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政治と選挙Q＆A「屋外広告物法ポスター貼り(掲示交渉)代行」に関する裁判例(18)平成22年 3月29日　東京地裁　平２０（ワ）２２９６０号　建物明渡請求事件

選挙ドットウィン！

裁判年月日　平成22年 3月29日　裁判所名　東京地裁　裁判区分　判決
事件番号　平２０（ワ）２２９６０号
事件名　建物明渡請求事件
裁判結果　一部認容　文献番号　2010WLJPCA03298036

要旨
◆被告に建物を賃貸している原告が、賃貸借契約の解除又は期間満了による終了を原因として、被告に対し、同建物の明渡し及び約定損害金の支払を求めた事案において、被告が本件建物の外壁に看板を設置し、これを撤去しないことが用法違反であるとはいえないし、原被告間の信頼関係が破壊されているとも認められないから、解除による本件契約の終了は認められないが、３６０万円の立退料を支払うことにより、更新拒絶の正当事由が認められるとし、同額の支払と引換えに本件建物の明渡しを認める等として、原告の予備的請求を認容した事例

参照条文
民法６０１条
借地借家法２８条
裁判官
倉澤守春 (クラサワモリハル)　第45期現所属福岡地方裁判所（部総括）
平成28年4月1日～福岡地方裁判所（部総括）
平成25年4月1日～横浜地方裁判所
平成22年4月1日～平成25年3月31日青森地方・家庭裁判所八戸支部（支部長）
平成19年4月1日～平成22年3月31日東京地方裁判所
平成15年4月1日～平成19年3月31日名古屋地方裁判所
平成12年8月16日～平成15年3月31日東京地方裁判所
平成9年1月20日～平成9年6月30日事務総局総務局付
平成5年4月1日～平成9年1月19日仙台地方裁判所

訴訟代理人
原告側訴訟代理人
大澤栄一,磯部幸一,桐ヶ谷章

被告側訴訟代理人
上野至

関連判例
平成18年 6月26日東京地裁判決平１７（ワ）１０５８８号

Westlaw作成目次

主文
１　原告の主位的請求を棄却する。
２　被告は原告に対し，原告から３…
３　被告は原告に対し，４万６６６…
４　原告のその余の予備的請求を棄…
５　訴訟費用は，これを２分し，そ…
６　この判決の第３項は，仮に執行…
事実及び理由
第１　請求
１　主位的請求
(1)　被告は原告に対し，別紙物件目…
(2)　被告は原告に対し，２５２万円…
２　予備的請求
(1)　被告は原告に対し，原告から４…
(2)　被告は原告に対し，２５２万円…
第２　事案の概要
１　前提事実（争いのない事実並び…
(1)　Ｂは，平成１７年２月ころ（被…
(2)　Ｂは，平成１８年８月２４日，…
(3)　被告は本件契約に基づき，本件…
(4)　本件建物の外壁には，本件建物…
(5)　原告は，平成１８年１０月１０…
(6)　原告は，平成１８年１２月４日…
２　争点
(1)　用法順守義務違反を理由とする…
(2)　修繕工事受忍義務違反を理由と…
(3)　被告の背信行為による契約上の…
(4)　本件契約の期間満了による終了…
３　争点(1)（用法順守義務違反…
(1)　原告
(2)　被告
４　争点(2)（修繕工事受忍義務…
(1)　原告
(2)　被告
５　争点(3)（被告の背信的行為…
(1)　原告
(2)　被告
６　争点(4)（本件契約の期間満…
(1)　原告
(2)　被告
第３　争点に対する判断
１　争点(1)（用法順守義務違反…
(1)　原告は，本件建物の外壁は本件…
(2)　しかしながら，甲２によれば，…
(3)　これに対し，原告は，乙１及び…
(4)　また，原告は，本件看板使用合…
(5)　原告は，本件看板使用合意が公…
(6)　以上によれば，本件看板が設置…
２　争点(2)（修繕工事受忍義務…
(1)　原告は，目黒区役所から本件看…
(2)　原告は，崩落した本件建物の外…
(3)　以上によれば，争点(2)に関…
３　争点(3)（被告の背信行為に…
(1)　原告は，被告が，本件看板の撤…
(2)　原告は，原告の社員が被告から…
(3)　原告は，被告は，本件建物の玄…
(4)　原告は，本件契約における被告…
(5)　以上によれば，争点(3)に関…
４　争点(4)（本件契約の期間満…
(1)　本件契約の期間は，平成２０年…
(2)　そして，本件建物が昭和３８年…
(3)　そこで，原告が被告に対し立退…
５　平成１９年１１月１日から本件…
６　以上によれば，原告の主位的請…

東京都目黒区〈以下省略〉
原告株式会社マリリア
同代表者代表取締役Ａ
同訴訟代理人弁護士大澤栄一
同磯部幸一
同桐ヶ谷章
東京都世田谷区〈以下省略〉
被告Ｙ
同訴訟代理人弁護士上野至

主文

１　原告の主位的請求を棄却する。
２　被告は原告に対し，原告から３６０万円の支払を受けるのと引換えに，別紙物件目録記載の建物のうち，１階部分を明け渡せ。
３　被告は原告に対し，４万６６６７円及び平成２０年４月６日から前項の明渡し済みまで１か月当たり５６万円の割合による金員を支払え。
４　原告のその余の予備的請求を棄却する。
５　訴訟費用は，これを２分し，その１は原告の，その余を被告の負担とする。
６　この判決の第３項は，仮に執行することができる。

事実及び理由

第１　請求
１　主位的請求
(1) 　被告は原告に対し，別紙物件目録記載の建物のうち，１階部分を明け渡せ。
(2) 　被告は原告に対し，２５２万円及び平成２０年６月１日から前項の明渡し済みまで１か月当たり５６万円の割合による金員を支払え。
２　予備的請求
(1) 　被告は原告に対し，原告から４００万円の限度とする立退料の支払を受けるのと引換えに，別紙物件目録記載の建物のうち，１階部分を明け渡せ。
(2) 　被告は原告に対し，２５２万円及び平成２０年６月１日から前項の明渡し済みまで１か月当たり５６万円の割合による金員を支払え。
第２　事案の概要
本件は，被告に建物を賃貸している原告が，賃貸借契約の解除又は期間満了による終了を原因として，被告に対し，同建物の明渡し及び約定損害金の支払を求めている事案である。
１　前提事実（争いのない事実並びに掲記の証拠及び弁論の全趣旨により認められる事実）
(1) 　Ｂは，平成１７年２月ころ（被告本人（１頁）），被告に対し，日貸し店舗として使用することを目的とし，期間を平成１７年４月６日から平成２０年４月５日まで，賃料１か月２８万円（毎月末日限り翌月分を支払う。）との約定で，別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）の１階部分（以下「本件賃貸借部分」という。）を貸し渡した（以下「本件契約」といい，その契約書を「本件契約書」という。）。
(2) 　Ｂは，平成１８年８月２４日，株式会社ワープコーポレーションに対し，本件建物を譲渡した。Ｂと株式会社ワープコーポレーションは，平成１８年６月３０日付けで，株式会社ワープコーポレーションが本件建物を第三者に譲渡する場合には，被告に優先して情報を開示するものとする旨の合意をしたが，株式会社ワープコーポレーションは，平成１８年９月２６日，原告に対し，本件建物を譲渡した。これにより，原告が，本件契約の貸主の地位を承継した。（甲１，２４，２５，乙６，）
(3) 　被告は本件契約に基づき，本件賃貸借部分を日貸し店舗として，第三者に賃貸している。
(4) 　本件建物の外壁には，本件建物の南側外壁の２階及び３階部分を覆うシート看板が設置されている（以下「本件看板」という。）。被告は，本件看板を第三者に賃貸している。
(5) 　原告は，平成１８年１０月１０日付けで，被告に対し，本件契約を解約する旨の意思表示をした（甲１６の１・２）。
(6) 　原告は，平成１８年１２月４日及び同月１６日，被告に対し，本件看板を撤去するよう催告する旨の書面を内容証明郵便で送付したが，被告は，いずれも受領を拒否した（甲５，６）。原告は，平成１９年８月１０日，本件看板の撤去を求め，併せて本件契約を解約する旨の書面を内容証明郵便及び普通郵便で送付したところ，普通郵便で送付したものは配達されたが，被告は，内容証明郵便で送付したものの受領を拒否した（甲７，８）。
原告は，平成１９年９月２７日，本件看板を同年１０月３１日までに撤去するよう求める書面を内容証明郵便及び普通郵便で送付したところ，普通郵便で送付したものは配達されたが，被告は，内容証明郵便で送付したものの受領を拒否した（甲９の１・２，同１０，１１）。
２　争点
(1) 　用法順守義務違反を理由とする本件契約の解除の成否
(2) 　修繕工事受忍義務違反を理由とする本件契約の解除の成否
(3) 　被告の背信行為による契約上の義務違反による本件契約の解除の成否
(4) 　本件契約の期間満了による終了の有無
３　争点(1)（用法順守義務違反を理由とする本件契約の解除の成否）に関する当事者の主張
(1) 　原告
ア　本件建物の外壁は，本件契約の対象に含まれていないが，被告は，これを無視して，本件建物の２階及び３階部分の外壁に無断で本件看板を設置し，本件看板の２階部分を第三者に賃貸して収益を上げている。これは，本件契約で解除原因として挙げられている建物の保全を害するおそれのある不潔な使用又は乱暴な行為に該当する。
イ　原告は，前記前提事実(6)のとおり，本件看板の第三者への賃貸の中止と本件看板の撤去を求めて，何回も催告した（なお，内容証明郵便は，受取人に受領の意思があれば，受取方法を指定することによって，これを受領することができるのであるから，上記催告のうち被告が受領を拒否したものについては，遅くとも留置期間が満了した時点で被告に到達したものと認められる。）。しかるに，被告は，本件看板の賃貸を継続し，これを撤去しなかった。したがって，本件契約は，平成１９年９月２７日付けの書面により，同年１０月３１日に解除された。
ウ　本件建物の賃料相当損害金は，５６万円を下らない。平成１９年１１月１日から平成２０年５月末日までの損害金は，合計３９２万円となるところ，被告は平成１９年１１月１日以降，合計１４０万円の支払をしたが，その残額は支払わない。
エ　被告は，Ｂと被告との間に，本件看板の使用に関する合意があった旨主張するが，否認する。また，仮に，このような合意があったとしても，これは賃貸人に一方的な不利益な特約であり，しかも，本件建物の新所有者である原告においてその存在を予期することが困難なものであるから，これは，原告に引き継がれない。
そもそも，被告は賃借人として，原告に対し，このような合意の存在を告知する義務があったのに，これを怠った。特に，被告は，平成１８年９月３０日，原告から本件看板を取り外すように通告されたにもかかわらず，被告主張の合意の存在を明らかにしなかったのみならず，本件契約書を自らチェックした上で，あえて，同合意を反映させずに，原告に送り返した。したがって，被告がこの合意内容を主張することは，信義則違反に当たる。
のみならず，本件看板は，本件建物の２階部分及び３階部分の窓を完全に覆って避難通路が確保されないことから消防法に違反し，さらに東京都屋外広告物条例と道路法にも違反しているので，本件看板の存在を追認する上記特約は公序良俗に違反して無効である。
(2) 　被告
ア　本件契約によれば，本件看板の使用料は月額賃料に含まれる旨明記されており，本件看板も，賃貸物件に含まれている。このことは，平成１７年３月１８日，Ｂと被告との間の合意でも確認されている。本件契約１条ただし書には，本件建物の外壁は本件契約の対象に含まれない旨の条項があるが，これは，上記合意によって削除された。
イ　原告が主張する賃料相当損害金は争う。なお，被告は，賃料をきちんと支払っている。
４　争点(2)（修繕工事受忍義務違反を理由とする本件契約の解除の成否）に関する当事者の主張
(1) 　原告
ア　平成２１年８月１１日に発生した地震（以下「本件地震」という。）の際に，本件建物の外壁が崩落した。原告は，その工事を行うため，目黒区役所に道路使用許可を申請したところ，同区役所から，本件看板が屋外広告物条例に違反しているとして，その撤去を指導された（以下「本件指導」という。）。そこで，原告は被告に対し，改めて，本件看板が同条例に違反していること及び本件看板を撤去しなければ上記外壁の修繕工事のための足場を設置することが困難であり，工事を開始できない旨通知したが，被告は，本件看板が同条例に違反しない旨主張し，これに応じなかった。これは，民法６０６条に違反するので，原告は，平成２１年１０月９日の本件弁論準備手続期日で，被告に対し，本件契約を解除する旨の意思表示をした。
イ　被告は，上記アの工事が完了した旨主張するが，原告は，本件地震によって落下しなかった部分の撤去を平成２１年９月１０日午後１０時から翌日午前５時までの間に行ったのみであり，修繕工事については，被告の協力が得られないため，行っていない。
(2) 　被告
ア　本件指導が，原告主張のような撤去を内容とするものであることは否認する。目黒区役所は，是正指導しかしておらず，しかも，それには履行期限もない。
イ　なお，原告が主張する修繕工事は完了しており，これ以上の工事をする理由はない。
５　争点(3)（被告の背信的行為による契約上の義務違反による本件契約解除の成否）に関する当事者の主張
(1) 　原告
ア　前記前提事実(6)のとおり，原告は被告に対し，本件看板の撤去を求めてきたが，被告は，原告が送付した書面を受領しなかった。
原告は，平成１９年９月２７日に同旨の書面を普通郵便及び内容証明郵便で送付するとともに，同内容の書面を被告の自宅にファクシミリ送信したところ，被告は，本件看板を撤去する意思が一切ない旨の回答をファクシミリで送信してきた。被告は，その後も，本件看板を第三者に賃貸する旨の書面を原告にファクシミリ送信してきている。
イ　また，本件地震の際に，本件建物の外壁が崩落したことから，原告は，その工事を行うため，目黒区役所に道路使用許可を申請したところ，同区役所から，本件看板の撤去を内容とする本件指導を受けた。そこで，原告は被告に対し，改めて，本件看板の撤去を求めたが，被告は，本件看板が同条例に違反しない旨主張し，これに応じず，かえって，本件の被告訴訟代理人の名前を冒用して，根拠のない休業補償や損害賠償の請求を予告した。
ウ　さらに，原告の社員が，被告から本件賃貸借部分を借りている転借人のマナーが悪いことを注意したところ，被告は，原告の店舗に怒鳴り込んで，社員に恐怖感を与えた。
エ　被告は，本件賃貸借部分に隣接する本件建物の玄関ホールへの出入りを不可能にした。
オ　本件契約においては，有限会社ポニーテールが連帯保証人となっているが，同社は実体がない休眠会社である。それにもかかわらず，被告は原告に対し，これを保証能力がある会社である旨欺いていた。
カ　このような対応は，契約当事者としての原被告間の信頼関係を破壊するものであり，本件契約の解除原因に当たる。したがって，本件契約は，平成１９年９月２７日付けの書面により，同年１０月３１日に解除された。
(2) 　被告
ア　被告が原告主張の内容証明郵便を受領できかなったのは，出張で不在であったからである。なお，被告は，平成１９年９月２７日の書面は受領し，これに対し，平成２０年３月２１日付けで，本件看板が本件契約の対象に含まれている旨回答している。
イ　そもそも，原告は，本件看板が，本件契約の対象に含まれることを知りつつ，再開発のために被告を追い出すことを企図して，殊更被告に内容証明郵便を何回も送付し，法律を知らない被告を脅して追い出そうとしたのであり，背信行為を行ったのは，原告である。
６　争点(4)（本件契約の期間満了による終了の有無）に関する当事者の主張
(1) 　原告
ア　原告は，被告に対し，平成１８年１０月１３日到達の内容証明郵便で，本件契約を更新しない旨申し入れた。また，原告は，改めて，平成１９年８月１０日付けで同内容の書面を内容証明郵便及び普通郵便で送付したところ，被告は，内容証明郵便の受領を拒絶した。しかるに，被告は，受取方法を指定する等すれば，これを受領することができたのであるから，この書面は，遅くともその留置期間が満了した時点で被告に到達したと認められる。
イ　上記更新拒絶には，以下のとおり，正当事由がある。
（ア）　前記４(1)アのとおり，被告は本件建物の用法順守義務に違反しており，これを是正するよう求める原告の書面に受領も拒否し，かえって，これを無視して，本件看板を第三者に賃貸している。これにより，原被告間の信頼関係は破壊されている。
（イ）　本件建物は，昭和３８年に建築されており，老朽化が進んでいる。そのため，本件建物の２階部分及び３階部分は，賃貸借することができない状況にある。のみならず，本件建物の外壁はアスベストを含有しており，これを放置すると，これを吸引した者の生命身体を害するおそれがある。また，本件建物の外壁は，過去において一部崩落したことがあり，また，本件地震（ただし，東京地域では震度５弱に達する地域もなかった。）の際に，外壁が崩落した。このまま本件建物を放置すると，第三者の生命身体を侵害するおそれがあり，早急にこれを取り壊す必要がある。
（ウ）　本件建物は，東京急行電鉄目黒線の西小山駅の近くにあるところ，同駅周辺では再開発事業が進んでいる。そのため，原告は，同事業に協力して本件建物を取り壊し，本件建物の周辺の不動産を所有する者らとともに，共同ビルを建築し，高度利用する計画である。
（エ）　被告は，本件賃貸借部分を日貸し店舗として使用しているが，毎日のように借主がいるわけではなく，日貸し店舗として利用していない期間も相当ある。このことからすると，被告は，本件賃貸借部分を日貸し店舗とすることにより安定的な収入を得て自らの生計を維持していると思われず，また，日貸し店舗を経営することは，本件賃貸借部分以外の場所でも可能である。
（オ）　上記に加え，原告は，被告に対し，４００万円を限度とする相当の立退料を支払う用意がある。本件建物の借家権価格は，２４６万２２５０円であるが，本件においては，上記（ア）ないし（エ）のとおり，他にも正当事由を根拠付ける事情があることから，立退料の算定に当たっては，これが大幅に減額されるべきである。
ウ　被告は，Ｂと被告との間に，Ｂが将来近隣店舗の所有者と計画する共同商業ビルの１階に等価交換の店舗を引き渡す旨の合意があった旨主張するが，否認する。また，仮に，このような合意があったとしても，これは賃貸人に一方的な不利益な特約であり，しかも，本件建物の新所有者である原告においてその存在を予期することが困難なものであるから，これは，原告に引き継がれない。
そもそも，被告は賃借人として，原告に対し，このような特約の存在を告知する義務があったのに，これを怠ったのであるから，被告がこの合意内容を主張することは，信義則違反に当たる。
(2) 　被告
ア　前記のとおり，被告が原告主張の内容証明郵便を受領できなかったのは，出張で不在であったからである。そもそも，原告は，本件看板が，本件契約の対象に含まれることを知りつつ，再開発のために被告を追い出すことを企図して，殊更被告に内容証明郵便を何回も送付し，法律を知らない被告を脅して追い出そうとしたのであり，背信行為を行ったのは，原告である。
イ　原告は，本件建物にアスベストが使用されている旨主張するが，アスベストの含有量等からみて，本当にアスベストが第三者の生命身体に有害なのか明らかでない。
また，本件建物は，隣接する建物と壁を共有しており，本件建物のみを取り壊すことは困難である。
ウ　Ｂと被告とは，平成１７年１０月２６日，Ｂが将来近隣店舗の所有者と計画する共同商業ビルの建築について，被告に対し新築された建物の１階に等価交換の店舗を引き渡す旨合意した。したがって，原告の解約申入れの正当事由は，立退料の支払によって補完できない。
エ　被告は，本件賃貸借部分を日貸し店舗として転貸しており，生活の糧を得ている。本件賃貸借部分の立地に着目して借りる顧客もついており，営業権は発生している。
オ　原告が提示する立退料の上限額である４００万円は，本件賃貸借部分から被告が得る収益の１年１か月分にしかならないものであり，立退料として不十分である。
第３　争点に対する判断
１　争点(1)（用法順守義務違反を理由とする本件契約解除の成否）について検討する。
(1) 　原告は，本件建物の外壁は本件契約の対象に含まれていないにもかかわらず，被告が本件建物の外壁に本件看板を設置しているのは，本件建物の用法順守義務違反に当たる旨主張する。そして，甲２によれば，本件契約書１条ただし書には，「建物外壁は賃貸物件に含まれない。」旨の記載がある。
(2) 　しかしながら，甲２によれば，本件契約書冒頭の「（Ｂ）賃貸借の条件」欄には，看板使用料は月額賃料に含む旨の記載があることが認められる。
また，乙９及び被告本人（２頁）によれば，平成１７年３月ころ，本件看板が既に設置されており，その一部には，「当ビル２Ｆ」の記載の下に，Ｂが経営する株式会社フォトボーイの会社名，電話番号及びウェブサイトのＵＲＬが表示されていたことが認められる。さらに，乙１及び２によれば，Ｂと被告との間で，平成１７年３月１８日付けで，被告の費用負担で本件看板を廃棄し，又は，これを自ら又は転貸して使用することを認め，同年５月２０日付けで，本件契約書１条ただし書を無効とする旨の合意が成立したことが認められる（以下，これらの合意を併せて「本件看板使用合意」という。）。
これらの事情によれば，本件契約が締結された平成１７年４月ころ（甲２４）には，既に本件建物の外壁に本件看板が設置されており，Ｂは被告に対し，その使用を認めた上で，自らその一部を賃借していたことが認められる。
(3) 　これに対し，原告は，乙１及び２がいずれも「株式会社フォトボーイ代表取締役Ｂ」と被告との間の書面であることから，本件看板使用合意は本件契約と関係がない旨主張する。しかしながら，株式会社フォトボーイがＢの事業の法人なりであった可能性も想像できるので上記記載がＢを表示するものと見ることができないわけではない。また，仮に，乙１及び２の各書面が株式会社フォトボーイと被告との間に作成されたものであったとしても，Ｂが株式会社フォトボーイの代表取締役であったことからすると，Ｂ個人も被告が本件看板を使用することを承諾しており，Ｂと被告との間で本件看板使用合意と同旨の合意が成立していたと見るのが自然であるから，上記主張は採用できない。
(4) 　また，原告は，本件看板使用合意は，原告にとってその存在を予期することが困難であり，また，被告が賃借人としてこれを告知する義務があった旨主張する。
しかしながら，甲３，３７，乙９，証人Ｃ（９頁，１２頁等）及び弁論の全趣旨によれば，本件看板は，遅くとも平成１９年８月２８日の時点及び本件契約が締結された平成１８年９月２６日の時点で存在しており，かつ，その設置場所及び形状からして，その存在が一見して明白であり，原告もこれを知っていたことが認められる。このような状況の下では，原告が，本件建物を譲り受けるに当たり，譲渡人である株式会社ワープコーポレーションに対し，本件看板の本件契約上の扱いを確認することは容易にできたというべきであるから，殊更，本件看板使用合意が，原告にとってその存在を予期することが困難であり，また，被告が賃借人として本件看板使用合意の存在を告知する義務があったというべき根拠は見当たらない。
かえって，原告が平成１８年１０月１０日付けで被告に送付した書面（甲１６の１）では，被告の印鑑登録証明書の提出を求め，併せて本件契約を更新しない旨通知しているにすぎず，本件看板について何ら言及していないこと及び原告が平成１８年１２月４日付けで被告に送付した書面（甲４）及び平成１９年８月１０日付けで被告に送付した書面（甲７）でも，本件看板が違反構築物（これは，関係法規違反の趣旨であると解するのが自然である。）であるとして被告に善処を求めるのみであり，本件契約に違反して設置された旨の記載がなく，平成１９年９月２７日付けで原告訴訟代理人らが被告に送付した書面（甲９の１，同１０）で初めて本件看板が本件契約に違反して設置された旨の記載がされるようになったことからすると，原告としても，本件契約締結当時は，本件看板が本件契約の対象に含まれていたと認識していたと見るのが自然である。
なお，原告は，被告が本件契約書１条ただし書の記載を削除しないで原告に返送した旨主張し，被告本人の供述（６頁）には，これに沿う部分がある。しかしながら，甲１６の１，同２４及び２５によれば，本件契約書は，本件建物に係る従前の契約書と同一の内容であることが認められ，このことによれば，被告が，本件看板使用合意を含む従前の契約内容が原告に承継されたと信じても不合理であるといえないので，この点は，上記認定を左右するに足りない。
(5) 　原告は，本件看板使用合意が公序良俗に違反する旨主張する。しかしながら，甲１７及び弁論の全趣旨によれば，本件建物の２階及び３階部分は現在使用されていないことが認められ，このことに照らすと，仮に本件看板が原告主張のように取締法規に違反していたとしても，そのことから直ちに，本件看板使用合意が公序良俗に違反するとはいえない。
(6) 　以上によれば，本件看板が設置され，被告がこれを撤去しないことが，本件契約に違反するということはできないから，争点(1)に関する原告の主張は理由がない。
２　争点(2)（修繕工事受忍義務違反を理由とする本件契約解除の成否）について検討する。
(1) 　原告は，目黒区役所から本件看板の撤去を指示された（本件指導）にもかかわらず，被告がこれに応じないことが，民法６０６条に違反する旨主張し，甲２８にはこれに沿う部分がある。
しかしながら，本件指導に係る甲３４の道路監察指示書は，本件看板について是正を指示する内容となっており，撤去の指示は記載されていない。この点に関し，原告は，甲３４は，甲２８に添付された道路監察指示書の住居表示の誤りを訂正したものであり，指示内容は同一である旨主張し，証人Ｃの供述にはこれに沿う部分がある。しかしながら，甲２８に添付された道路監察指示書にはその番号も記入されていないこと，甲３４に履行期限が記入されていないこと及び本件看板は平成１７年ころから設置されており，その間に，その撤去が指示されていない（証人Ｃ（１４頁））ことに照らすと，それは，足場設置のための道路使用許可の条件に関する担当官の事実上の見解を記載したものである可能性を否定できず，目黒区役所として，本件看板の撤去を指示したと直ちに認めることはできない。
(2) 　原告は，崩落した本件建物の外壁の修繕を行うために足場を設置するためには，本件看板を撤去する必要がある旨主張する。そして，甲２７，２８，３０，３３，３５，３６及び証人Ｃによれば，本件地震の際に，本件建物の外壁が崩落し，その修繕が必要であることが認められる。また，甲２８及び３０には，原告が依頼した業者としては，本件建物の外壁の修繕工事のためには足場を組む必要があり，かつ，本件建物の構造上，これを固定するためには，本件建物の２階部分及び３階部分にある既存窓を覆っている本件看板を撤去する必要があるとしていることが認められる。したがって，民法６０６条２項及び本件契約１６条（甲２）により，本件賃借部分の賃借人である被告としては，その修繕を受忍する義務があるというべきである。
しかしながら，前記１のとおり，本件看板の設置は，本件契約上許容されているというべきところ，甲２８及び３０によれば，原告は，平成２１年８月１３日付け及び同月１９日付けで，本件契約の内容の変更や本件看板の復旧について何ら言及することなく，被告に対し，本件看板の撤去を求めたことが認められる。そして，上記各申入れの時点では，本件看板が本件契約の対象に含まれるかどうかが本件訴訟の主要な争点として争われていたことや本件訴訟では，原告が上記外壁の崩落により本件建物を取り壊す必要がある旨主張しており，現実にこれを修繕するかどうか明らかでないこと等の事情にかんがみると，被告が，原告の上記各申入れに直ちに協力せず，休業補償や損害賠償請求を予告したとしても，そのことによって原被告間の信頼関係が破壊されたとみることはできない。
(3) 　以上によれば，争点(2)に関する原告の主張は理由がない。
３　争点(3)（被告の背信行為による契約上の義務違反による本件契約解除の成否）について検討する。
(1) 　原告は，被告が，本件看板の撤去を求める原告の書面を受領しなかったこと及び本件地震による本件建物の外壁の崩落を修繕するために本件看板の撤去を求めたことに応じなかったことが，原告に対する背信行為に当たる旨主張する。しかしながら，被告が被告代理人名で原告に回答したことがあることを考慮しても，前記１及び２で検討したところ（特に，本件看板は本件契約の対象に含まれるというべきこと）にかんがみると，これらの点が本件契約の解除を根拠付けるような背信行為に当たるということはできない。
(2) 　原告は，原告の社員が被告からの転借人について注意したところ，被告は原告の店舗に怒鳴り込んだ旨主張するが，このような事実の存在を認めるに足りる適確な証拠はないのみならず，仮にこのような事実があったとしても，それが，本件契約の基調である原被告間の信頼関係を破壊し，賃貸借契約の継続を困難とする客観的な事情に当たるということはできず，本件契約上の義務違反に当たるということはできない。
(3) 　原告は，被告は，本件建物の玄関ホールへの出入りを不可能にした旨主張し，証人Ｃの供述（６頁以下，８頁）には，被告が置いた荷物により同玄関ホールに入るための扉が開かなかったとする部分がある。しかしながら，甲１７，証人Ｃ（１１頁）及び弁論の全趣旨によれば本件建物の２階部分及び３階部分は空室になっていること，原告としても，被告に対し，是正を求めた形跡がうかがわれないこと等の事情にかんがみると，このことが，原被告間の信頼関係を破壊し，賃貸借契約の継続を客観的に困難にする事情であるとまでいうことはできない。
(4) 　原告は，本件契約における被告の連帯保証人が実体のない休眠会社であったにもかかわらず，被告は，同会社に保証能力があると述べた旨主張する。そして，甲２，３８，３９及び被告本人の供述によれば，本件契約における被告の連帯保証人となった有限会社ポニーテールは，昭和３２年に設立され，洋品雑貨小売販売を業とする会社であるところ，その取締役であり，被告の母であったＤは平成１２年２月死亡し，平成１９年２月２８日付けで，被告の姉であるＥが同月１日取締役に就任した旨登記されたこと，その本店所在地の住居表示は，被告の頭書住所地と同じであること，同社の電話番号は登録されていないこと等の事実が認められるが，被告本人の供述（１３頁，２３頁）によれば，被告及びその兄姉が同社の商号を用いて洋品雑貨小売業を営んでいることが認められ，このことによれば，同社が実体のない休眠会社であるとまでいうことはできない。
(5) 　以上によれば，争点(3)に関する原告の主張は採用できない。
４　争点(4)（本件契約の期間満了による終了の有無）について検討する。
(1) 　本件契約の期間は，平成２０年４月５日であるところ（甲２），甲７，８，９の１・２，同１０ないし１４及び弁論の全趣旨によれば，原告は，遅くとも平成１９年９月２９日（甲１１の内容証明郵便が最初に配達された日）までに，被告に対し，普通郵便で，本件契約を更新しない旨の意思表示をし，被告は，これを受領した上で，原告に対し，甲１４のファクシミリを送信したことが認められ，これを覆すに足りる証拠はない。
(2) 　そして，本件建物が昭和３８年に建築された鉄骨造の建物であり，その躯体が老朽化していること（甲１，１７，２８，３３，３５），前記のとおり，本件建物の２階部分及び３階部分はもともと事務所として使用されていたが，現在は使用されていないこと（被告本人），本件建物の外壁スレート板にはアスベストが使用されていたこと（０．１パーセント超）（甲１８），本件地震の際に外壁が崩落したこと，本件看板は関連取締法規に違反するものとして是正が求められていること，被告は，本件賃借部分以外の場所に事務所を有しており（被告本人），被告自身としては，他の場所で日貸し店舗を営むことに困難があるとはいえないこと，日貸し店舗として賃貸していない期間も相応にあること（甲２９，３１等参照）等の事情が認められる。
他方，原告は，本件建物の自己使用の必要性の根拠として，本件建物の周辺地域の再開発事業に伴い，本件建物を取り壊し，近隣建物の所有者とともに商業共同ビルを建築する予定であることを挙げる。そして，甲２１によれば，目黒区役所の関与の下，平成２１年２月，仮称西小山街づくり協議会準備会が開催されたことが認められる。しかしながら，同準備会の目的としては，街づくり構想案を作成し目黒区に提出することにすぎず，その内容も，それが実現する可能性の有無も明らかでなく，その具体的な日時も決定されていない。また，証人Ｃによれば，昭和４７年ころ，本件建物の隣接建物の所有者とともに共同ビルを建築することが協議されたがまとまらず，その後，このような話合いがされていないことが認められる。このような事情によれば，原告が本件建物の自己使用の必要性があるとは断定できない。
なお，被告は，本件建物が隣接する建物との外壁を共有する旨主張するが，これを認めるに足りる証拠はない（かえって，甲３５には，これと矛盾するように見える部分がある。）。
(3) 　そこで，原告が被告に対し立退料を支払うことによって，本件契約の更新拒絶に係る正当事由を補完できるかどうかを検討する。この点に関し，被告は，Ｂと被告は，平成１７年１０月２６日付けで，Ｂが本件建物を取り壊し，隣接する土地の所有者と共同して建物を建築したときは，等価交換で，被告に同建物の１階部分を賃貸する旨の合意をしたとして，本件契約の更新拒絶に係る正当事由は，立退料の支払によって補完できない旨主張し，乙４には，上記合意内容が記載されている。しかしながら，上記合意は，本件契約が終了した後に建築される予定の共同ビルの入居に関するものであり，本件契約の一部を構成するものということはできないので，これが本件建物の賃貸人としての契約上の地位とともに原告に移転したとみることはできず，むしろ，あくまでもＢと被告との間の合意にとどまっていると解するのが相当である。したがって，被告の上記主張は採用できない。
そして，前記(2)の各事実に加え，甲２２によれば，本件賃貸借部分の借家権価額が２５０万円ないし２７０万円とされていること，被告の本件賃借部分及び本件看板の転貸による利益は１か月約２０万円であること（被告本人），本件全証拠によっても日貸し店舗である本件賃借部分の内装又は外装のために被告が多額の投資をした形跡がうかがわれないこと，被告の移転に一定の期間を要するとしても，日貸し店舗という本件賃貸借部分の用途の性質上，それが長期間にわたるというべき根拠が見当たらないこと等本件に顕れた一切の事情を考慮すると，上記借家権価額を一つの基準とすることも考えられるが，本件における弁論の全趣旨及び原被告間の和解交渉の経過等を加味すると，原告の更新拒絶に係る正当事由を補完するための立退料としては，３６０万円が相当であるというべきである。
５　平成１９年１１月１日から本件契約が終了した平成２０年４月５日までの賃料は，２８万円×５か月＋２８万円×（５／３０）円＝１４４万６６６７円となる。
甲２によれば，本件契約２３条には，被告が原告の指定した期間内に本件賃借部分の明渡し義務を履行しない場合には，契約消滅後明渡し完了までの期間の賃料の倍額の使用損害金を原告に支払う旨の定めがあることが認められる。これによれば，本件賃借部分の平成２０年４月６日から明渡し済みまでの使用損害金は，１か月５６万円が相当となる。
このうち，被告が平成１９年１１月１日以降１４０万円を支払ったことは原告の認めるところであるので，残額は，４万６６６７円及び平成２０年４月６日から本件賃借部分の明渡し済みまで１か月当たり５６万円の割合による金員となる。
６　以上によれば，原告の主位的請求は理由がなく，予備的請求は，主文第２項の限度で理由がある。
（裁判官　倉澤守春）

〈以下省略〉

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