年11月21日　 東京地裁立川支部　 平２７（ワ）２７７５号　理事長及び理事の地位確認等請求事件
(95)平成28年11月18日　 東京地裁　 平２８（特わ）１７６４号　公職選挙法違反被告事件
(96)平成28年11月16日　 大阪高裁　 平２７（ネ）３１７６号　損害賠償請求控訴事件
(97)平成28年11月15日　 東京高裁　 平２８（行ケ）１６号　選挙無効請求事件
(98)平成28年11月10日　 東京高裁　 平２８（行ケ）１７号　選挙無効請求事件
(99)平成28年11月 9日　 東京地裁　 平２７（ワ）１７２４号　損害賠償等請求事件
(100)平成28年10月31日　 東京地裁　 平２８（特わ）１７６４号　公職選挙法違反被告事件

■選挙の種類一覧
選挙①【衆議院議員総選挙】に向けた、政治活動ポスター貼り(掲示交渉代行)
選挙②【参議院議員通常選挙】に向けた、政治活動ポスター貼り(掲示交渉代行)
選挙③【一般選挙(地方選挙)】に向けた、政治活動ポスター貼り(掲示交渉代行)
選挙④【特別選挙(国政選挙|地方選挙)】に向けた、政治活動ポスター貼り(掲示交渉代行)

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政治活動用事前街頭ポスター新規掲示交渉実績一覧

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